나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3174 [1] 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리 450-17 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 완성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리 소재 ""저동초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 주택, 임야, 농경지, 학교 등으로 형성되어 있는 지역입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통 상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 남서하향 급경사지에 위치한 부정형의 토지로 ‘토지임야 등’으로 이용중입니다.

인접 도로상태

지적도상 맹지이고 서측 일부 폭 약 1미터의 보행 가능한 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역(자연녹지지역), 제1종일반주거지역(제1종일반주거지역), 상대보호구역(2014-10-31)(우산중학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 상대보호구역(2014-10-31)(저동초등학교)<교육환경 보호에 관한법률>, 준보전산지<산지관리법>, 개발촉진지구(도농저동지구)<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>입니다.

제시목록 외의 물건

후첨 ‘지적도’ 참조하시기 바랍니다.

공부와의 차이

공부상 지목 ‘임야’이나 현황 일부 ‘주택 등의 건부지’로 이용중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

제시외 강판조 강판지붕 주택 및 창고 50.9㎡ 는 매각에서 제외함. 매각에서 제외하는 지상 건물에 대한 법정지상권 성립여부 불분명, 최저매각가격은 제시 외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3174 (1)

감정가: 400,945,600원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 포OOOOOOOOO (포항서부신용협동조합)

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리 450-17

용도: 임야

토지면적: 2082.00㎡ (약 630평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경상북도 울릉군 울릉읍 저동리에 소재하며, "저동초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 주택, 임야, 농경지, 학교 등으로 형성되어 있습니다. 최근 울릉군 울릉읍 저동리가 국토교통부 도시재생사업 대상지로 선정되어 사업비 83억원이 투입될 예정입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 다만, 지적도상 맹지에 해당하며, 서측으로 폭 약 1미터의 보행 가능한 콘크리트 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 형태 및 이용 현황

본 토지는 남서하향의 급경사지에 위치한 부정형의 토지로서, 현재 ‘토지임야 등’으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 ‘임야’이나, 현황은 일부 ‘주택 등의 건부지’로 이용되고 있습니다.

2.4. 도로 상태

지적도상 맹지이며, 서측으로 폭 약 1미터의 보행 가능한 콘크리트 포장도로와만 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 상대보호구역(저동초등학교, 우산중학교), 준보전산지, 개발촉진지구(도농저동지구)로 지정되어 있어 관련 법률에 따른 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 갑2 (2004-11-30): 윤성근 소유권 이전

* 갑9 (2007-10-31): 김정숙 소유권 이전 (매매 금1,000,000원)

* 을7 (2022-04-14): 포항서부신용협동조합 근저당권 설정 (299,000,000원, 말소)

* 을8 (2022-04-14): 포항서부신용협동조합 지상권 설정 (말소)

* 갑10 (2025-01-10): 포항서부신용협동조합 임의경매 개시 (216,574,474원, 말소)

등기부채권 총액은 299,000,000원입니다. 모든 등기된 권리는 말소 기준 권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 소재한 울릉군 울릉읍 저동리는 과거 오징어 산업의 중심지로 발전했던 지역이며, 현재는 어업 활동과 더불어 관광 기반 시설이 확충되고 있는 지역입니다. 최근 국토교통부 도시재생사업 대상지로 선정되어 지역 활성화가 기대됩니다.

4.2. 상업시설 현황

저동항 인근에는 상업시설이 발달해 있으며, 관광객을 위한 편의시설 및 숙박시설 등이 존재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 및 교육시설

* 교육시설: 저동초등학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 기타: 저동항 인근에는 수산시장 및 각종 상업시설이 있습니다. 또한, 내수전일출전망대, 저동항 해안산책로 등 관광 명소가 인근에 위치합니다.

5.2. 기타 참고사항

공부상 지목은 ‘임야’이나 현황 일부 ‘주택 등의 건부지’로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 불분명

매각에서 제외되는 제시외 건물(강판조 강판지붕 주택 및 창고 50.9㎡)에 대한 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 토지 이용의 제약

토지가 남서하향의 급경사지에 위치하고 있어 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 지적도상 맹지이며, 매우 좁은 도로(폭 약 1미터)와 접하고 있어 접근성 및 건축 행위 등에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 개발 및 행위 제한

해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 준보전산지, 개발촉진지구 등 다수의 용도지역 및 지구에 속해 있어, 토지 개발 및 건축 행위에 대한 각종 법적 제한을 받을 수 있습니다.

6.4. 제시외 건물 관련 문제

매각 제외되는 제시외 건물의 존재와 법정지상권 성립 불분명 문제가 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤으며, 이는 낙찰 후 추가적인 부담으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울릉군 저동리의 임야로, 비록 급경사지고 맹지라는 단점이 있으나, 저동초등학교 인근에 위치하고 있으며 도시재생사업 선정 지역으로 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 권리관계는 비교적 깨끗하나, 매각에서 제외되는 제시외 건물과 관련된 법정지상권 불분명 문제는 중요한 리스크 요인으로 작용합니다. 따라서 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해당 리스크를 면밀히 분석한 후 입찰을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 울릉군 저동리 도시재생사업 수혜 기대: 최근 국토교통부 도시재생사업 대상지로 선정되어 사업비 투입 예정이며, 지역 활성화 및 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 울릉군 내 희소성 있는 토지: 울릉도라는 지리적 특수성으로 인해 토지 공급이 제한적이므로 희소성이 있습니다.

* 주요 시설 인근 위치: 저동초등학교 인근에 위치하며, 저동항 및 관련 생활 편의시설, 관광 명소가 가까워 입지적 장점을 가집니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가는 해당 정보만을 기준으로 산정하기는 어렵습니다. 그러나 제시외 건물 관련 법정지상권 불분명 문제, 맹지 및 급경사지라는 단점을 고려할 때, 감정가 대비 할인된 금액으로 입찰을 고려해볼 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 시세 조사, 유사 물건 낙찰가 분석, 그리고 본건의 법정지상권 관련 위험 요소를 면밀히 평가한 후, 본인의 투자 성향에 맞는 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.