나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [3] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 산227-4 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [3] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 산227-4 임야 경매

• 사건번호: 2025타경388
• 주소: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 산227-4
• 감정가: 250,979,100원
• 최저가: 158,426,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

논산지원 경매3계 2025타경388 | 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 산227-4 | 감정가: 250,979,100원 | 최저가: 158,426,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 임야 경매

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경388 (3)

소재지: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 산227-4

용도: 임야 (농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등)

감정가: 250,979,100원

토지면적: 26,987.00㎡ (약 8,163.67평)

매각대상: 토지매각

1.2. 특이 사항 및 리스크 요약

본 물건은 임야(자연림)이며, 현황상 일부 '대지' 및 묘지 등으로 이용되고 있습니다. 감정가에는 분묘 소재 및 제시외 건물을 감안한 가격이 반영되어 있습니다.

핵심 리스크는 다음과 같습니다:

1) 법정지상권 성립 여부: 제시외 건물(미등재 단독주택 추정)이 존재하며, 이는 매각 대상에서 제외되어 법정지상권 성립 여부가 불분명합니다.

2) 분묘기지권: 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다.

3) 제시외 건물: 건물 제시외면적 119.00㎡ (약 36.00평)이 모두 매각에서 제외됩니다.

4) 맹지 위험: 지적도상 맹지이나, 현황상 세로(불)에 접하고 있습니다.

2. 입지 조건 분석

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍 고내리 '고내4리 마을회관' 남동측 및 남서측 인근에 위치합니다.

2.1. 주변 환경 및 이용 현황

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 순수 농촌 지대입니다. 본건(기호4)은 부정형의 완경사 토지로서 자연림, 일부 제시외 건물 부지 및 묘지 등으로 이용 중입니다. 공부상 지목은 임야이나, 현황은 일부 대지로 이용되는 부분이 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다. 연무읍 소재지와의 연계성은 보통 수준입니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 제외 물건

매각대상은 토지(임야) 26,987.00㎡ 전부에 대한 매각입니다.

제시외 건물 119.00㎡ 및 분묘 수기는 모두 매각에서 제외됩니다.

3.2. 법정지상권 리스크 (매우 중요)

본건은 토지(임야, 일부 현황 대지)만 매각하며, 토지 위에 존재하는 제시외 건물(미등재 단독주택 추정)은 매각에서 제외됩니다. 만약 이 제시외 건물이 저당권 설정 당시부터 존재하였고, 토지와 건물의 소유자가 동일인(조OO)이었다면, 토지 낙찰자는 건물 소유자에게 법정지상권 성립을 주장당할 수 있습니다. 이는 건물을 사용하거나 철거할 권한이 없음을 의미하며, 향후 토지 이용에 심각한 제한을 초래합니다.

3.3. 분묘기지권 리스크 (매우 중요)

토지 상에 분묘 수기가 소재하며, 분묘기지권 성립 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 낙찰자는 분묘 이장을 요구할 수 없으며, 토지의 활용에 제약이 따릅니다. 분묘기지권이 성립하지 않더라도 이장 및 소송의 리스크가 존재합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 순수 농촌 지대인 임야로, 인근에 특별한 상권은 형성되어 있지 않습니다. 투자 가치는 개발이나 장기적 임업용 사용, 혹은 지목 변경 가능성에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

인근에 '고내4리 마을회관'이 있으며, 논산시 연무읍 소재지까지 차량으로 이동하여 기본적인 생활 편의 시설을 이용해야 합니다. 군사 시설이 위치한 연무읍 특성상 지역 상권은 있으나, 본 물건지와의 거리가 있어 직접적인 생활권은 아닙니다.

4.3. 혐오 시설 정보

외부 지도 서비스 및 검색 결과, 해당 물건지 인근에 대규모의 혐오 시설(폐기물 처리 시설, 대형 공장 등)은 직접적으로 확인되지 않으나, 농촌 지역 특성상 주변 환경을 현장 조사하여 정확히 파악해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

법정지상권 및 분묘기지권 성립 여부에 대한 불확실성은 본 물건의 최대 리스크입니다. 이에 대한 법률 자문 및 명확한 권리 관계 분석 없이는 입찰이 매우 위험합니다.

5.2. 물리적 리스크

토지 상의 제시외 건물(매각 제외) 존재로 인해 토지 활용에 제약이 있으며, 지적도상 맹지라는 점은 향후 건축 행위 또는 개발 시 진입로 확보 문제(도로 기부채납, 매입 등)를 야기할 수 있습니다.

5.3. 지목 및 이용 현황 불일치

공부상 임야이나 현황은 일부 대지 등으로 이용 중이므로, 향후 지목 변경이나 양성화(적법화) 과정에 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 대규모(약 8천 평) 임야로서 잠재력은 있으나, 제시외 건물 및 분묘로 인한 법정지상권 및 분묘기지권이라는 매우 중대한 권리상의 하자를 안고 있습니다. 최저 매각 가격은 이러한 리스크를 감안하여 책정된 것으로 판단됩니다. 초보 투자자에게는 절대 부적합하며, 관련 법률 및 명도에 대한 전문 지식과 자금력이 있는 '특수물건 전문 투자자'에게만 권유됩니다.

6.2. 투자 포인트

1) 대면적 임야: 26,987.00㎡ (약 8,164평)의 대규모 토지입니다.

2) 현황 '대지' 이용 부분: 임야이지만 일부 현황이 대지로 이용되고 있어, 해당 부분의 적법화나 개발 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

3) 리스크 반영된 가격: 감정가 자체가 분묘와 제시외 건물을 감안하여 책정되었으므로, 리스크 해결 능력에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

6.3. 조언

입찰 전 반드시 법정지상권 성립 가능성에 대해 심층적인 현장 조사와 법률 검토를 완료해야 하며, 분묘 수기에 대한 정확한 현황 파악 및 이장 가능성/비용을 산출해야 합니다. 낙찰 후 명도(건물 및 분묘 처리)를 위한 시간과 비용이 일반 경매 물건보다 훨씬 많이 소요될 것임을 예상해야 합니다.

법원 정보

논산지원 경매3계