나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10847 [3] 경상남도 창녕군 유어면 대대리 991-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 밀양 2022타경10847 [3] 경상남도 창녕군 유어면 대대리 991-1 답 경매

• 사건번호: 2022타경10847
• 주소: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 991-1
• 감정가: 128,483,000원
• 최저가: 82,229,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 답

밀양지원 경매2계 2022타경10847 | 소재지: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 991-1 | 감정가: 128,483,000원 | 최저가: 82,229,000원 | 용도: 답

1. 밀양지원 2022타경10847 (3) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 밀양지원 2022타경10847 (3)

소재지: 경상남도 창녕군 유어면 대대리 991-1

용도: 답 (논)

감정가: 128,483,000원

토지면적: 3554.00㎡ (약 1,075.1평)

토지 지분율: 355400 (전체 지분으로 추정)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 빈OO

채무자: 권OO

채권자: 금OO

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수.

주의사항: 일괄매각. 농지취득자격증명원 제출 필수(미제출 시 보증금 몰수). 목록3은 지적도상 맹지임. 목록4, 6은 공부상 지목이 답이나 현황 '전'(밭) 및 일부 '도로, 구거' 상태. 목록5는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전' 상태임.

1.2. 입지조건

본건 토지는 경상남도 창녕군 유어면 대대리에 위치하며, "우포늪" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 마을 취락과 농경지가 혼재되어 있어 일반적인 농촌 지역의 환경을 갖추고 있습니다. 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황은 관내 대중교통 사정을 고려할 때 보통 수준으로 판단됩니다.

토지 접근성 측면에서, 기호 ① 토지는 북서측으로 차량 출입이 가능한 아스콘 포장도로가 접해 있습니다. 기호 ② 토지는 지적도 상 맹지이나 남측으로 차량 출입이 가능한 콘크리트 포장도로가 소재합니다. 기호 ③ 토지는 지적도 상 맹지입니다. 기호 ④, ⑤, ⑥ 토지는 남동측으로 차량 출입이 가능한 콘크리트 포장도로가 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 일반적으로 임의경매는 낙찰 시 기존의 근저당, 담보권 등이 말소되는 권리분석상 비교적 안전한 편에 속합니다. 그러나 상세한 권리관계는 반드시 등기부등본 등 관련 공부를 통해 직접 재확인해야 합니다. 제시된 정보 상 복잡한 권리관계나 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

1.4. 상권분석

해당 물건이 소재한 창녕군 유어면 대대리는 전형적인 농촌 지역으로, 지역 내 상업 시설보다는 농경지 및 주거지가 주를 이룹니다. 인근의 우포늪은 중요한 자연 유산이자 생태관광 자원이지만, 이로 인해 개발 행위에 대한 규제가 엄격하게 적용될 수 있습니다. 따라서 상업 활동보다는 농업이나 생태 관련 활동에 국한될 가능성이 높으며, 상권 활성화보다는 자연 환경 보전 및 농업 중심의 경제 활동이 예상됩니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 우포늪과 인접하여 자연 친화적인 환경을 누릴 수 있는 곳입니다. 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등)은 차량 이동을 통해 인근 읍면 소재지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다. 우포늪은 대한민국 최대 내륙 습지로, 2024년 유네스코 생물권보전지역으로 지정되는 등 생태적으로 매우 가치가 높은 지역입니다. 또한, '창녕 우포늪 천연보호구역'으로 지정되어 있어, 환경 보전에 대한 관심이 높은 지역입니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수: 본 물건은 농지(답)로서, 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 낙찰이 무효 처리되고 보증금이 몰수될 수 있습니다 [cite: provided text].

맹지 및 도로 접근성: 목록3은 지적도상 맹지이므로, 실제 이용 시 도로 접근성 확보 방안을 철저히 검토해야 합니다. 목록2, 4, 5, 6 또한 공부상 지목과 현황이 상이하므로 관련 법규 및 실제 이용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다 [cite: provided text].

지목과 현황 불일치: 일부 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황 '전'(밭) 또는 '도로, 구거' 상태로 이용되고 있습니다. 이는 향후 행정 처리나 재산권 행사 시 불리하게 작용할 수 있으며, 평가 시 이를 감안하여 가격이 책정되었습니다 [cite: provided text].

지적 경계 불분명: 일부 토지는 인접 토지와 지적 경계가 불분명할 수 있어, 정확한 경계 확인을 위해 지적 측량이 필요할 수 있습니다. 측량 결과에 따라 실제 이용 현황이 달라질 수 있습니다 [cite: provided text].

엄격한 환경 규제: 본 물건은 우포늪 인근에 위치하여 생태계보호지구, 습지보호지역, 현상변경허가 대상구역(창녕 우포늪 천연보호구역) 등에 속할 가능성이 높습니다. 이는 개발 및 토지 이용에 상당한 제약을 수반할 수 있습니다. 특히, 창녕군 전역이 유네스코 생물권보전지역으로 지정됨에 따라, 생태계 보전 및 지속 가능한 발전을 위한 지역사회와의 협력이 강조되고 있습니다.

가축 사육 제한: 일부 구역에서는 가축 사육에 대한 제한이 있을 수 있습니다 [cite: provided text].

제시외 건물: 기호 ① 지상에 제시외 건물이 소재하나, 경매 대상에서 제외되었습니다. 해당 건물이 토지 이용에 미치는 영향 등을 별도 확인해야 합니다 [cite: provided text].

주변 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인근에 위치한 혐오시설(산업 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다. 다만, 생태 보전 지역의 특성상 개발 제한은 존재합니다 [cite: search results].

1.7. 종합 의견

본 물건은 농지로서, 매수자는 농지취득자격증명 취득이 필수적이며, 이를 충족해야만 실질적인 매수가 가능합니다. 지적도상 맹지, 공부상 지목과 현황의 불일치, 불분명한 지적 경계 등은 권리 분석 및 향후 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 필요합니다. 특히, 우포늪을 중심으로 지정된 다양한 환경 규제(생물권보전지역, 습지보호지역 등)는 토지의 활용도를 제한할 수 있는 중요한 요소입니다. 기호 ① 토지는 '단독주택 건부지' 상태로 평가되어 있어, 관련 규제 하에서 주택 신축 등의 가능성을 타진해 볼 수 있습니다. 투자자는 이러한 복합적인 조건들을 충분히 인지하고, 법적, 환경적 제약을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.8. 투자 포인트

농업 투자: 농지 취득 자격이 있는 투자자라면, 지역 농업 발전이나 관련 사업을 위한 투자 기회가 될 수 있습니다.

자연 친화적 투자: 우포늪 인근의 우수한 자연 환경을 활용한 생태 체험 시설, 주말 농장, 전원주택 부지 등으로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다. 단, 엄격한 환경 규제를 준수해야 합니다.

토지 가치 상승 잠재력: 우포늪 지역이 가진 생태적, 관광적 가치가 재조명되면서 향후 지역 발전 및 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 이는 규제 완화 및 개발 여건 개선에 따라 달라질 수 있습니다.

경매 특성 활용: 경매 절차를 통해 시세보다 낮은 가격으로 토지를 취득할 수 있는 기회가 될 수 있으나, 제반 리스크와 제약 조건들을 충분히 고려하여 수익성을 면밀히 분석해야 합니다.

법원 정보

밀양지원 경매2계