나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104306 [1] 서울특별시 관악구 신림동 587-80 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이현감정 · 평가일 2025.11.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 난우초등학교 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 소형 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로 다중주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남서측으로 로폭 3미터 내외 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-15) (지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31./아파트(아파트 혼재단지의 연립 포함)), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025. 8.26.~ 2026.8.25.).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상3층건으로 외벽: 외장석재 붙임 등 내벽: 벽지, 내장타일 등 창호: 샷시창호.

이용상태

지하1층 ~3층: 각층 다중주택 3개호로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 건물개황도와 같이 제시외건물 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재하고 있음.

공부와의 차이

지하층 소재 공용주방시설을 지층 내 다중주택 1개호가 배타적으로 이용하고 있으며, 3층 소재 다중주택의 다락부분이 별도의 호(501)로 옥탑에 소재하고 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경104306 (1)

* 소재지: 서울특별시 관악구 신림동 587-80

* 용도: 다중주택

* 감정가: 1,440,853,300원

* 토지면적: 119.00㎡ (약 36평)

* 건물면적: 208.57㎡ (약 63평)

* 건물 제시외면적: 94.80㎡ (약 29평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경인북부

* 특이사항: 위반건축물 등재, 일괄매각. 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 관악구 신림동 소재 난우초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 소규모 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

소형 차량의 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 형태 및 이용상태

토지는 세장형의 평지로 현재 다중주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

물건은 남서측으로 로폭 3미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다. 특히, 본 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지입니다. 외국인 등 특정 대상자에 대한 허가구역 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황

본 물건에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 압류, 가압류 및 임의경매 개시결정이 등기되어 있습니다. 등기부상 말소기준권리는 2019년 10월 31일 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(552,000,000원)입니다. 경매로 인해 해당 근저당권 및 이후의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 개시결정 등)는 말소될 예정입니다.

* 임차인 현황

총 12명의 임차인이 파악되었으며, 이들 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않아도 됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 강 : 보증금 120,000,000원, 전입 2020-07-24, 배당신고 2025-12-05

* 김 : 보증금 130,000,000원, 전입 2020-07-31, 배당신고 2025-11-17

* 김 : 보증금 120,000,000원, 전입 2020-08-28, 배당신고 2025-11-20

* 김 : 보증금 150,000,000원, 전입 2020-08-14, 배당신고 2025-10-16

* 윤 : 보증금 0원, 전입 2025-09-11, 확정일자 없음, 배당신고 없음. 금액이 미상(0원)이나 주의가 필요합니다.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 전입 2021-11-26, 배당신고 2025-12-26

* 이 : 보증금 108,000,000원 (1차 보증금 감액분 22,000,000원), 전입 2020-09-07, 배당신고 2025-12-12

* 이 : 보증금 110,000,000원, 전입 2023-12-20, 배당신고 2025-11-20

* 이 : 보증금 130,000,000원, 전입 2020-08-10, 배당신고 2025-11-21

* 진 : 보증금 120,000,000원, 전입 2020-07-20, 배당신고 2025-12-15

* 최 : 보증금 90,000,000원, 전입 2022-03-04, 배당신고 2025-12-26

* 한 : 보증금 130,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2020-08-24, 배당신고 2026-01-29

1.3. 상권분석

* 물건 유형 및 입지

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 주거 지역과 근린생활시설이 혼재된 곳에 자리 잡고 있습니다. 난우초등학교가 인근에 있으며, 이는 학군 관련 잠재적 가치를 시사합니다.

* 주변 상권 특성

주변은 단독주택 및 소규모 공동주택이 밀집한 주거 지역입니다. 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

* 임대 시장

다중주택으로서 여러 가구에 임대가 가능하여 임대수익 창출에 적합한 구조입니다. 지하 1층부터 지상 3층까지 각 층마다 다중주택 3개 호로 이용 중이라는 점은 총 9개 호실 이상의 임대가 가능함을 보여줍니다. 다만, 지하층의 공용주방을 일부 임차인이 배타적으로 이용하거나, 3층 다락 부분이 별도 호로 운영되는 등 공부와의 차이가 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설

난우초등학교가 남서측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. 다만, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역)에 해당하므로 최종 확인이 필요합니다.

* 편의시설 및 교통

근린생활시설이 혼재된 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 소형 차량의 접근도 가능합니다.

* 기타

주변 지역은 산 주변의 중점경관관리구역에 포함되어 있어 개발 및 건축에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 위반건축물

건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 이는 건축물 철거, 시정명령, 이행강제금 부과 등의 법적 제재를 받을 수 있으며, 향후 매각이나 담보 설정 시에도 문제가 될 수 있습니다.

* 제시외 건물

건물 감정평가요항표에 따르면, 제시외 건물 (ㄱ)~(ㅂ)이 소재하고 있습니다. 이들 건물이 건축물대장 상 위반건축물 지정에 영향을 미쳤을 가능성이 있으며, 일괄매각 대상에 포함되므로 정확한 현황 파악 및 처리 방안이 요구됩니다.

* 공부와의 차이

지하층 공용주방 시설을 특정 임차인이 배타적으로 이용하는 점, 3층 다락 부분이 별도 호(501호)로 옥탑에 소재하는 점 등 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 추후 법적 분쟁이나 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

* 토지거래허가구역

본 토지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관련 법규 및 절차를 준수해야 합니다. 이는 거래의 번거로움을 야기하거나 특정 매수자(외국인 등)에게 제약을 줄 수 있습니다.

* 도로 조건

인접 도로가 3미터 내외의 막다른 도로이므로, 차량 통행 및 주차 공간 확보에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 신림동에 위치한 다중주택으로, 여러 임차인으로부터 임대수익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 모든 임차인의 '대항력 없음' 및 '인수 보증금 0원'은 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점에서 긍정적입니다. 그러나 '위반건축물' 등재, 제시외 건물 존재, 공부와의 차이 등 중대한 법적, 물리적 리스크가 복합적으로 존재합니다. 특히 위반건축물 문제는 시정 및 이행강제금 부과 가능성 때문에 상당한 주의와 추가 비용 발생 가능성을 내포하고 있습니다. 토지거래허가구역 지정 또한 향후 거래의 제약 요인이 될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 서울 관악구 신림동이라는 지리적 이점.

* 수익성: 다중주택으로서 다수의 임차인을 통한 임대수익 잠재력.

* 권리관계: 경매로 인한 모든 이해관계(채권, 임차권 등)가 정리될 가능성이 높아 권리 분석이 비교적 명확함.

* 무인수 부담: 모든 임차인의 보증금은 인수하지 않아도 됨.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,440,853,300원입니다. 최근 주변의 연립 및 다세대 주택 거래 사례를 보면, 면적 및 건물 연식에 따라 ㎡당 약 600만원에서 1,080만원 수준의 시세를 보이고 있습니다. 그러나 본 물건은 '위반건축물' 등재, 제시외 건물 존재, 공부와의 차이, 토지거래허가구역 지정 등 다수의 위험 요소를 안고 있습니다. 이러한 위험 요소로 인해 낙찰받기 위해서는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 입찰가가 요구됩니다.

건물 및 토지의 총 면적, 감정가, 그리고 위에서 언급된 위험 요소를 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 위반건축물 관련 시정 비용 및 잠재적 손해를 감안하여, 감정가의 약 83% 수준인 1,200,000,000원(12억 원)을 예상 입찰가로 제시하며, 이는 위험 요소를 고려한 전략적 가격입니다. 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 위반건축물의 구체적인 내용과 예상 시정 비용을 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.