나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36004 [1] 충청북도 음성군 맹동면 신돈리 100 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경36004 [1] 충청북도 음성군 맹동면 신돈리 100 단독주택 경매

• 사건번호: 2024타경36004
• 주소: 충청북도 음성군 맹동면 신돈리 100
• 감정가: 31,290,000원
• 최저가: 25,032,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

충주지원 경매3계 2024타경36004 | 소재지: 충청북도 음성군 맹동면 신돈리 100 | 감정가: 31,290,000원 | 최저가: 25,032,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 대상 정보

사건번호는 충주지원 2024타경36004 (1)이며, 충청북도 음성군 맹동면 신돈리 100에 위치한 단독주택 건물에 대한 부동산강제경매입니다.

매각대상은 '건물만 매각'으로, 토지면적 $0.00\text{㎡}$ (0평)은 매각에 포함되지 않습니다. 감정가는 31,290,000원으로 책정되었습니다.

1.2. 면적 및 구조 현황

본건 단독주택의 공부상 건물면적은 $82.65\text{㎡}$ (약 25.00평)이나, 현황은 약 $100\text{㎡}$ (약 30.25평)으로 약 5.25평의 면적 차이가 있습니다.

제시외 건물(㉠, ㉡, ㉢, ㉣) $145.90\text{㎡}$ (약 44.15평)이 매각에 포함되나, 제시외 건물 중 ㉤, ㉥은 매각에서 제외됩니다.

건물의 구조는 시멘트벽돌조 칼라강판지붕 단층 건물로서, 단독주택으로 이용 중이며 기본적인 전기, 위생, 급배수, 보일러에 의한 바닥난방 설비가 갖추어져 있습니다.

2. 입지 조건

2.1. 최고의 입지

본건 소재지인 음성군 맹동면 신돈리는 진천군과의 경계에 위치하며, 대규모 공공기관이 이전한 충북혁신도시의 지척에 있어 그 영향을 받는 지역입니다.

혁신도시 주변 지역은 최근 전원주택 건축이 활발한 추세를 보이는 등, 도시 근접형 전원주택 입지로서의 잠재력이 있습니다.

2.2. 생활 환경 및 교통

인접한 충북혁신도시는 CGV, 각종 인기 브랜드 상점, 아파트 등 도시 번화가 수준의 인프라를 갖추고 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다만, 대중교통 이용이 불편하여 자가용이 필수적인 지역으로 판단되며, 혁신도시 내에는 맹동보건지소, 국립소방병원(예정) 등 의료시설이 위치하고 있습니다.

2.3. 혐오시설

주변 시설 검색 결과, 본건이 위치한 신돈리 일대에는 현재 특정 혐오시설로 언급되는 사항은 확인되지 않았으며, 전원주택 개발이 활발한 지역적 특성을 고려할 때 비교적 주거 환경은 양호한 것으로 추정됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건의 특징

본건은 '건물만 매각'하는 강제경매 물건입니다. 토지가 매각에서 제외되므로, 낙찰자는 건물의 소유권을 취득하더라도 토지 사용권은 확보되지 않습니다.

3.2. 법정지상권 문제

본건 대지에 대한 '법정지상권 성립여부는 불분명'하다는 특이사항이 있습니다. 이는 매각 부동산의 핵심적인 권리 리스크입니다. 법정지상권이 성립되지 않을 경우, 토지 소유자는 건물 철거를 요구할 수 있으며, 성립된다 하더라도 지료(토지 사용료) 지급 의무가 발생합니다.

3.3. 임대차 관계

현장조사 시 소유자(임OO)가 거주 중인 것으로 탐문되었으며, 별도의 임차인은 없는 것으로 추정됩니다. 다만, 자세한 임대관계는 재확인이 필요합니다.

4. 상권 분석

4.1. 상권 특징

본건이 위치한 신돈리 자체는 농촌 지역이며, 상권은 형성되어 있지 않습니다.

4.2. 생활 편의

실질적인 생활 상권은 지척에 있는 충북혁신도시를 중심으로 이루어집니다. 혁신도시에는 공공기관 이전이 완료되었으며, 풍부한 인프라와 상업 시설이 집적되어 있어, 주택의 위치는 전원생활과 도시 편의시설을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 토지 이용 리스크 (최대 리스크)

건물의 존속을 위한 토지 이용권(법정지상권) 확보 여부가 불분명한 것이 최대의 리스크입니다. 법정지상권 성립 여부를 면밀히 분석해야 하며, 만약 성립하지 않는다면 건물을 철거해야 할 위험이 있습니다.

5.2. 토지 확보 문제

건물의 가치를 온전히 보존하기 위해서는 향후 토지 소유자를 상대로 토지 소유권 또는 지상권(임차권)을 취득해야 하는데, 이 과정에서 토지 소유자와의 협상에 상당한 시간과 추가 비용이 소요될 수 있습니다.

5.3. 제시외 건물 제외

매각에 포함되지 않는 제시외 건물(㉤, ㉥)이 존재하므로, 낙찰 후 이 부분에 대한 처리(철거 또는 매입) 문제가 발생할 수 있습니다.

5.4. 면적 불일치

공부상 면적($82.65\text{㎡}$)과 현황 면적($100\text{㎡}$)의 차이가 있어 향후 건축물대장 정리 시 추가적인 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 건물만 매각되는 특수물건으로, 토지 이용권 확보 여부가 투자의 성패를 가르는 핵심입니다. 낙찰가 외에도 토지 매입 비용이나 지료 부담, 법정지상권 관련 소송 비용 등 추가적인 비용을 염두에 두어야 하는 고난도 물건입니다. 일반 실수요자보다는 특수물건 처리 경험이 있는 전문가 또는 컨설팅을 통한 접근이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

토지 가치 대비 낮은 건물 감정가: 건물 감정가(3129만원)만으로 평가되었기 때문에, 추후 토지 소유권을 저렴하게 매입하거나 적정한 지료를 협상할 경우, 혁신도시 인접 전원주택이라는 입지적 가치를 고려할 때 상당한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

면적 확장 부분 포함 매각: 제시외 건물(㉠~㉣) $145.90\text{㎡}$ (약 44.15평)이 매각에 포함되므로, 실제 이용 면적이 매우 넓습니다.

혁신도시 근접성: 도시 생활 인프라가 가까워 전원주택의 단점인 편의시설 부족 문제를 상쇄할 수 있는 지리적 장점을 보유하고 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계