나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50249 [1] 경기도 광주시 문형동 465-23 오아시스빌 디동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50249 [1] 경기도 광주시 문형동 465-23 오아시스빌 디동 3층302호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2025타경50249
• 주소: 경기도 광주시 오포로 484-7, 디동 3층302호 (문형동,오아시스빌)
• 감정가: 186,000,000원
• 최저가: 130,200,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매9계 2025타경50249 | 소재지: 경기도 광주시 오포로 484-7, 디동 3층302호 (문형동,오아시스빌) | 감정가: 186,000,000원 | 최저가: 130,200,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 기본 정보

본 물건은 경기도 광주시 문형동에 위치한 다세대주택(오아시스빌 디동 3층 302호)입니다. 성남지원 2025타경50249 (1) 사건으로 진행되는 부동산임의경매 물건이며, 토지 및 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

총 감정가는 186,000,000원이며, 토지 면적은 68.75㎡ (약 20.79평), 건물 면적(전용면적)은 57.88㎡ (약 17.51평)입니다. 다세대주택의 특성상 분양면적은 전용면적에 공용면적 일부가 포함되어 더 넓게 산정됩니다.

1.2. 물건 특징 요약

본 물건은 2017년 2월 14일에 사용 승인된 비교적 신축급 다세대주택으로, 방 3개, 욕실 2개 등 선호도가 높은 구조를 갖추고 있습니다. 위치는 문형삼거리 남서측 인근으로, 다세대주택 외에도 근린생활시설, 중·소규모의 공장 및 창고 등이 혼재된 지역에 소재하고 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역 및 성장관리계획구역(근린형)에 해당하여 향후 개발 방향을 주시할 필요가 있습니다.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 환경 분석

본 건은 문형동의 다세대주택 밀집 지역에 위치하나, 주위에 중·소규모의 공장 및 창고 시설이 함께 분포하고 있어 순수한 주거 환경이라고 보기는 어렵습니다. 차량 접근은 가능하며 노선버스정류장 및 간선도로까지의 거리 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 무난한 것으로 평가됩니다.

최고의 입지:

주요도로를 통한 외곽 접근성은 양호하며, 계획관리지역 내 성장관리계획구역으로 지정되어 있습니다.

단점:

주변에 다세대주택 외에도 공장 및 창고 등이 혼재되어 있어 주거 쾌적성이 다소 저하될 수 있는 혼재 지역입니다. 이는 잠재적 혐오시설 및 소음의 발생원이 될 수 있습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산임의경매 사건으로, 소유자(최OO)와 채무자(최OO)가 동일합니다. 채권자는 한OOOOOOOOOO이며, 채권 확보를 목적으로 진행 중입니다.

말소기준권리:

별도의 특이사항이 없다면 등기부상의 선순위 권리가 말소기준권리가 되며, 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

임대차 관계:

현장조사 시 폐문부재로 인해 임대 관계는 조사하지 못했습니다. 따라서 낙찰자가 인수할 수 있는 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도(인도) 난이도 및 추가 비용 발생의 핵심 리스크이므로, 입찰 전 반드시 전입세대 열람 등을 통해 임차인 유무 및 대항력을 철저히 확인해야 합니다.

2.3. 상권 분석

본 건은 주택가와 공장/창고 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있어 전형적인 상업지역으로의 상권 분석은 적합하지 않습니다. 근린생활시설이 일부 분포하는 수준으로, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 생활 밀착형 상권이 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 투자 관점에서 상권 활성도는 주요 고려 대상이 아닙니다.

2.4. 생활 정보 및 편의 시설

본 건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 내부는 방 3개, 욕실 2개, 거실, 주방/식당, 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 도시가스보일러 난방설비 및 위생·급배수 설비 등이 갖춰져 있어 주거 편의성은 양호합니다. 주위 환경에 근린생활시설이 일부 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보이나, 대형 마트나 학군 등은 원거리일 수 있어 추가 확인이 필요합니다.

3. 투자 위험 및 전략

3.1. 잠재적 리스크

권리적 리스크:

현장조사 시 폐문부재로 임대차 관계가 미확인되었습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

명도 리스크:

소유자가 점유하고 있을 경우 비교적 명도(인도)가 용이할 수 있으나, 임대차 관계가 불분명하여 명도에 상당한 시일과 비용이 소요될 가능성이 있습니다.

환경적 리스크:

다세대주택과 중·소규모 공장/창고가 혼재된 지역으로, 소음, 분진 등 주거 쾌적성을 저해하는 요소가 상존할 수 있습니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 2017년식으로 연식이 양호하며, 방 3개/욕실 2개의 선호도 높은 구조를 갖춘 다세대주택입니다. 감정가(1억 8,600만원)는 현재 시장 상황을 반영한 기준으로 보이나, 주변의 혼재된 환경을 감안하여 보수적인 입찰가 산정이 필요합니다. 미확인된 임차인 여부가 가장 큰 권리적 변수이므로, 이를 철저히 조사하고 대처 방안을 마련하는 것이 중요합니다.

3.3. 투자 포인트

신축급 건물:

2017년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되어 수리 비용을 절감할 수 있습니다.

실속 있는 구조:

57. 88㎡ (17.51평)의 전용면적에 방 3개, 욕실 2개의 구조를 갖추어 실거주 수요가 높습니다.

지역적 수요:

계획관리지역 및 성장관리계획구역 내의 주거 시설로, 광주 지역의 산업 종사자 등 실수요층을 대상으로 하는 임대/매매 수요가 존재합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계