나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40419 [1] 경상남도 사천시 봉남동 111-2 대지 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 진주 2024타경40419 [1] 경상남도 사천시 봉남동 111-2 대지 경매

물건 대표 이미지

진주지원 경매5계 2024타경40419 | 소재지: 경상남도 사천시 봉남동 111-2 | 감정가: 22,065,000원 | 최저가: 17,652,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서: 경남 사천시 봉남동 대지

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 진주지원 2024타경40419 (1)

소재지: 경상남도 사천시 봉남동 111-2

용도: 대지 (건부지 이용 중)

토지면적: 241.00㎡ (약 72.90평)

매각대상: 토지매각

감정가: 22,065,000원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 입지 조건 및 환경

최고의 입지:

본 물건은 경상남도 사천시 봉남동에 소재하며, '봉남치안센터' 남측 인근 기존 자연부락 내에 위치합니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거지역과 농경지가 혼재하는 형태입니다.

교통 상황:

물건지 북측 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준으로 보입니다. 다만, 토지의 형태가 지적도상 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 진출입은 북동측의 미개설 사도(사적인 도로) 및 인접지를 통하여 가능한 상태입니다. 이는 추후 토지 이용 시 큰 제약사항이 될 수 있습니다.

형태 및 이용 상태:

토지는 유사 제형의 형태이며, 자체 지반은 평탄한 부분과 서측으로 경사진 부분이 혼재되어 있습니다. 현재 건물 부지(건부지)로 이용 중이나, 매각 대상은 토지 단독입니다.

토지 이용 계획:

자연녹지지역, 자연취락지구(진동)에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한구역)으로 지정되어 있습니다. 자연녹지지역은 개발 가능성이 제한적이지만, 자연취락지구는 건폐율/용적률 등에서 일반 녹지지역보다는 다소 완화된 규정을 적용받을 수 있습니다.

1.3. 권리 분석 (핵심 리스크)

매각 대상:

본 경매는 '토지 매각'이며, 지상에 소재하는 제시외 건물(면적 134.50㎡, 약 40.68평) 및 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

법정지상권 문제:

가장 중요한 권리상의 특이사항은 '법정지상권' 성립 가능성입니다. 토지와 건물의 소유자가 다르거나 경매로 인해 달라지는 경우, 건물을 위한 법정지상권이 성립될 가능성이 있습니다. 매각에서 제외된 제시외 건물 소유자와의 관계를 면밀히 분석해야 하며, 법정지상권이 성립되면 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 없고 건물 소유자에게 지료(토지 사용료)만 청구할 수 있습니다. 최저매각가격이 이로 인해 제한받는 가격(저가)으로 책정된 점을 고려하면, 법정지상권 성립 가능성이 높다고 추정됩니다.

채무자/소유자:

소유자는 황OO, 채권자는 한OOOOOOO으로 파악됩니다. 실지조사일 현재 임대관계 및 기타는 이해관계인 부재로 미상(未詳)입니다. 명확한 현황 파악을 위한 추가 조사가 필요합니다.

1.4. 상권 분석 및 생활 정보

상권 분석:

기존 자연부락 내 위치한 자연녹지지역의 건부지이므로, 일반적인 상업시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다. 소규모의 생활 근린시설 외에는 도보권 내 상권은 미약할 것으로 예상됩니다. 투자는 상업적인 목적보다는 현 상태를 유지하거나, 주거용도 또는 농업/주말농장 등 자연친화적 용도로 활용하는 방향으로 접근해야 합니다.

생활 정보:

'봉남치안센터' 인근에 위치하며, 버스 정류장이 비교적 가까이 있어 기본적인 접근성은 확보됩니다. 다만, 구체적인 학교, 병원, 대형마트 등 주요 생활 편의시설과의 거리는 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다. 전형적인 자연부락의 주거환경이므로, 차량을 이용한 생활 편의시설 접근이 필수적일 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지 및 진출입로 문제:

지적도상 맹지이므로, 현재 이용 중인 미개설 사도나 인접지를 통한 진출입 권리를 법적으로 확보하지 못하면 토지의 이용 가치가 크게 하락할 수 있습니다. 건축 행위 시에는 반드시 정식 도로를 확보해야 하는 문제가 발생합니다.

법정지상권으로 인한 토지 이용 제한:

제시외 건물이 토지 위에 존치될 가능성이 매우 높으며, 이 경우 토지 소유권 행사에 제약이 따릅니다. 건물 소유주와의 지료 협상 및 법적 분쟁 가능성이 잠재되어 있습니다.

제시외 물건 철거 문제:

이동 가능한 컨테이너는 매각 제외이므로, 낙찰 후 컨테이너 소유주에게 철거를 요구하고 불응 시 법적 절차를 밟아야 하는 번거로움이 있을 수 있습니다.

혐오시설 여부:

주변이 기존 자연부락 및 자연녹지지역임을 감안할 때 대규모 혐오시설은 없을 가능성이 높지만, 소규모 폐기물 시설이나 축사 등이 인근에 있을 수 있으므로 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필수적입니다. 특히, 가축사육제한구역임을 인지해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 법정지상권 성립 가능성이 높은 '토지 단독 매각' 물건이며, 지적도상 맹지라는 구조적인 단점을 가지고 있습니다. 감정가가 낮게 책정된 것은 이러한 권리적, 구조적 리스크가 반영된 결과로 판단됩니다. 저렴한 가격으로 토지를 매수할 수 있다는 장점이 있지만, 그에 상응하는 리스크를 감당해야 합니다.

건물주와의 관계 정리 및 지료 수입을 목적으로 하거나, 주변 토지 매입을 통한 맹지 해소 및 토지 이용 가치 증대를 목표로 하는 장기적인 투자자에게 적합할 수 있습니다. 단기 시세차익을 목표로 하는 일반적인 투자자에게는 위험 부담이 큰 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

저렴한 매입 기회:

법정지상권의 영향으로 감정가 자체가 낮으며, 추후 유찰 시 더 저렴한 가격에 매입할 수 있는 기회가 있습니다.

자연취락지구의 활용 가능성:

자연녹지지역 내에서도 '자연취락지구'에 해당하여 기존 건물 보수나 신축(법정지상권 정리 후) 시 개발행위에 대한 규제가 일반 자연녹지보다는 다소 유리할 수 있습니다.

장기적인 토지 확보 전략:

토지 이용의 제약을 감수하고 장기적인 관점에서 시세보다 저렴하게 토지를 확보하려는 투자 전략에 부합합니다. 건물 소유주와 원만한 협의를 통해 토지를 활용하거나, 지료 청구를 통한 안정적인 수입을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

진주지원 경매5계