나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50254 [1] 전라남도 해남군 황산면 부곡리 364-39 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50254 [1] 전라남도 해남군 황산면 부곡리 364-39 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2025타경50254 | 소재지: 전라남도 해남군 황산면 부곡리 364-39 | 감정가: 33,105,000원 | 최저가: 23,174,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보 요약

사건번호는 해남지원 2025타경50254 (1)이며, 소재지는 전라남도 해남군 황산면 부곡리 364-39입니다. 용도는 '전'이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다. 매각 대상은 토지이며, 현재 소유자는 이OO, 채무자는 장OO, 채권자는 박OO으로 확인됩니다.

1.2. 면적 및 감정가

총 토지 면적은 2,207.00㎡ (약 667.61평)이며, 제시외 면적은 없습니다. 감정가는 33,105,000원으로, 평당 약 49,590원 수준입니다.

2. 물건 상세 분석 (감정평가 요약)

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 전라남도 해남군 황산면 부곡리 소재 '성산마을' 북서측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 자연림 등이 소재하는 전형적인 산간 농경지대로 형성되어 있습니다. 본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

2.2. 형태 및 이용 상태

토지는 부정형의 완경사로서, 현재 전(밭)으로 이용 중이며, 주의사항에 따르면 '묵전' 상태로 파악됩니다. 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없는 것으로 보고되었습니다.

2.3. 인접 도로 상태 및 제한 사항

가장 큰 단점은 '맹지'라는 점입니다. 도로에 직접 접하지 못해 건축 행위 등에 제약이 따릅니다.

토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 잠재력은 있으나, 가축사육제한구역(1,000㎡이상 그 밖의 가축 및 닭,오리, 개,돼지 사육 제한 및 모든 가축 사육 제한 구역)으로 지정되어 있어 축산업 관련 용도로는 사용에 제약이 많습니다.

3. 경매 권리 분석

3.1. 권리 관계

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 권리관계는 단순할 것으로 예상됩니다. 소유자, 채무자, 채권자가 각각 다른 인물로 구성되어 있으나, 경매로 인해 말소기준권리 이하 권리들은 소멸되므로 매수인이 인수할 권리는 없을 것으로 판단됩니다. 임대차 관계는 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항

가장 중요한 특이사항은 두 가지입니다. 첫째, 매수인은 농지취득자격증명원(농취증)을 매각결정기일 전까지 반드시 제출해야 하며, 미제출 시 입찰 보증금은 반환되지 않습니다. 둘째, 본건은 맹지이며, 인접지와의 경계가 불명확하여 필요시 매수인이 경계 측량을 별도로 진행해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 입지 조건

주위가 농경지 및 자연림으로 둘러싸인 산간 농경지대입니다. '성산마을' 인근으로 접근성은 보통이나, 토지 자체가 맹지라는 치명적인 약점을 가지고 있어 입지적 가치는 제한적입니다.

4.2. 상권 분석

본건은 농지이므로 일반적인 상권 분석은 의미가 없습니다. 다만, 토지이용계획상 계획관리지역에 속해 있어 장기적으로는 비농지 용도로의 개발 여지가 존재합니다. 현재는 맹지인 점을 감안하여 주변 토지 확보 또는 진입로 개설 가능성 등을 면밀히 분석해야 합니다.

4.3. 생활 정보

성산마을 북서측 인근으로, 농촌지역의 특성상 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 일정 거리를 이동해야 이용 가능할 것으로 예상됩니다. 현재로서는 전원생활이나 영농 목적으로 적합합니다.

4.4. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 '맹지'라는 점과 '농취증' 제출 의무입니다.

1. 맹지: 건축 행위 등 개발에 심각한 제약이 따릅니다.

2. 농취증: 기한 내 미제출 시 보증금(최저가의 10%)을 몰수당하는 치명적인 리스크가 있습니다. 사전에 농취증 발급 가능 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3. 경계 불명확: 추후 인접 토지와의 경계 분쟁 및 측량 비용이 발생할 수 있습니다.

4. 묵전 상태: 농지개량 등 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

4.5. 투자 포인트

1. 넓은 면적: 약 667평의 넓은 토지 면적.

2. 계획관리지역: 장기적인 관점에서 비농지 용도로의 개발 가능성을 열어주는 용도지역.

3. 비교적 저렴한 감정가: 평당 약 5만원 수준의 감정가.

5. 종합 의견

본건은 약 667평의 넓은 계획관리지역 토지라는 잠재력과 동시에, 맹지, 묵전, 경계 불명확, 그리고 농취증 필수 제출이라는 높은 진입장벽 및 리스크를 동시에 가진 물건입니다.

농취증 발급이 확실하고, 인접 토지 소유자와의 협의를 통해 추후 진입로 확보 및 경계 불명확 문제를 해결할 수 있는 능력을 갖춘 실수요자 또는 개발업자에게 적합한 물건입니다. 리스크가 높은 만큼, 충분한 현장 조사를 바탕으로 맹지 탈출 가능성과 주변 토지 시세를 면밀히 분석한 후 보수적으로 입찰가를 결정해야 합니다.

법원 정보

해남지원 경매3계