나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [2] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 363-1 대지 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [2] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 363-1 대지 경매

물건 대표 이미지

논산지원 경매3계 2025타경388 | 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 363-1 | 감정가: 32,513,000원 | 최저가: 22,759,000원 | 용도: 대지

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호는 논산지원 2025타경388 (2)이며, 충청남도 논산시 연무읍 고내리 363-1 소재 토지입니다. 본 건은 지목상 '대지'이나 현재 '전'으로 이용 중이며, 부동산임의경매를 통해 토지만 매각되는 물건입니다. 소유자 및 채무자는 조OO이며, 채권자는 신OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

매각 대상 토지 면적은 533.00㎡이며, 이는 약 161.23평에 해당합니다. 본 건의 감정가는 32,513,000원으로 책정되었습니다.

2. 입지조건 및 주변 환경

2.1. 위치 및 접근성

본 건은 충청남도 논산시 연무읍 고내리 소재 "고내4리 마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 주위 일원은 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 순수 농촌지대입니다. 본 건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 현황 및 이용계획

본 건(기호 3)은 사다리 평지로 현재는 '전'으로 이용 중입니다. 소로 한 면에 접하고 있습니다. 토지이용계획상 생산관리지역에 해당하며, 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있습니다. 특히, 황화천 하천(구역)에 저촉되는 상태이므로 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

본 경매는 부동산임의경매이며, 채권자에 의한 청구로 진행됩니다. 매각 대상은 토지(533.00㎡)뿐이며, 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 감정평가서에 언급된 미등재 건물(기호 2, 단독주택)은 본 물건과 관련된 것일 수 있으나, 매각 대상이 아니므로 철거 대상이 될 수 있거나, 법정지상권 성립 여부를 검토해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

3.2. 권리관계 특이사항

지목은 '대지'이나 현황은 '전'이므로, 향후 '대지'로 이용하기 위해서는 현황에 맞는 토지 형질 변경 절차 및 비용이 발생할 수 있습니다. 특이사항으로 분묘기지권이 언급되었으나, 이는 기호 (4)에 소재하는 분묘에 관한 내용으로, 본 매각 대상인 기호 (3)에는 직접적인 영향이 없을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석 및 생활정보

본 건은 순수 농촌지대로서 주변에 상권이 형성되어 있지 않으며, 생활편의시설은 다소 부족할 수 있습니다. 주거 환경은 고내4리 마을회관 인근의 조용한 농촌 마을 분위기입니다. 주변에 농경지와 임야가 주를 이루므로 도심의 상업 시설이나 대규모 편의 시설에 대한 접근성은 낮습니다. (제공된 자료만으로는 혐오시설 유무는 확인 불가합니다.)

5. 잠재적 리스크

최고의 리스크는 '하천(황화천) 저촉' 및 '하천구역'으로 지정되어 있다는 점입니다. 하천구역에 저촉되는 토지는 하천법에 따라 개발 행위 및 건축 행위 등에 중대한 제약을 받을 수 있습니다. 이로 인해 토지의 이용 가치와 개발 가능성이 현저히 낮아지므로, 사전에 관할 지자체를 통한 정확한 제한 범위 확인이 필수적입니다. 또한, 공부상 '대지'이나 현황이 '전'이므로 현황대로 이용 시에는 문제가 없으나, 지목대로 '대지'로 이용하기 위해서는 형질 변경 및 전용 절차에 따르는 추가 비용과 시간이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

본 건은 생산관리지역 내 저렴한 금액으로 농촌 토지를 취득할 기회이나, '하천구역 저촉'이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 따라서 실수요자의 경우, 주말농장 또는 영농 목적으로 활용할 계획이라면 접근성이 보통 수준이고 현황이 '전'이라는 점에서 적합할 수 있습니다.

투자 포인트는 하천구역 저촉 면적 비율 및 해당 토지의 하천구역 내 행위 제한 범위를 명확히 파악하여, 예상되는 법적 리스크 대비 적정 낙찰가를 산정하는 데 있습니다. 낮은 감정가는 매력적이지만, 리스크를 감안한 보수적인 입찰이 요구됩니다. 장기적인 관점에서 토지 이용 계획을 세우고, 관련 법규(하천법)에 대한 충분한 이해가 선행되어야 할 물건입니다.

법원 정보

논산지원 경매3계