나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경104287 [1] 서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한들 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역(지하철 : 9호선)" 북동측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 제반 주위환경은 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 서측 인근 "논현로"변에 노선 버스정류장이 소재하고 남서측 약 250미터 지점에 전철역(언주역 : 지하철 9호선)이 소재하는 등 전반적은 교통여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리구트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건내 제3층 제303호로서, 외 벽 : 인조석 붙임 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 및 내부 인테리어 마감 등, 창 호 : 하이샷시 이중창호 마감.

이용상태

공동주택(다세대주택) - (후첨 "호별배치도 및 내부구조도" 참조)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 화재탐지설비, 승강기설비, 도시가스공급설비에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접 도로 대비 등고 ·평탄한 세장형의 토지로서, 건부지(공동주택 : 다세대주택)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 서측 및 남측으로 차량이 운행하는 간선도로(논현로, 봉은사로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 상대보호구역(토지전산망의 내용은 참고사항일뿐 교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정),토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정))임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경104287 (1)

소재지

서울특별시 강남구 논현동 222-30 3층303호

건물명

없음 (건축물대장상 특정 건물명 없음)

토지면적

19. 79㎡ (약 6.0평)

토지지분

19. 79㎡ (약 6.0평)

건물면적

28. 76㎡ (약 8.7평)

건물지분

28. 76㎡ (약 8.7평)

용도

다세대주택

감정가

605,000,000원

경매구분

부동산강제경매

채권자

주OOOOOOO

매각대상

토지/건물일괄매각

사용승인일

2021년 10월 12일

2. 입지조건

위치 및 주변환경

본건은 서울특별시 강남구 논현동 소재 "언주역(지하철 : 9호선)" 북동측 약 250미터 지점에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대 ·다가구주택 및 근린생활시설 등으로 형성된 주거지역으로서 전반적인 주위환경은 양호한 편입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량 진·출입이 용이하며, 서측 인근 "논현로"변에 노선 버스정류장이 소재하고 남서측 약 250미터 지점에 전철역(언주역 : 지하철 9호선)이 소재하는 등 전반적인 교통여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고, 이 도로를 통하여 서측 및 남측으로 차량이 운행하는 간선도로(논현로, 봉은사로)와 연계되어 타 지역으로의 교통 연계성이 무난합니다.

3. 권리분석

말소기준권리

2025년 11월 05일 접수, 주택도시보증공사 강제경매 (갑4)

인수되는 권리

본 건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다.

* 을구 순위 제3번 임차권등기: 2024년 03월 05일 접수 (채권자: 이경희, 권리금액: 570,000,000원).

전입일자: 2022년 02월 25일, 확정일자: 2022년 03월 08일.

이 임차권은 매수인이 인수해야 하는 보증금 570,000,000원을 포함하고 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않는 잔액은 매수인이 부담해야 합니다.

임차인 현황

* 임차인: 안혜은

보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음

* 임차인: 주택도시보증공사 (실제 임차인: 이경희)

보증금: 570,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2022년 02월 25일, 확정일자: 2022년 03월 08일, 배당신고일자: 2024년 03월 05일

대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

특이사항 및 주의사항

본 물건은 선순위 임차권 및 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 해당 임차인의 보증금(570,000,000원) 중 배당받지 못하는 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

지역 특성

본건은 서울특별시 강남구 논현동의 주거지역 내에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다.

주변 상권

9호선 언주역을 중심으로 형성된 상업 및 업무지구와 인접하여 유동인구가 많으며, 다양한 편의시설 및 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화 정도가 높습니다.

5. 생활정보

편의시설

* 쇼핑: 인근 테헤란로, 강남역 방면으로 대형 백화점 및 쇼핑몰 접근 용이.

* 의료: 차병원 사거리 인근 대규모 의료 시설 (차병원 등) 이용 편리.

* 기타: 다수의 은행, 관공서, 문화시설 등 이용 편리.

교육시설

* 인근 학교: 언주초등학교, 논현중학교, 진선여자중학교, 경기고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 보증금 570,000,000원 전액 또는 일부를 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 이는 매수인의 직접적인 추가 비용이 됩니다.

토지거래허가구역

본건 토지는 현재 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025.10.20.~2026.12.31. (아파트 용도 한정) 및 2025.10.1.~2026.12.31. (아파트 용도 한정)입니다. 이는 외국인 등 특정 대상자 또는 아파트 용도로의 거래 시 허가를 받아야 함을 의미합니다. 다만, 본건은 다세대주택으로, 허가 대상 여부 및 요건은 추가적인 확인이 필요합니다.

기타

* 대공방어협조구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 협조구역으로, 건축물 고도 제한 등이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역: 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 구역으로, 교육청 확인이 필요한 사항입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 강남구 논현동이라는 우수한 입지 조건과 9호선 언주역 초역세권의 편리한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 또한, 2020년에 건축된 비교적 신축 건물이어서 건물 자체의 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 가장 큰 문제점은 대항력 있는 임차인의 보증금 570,000,000원이 매수인의 인수 부담으로 작용한다는 점입니다. 이는 감정가(605,000,000원)와 거의 맞먹는 금액으로, 입찰 시 총 투자 비용을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 강남구 논현동의 핵심 입지: 서울의 대표적인 부촌이자 비즈니스 중심지에 위치하여 미래 가치 상승 기대.

* 언주역 초역세권: 9호선 이용이 매우 편리하며, 대중교통 접근성이 뛰어남.

* 신축급 건물: 2020년 건축으로 비교적 최신 건물이며, 유지보수 비용 절감 가능.

* 향후 시세 상승 잠재력: 강남 지역의 꾸준한 부동산 수요와 개발 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 투자 가치 보유.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정을 위해 주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 7월 기준 실거래가는 다음과 같습니다.

* 18.25㎡ (2015년식, 5층): 39,500만원 (약 2,164만원/㎡)

* 18.15㎡ (2016년식, 2층): 50,000만원 (약 2,755만원/㎡)

* 27.81㎡ (2015년식, 4층): 37,000만원 (약 1,330만원/㎡)

본건의 건물 면적은 28.76㎡이며, 건축 연도는 2020년으로 비교적 신축에 속합니다. 유사한 면적의 2015년식 거래 사례(27.81㎡, 37,000만원)의 평당가는 1,330만원으로, 나머지 사례보다 낮은 편입니다. 최신 연식과 입지를 고려할 때, 평당가는 2,164만원에서 2,755만원 범위에 있을 것으로 추정됩니다.

이를 바탕으로 본 건의 시장 가치를 보수적으로 추정하면, 평당 약 2,460만원 (상위 두 사례 평균) 적용 시 약 707,000,000원 (28.76㎡ * 2,460만원/㎡) 수준입니다.

본 물건의 감정가는 605,000,000원이며, 매수인이 인수해야 하는 임차보증금은 570,000,000원입니다. 따라서, 매수인의 총 투자 비용은 입찰가 + 인수 보증금입니다.

총 투자 비용이 시장 가치를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

최대 적정 입찰가 = 추정 시장가치 - 인수 보증금

최대 적정 입찰가 = 707,000,000원 - 570,000,000원 = 137,000,000원

인수해야 할 보증금이 감정가에 육박하고, 추정 시장 가치와도 상당한 차이가 있음을 감안할 때, 본건의 입찰은 매우 신중해야 합니다.

현 시세 및 인수 부담을 고려한 예상 입찰가 범위는 100,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이 경우 총 투자 비용은 670,000,000원 ~ 720,000,000원 사이가 될 수 있으며, 이는 시장 가치 범위 내에 있습니다. 이보다 높은 입찰은 상당한 위험을 수반할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.