나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50058 [1] 경기도 광주시 능평동 377 유로캐슬 에이동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주 · 평가일 2025.01.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동 소재 "능평119안전센터" 북동측에 위치하며, 주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 다세대주택 중 2층202호로서,
외벽 : 치장벽돌 등 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 마감 등
창호 : PVC샤시 창호 등임

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서 다세대주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로 등에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 정재훈)로부터 2026.03.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경50058 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 능평동 377 유로캐슬 에이동 2층202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

164,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 47.50㎡ (약 14.37평)

토지지분: 47.50㎡ (약 14.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물지분: 45.98㎡ (약 13.91평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO (주택도시보증공사)

1.9. 특이사항

대항력있는 임차인 존재 가능성, HUG 인수조건 변경

1.10. 주의사항

주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 3월 6일자로 임차인이 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

경기도 광주시 능평동 소재 "능평119안전센터" 북동측에 위치하며, 주변에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

북서측으로 약 6미터 내외 폭의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리구역(성장관리구역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을구 5번 근저당권 (접수일자: 2021-05-17, 권리자: 이순재)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 을구 6번 근저당권, 갑구 8번 가압류, 갑구 9번 가압류, 갑구 10번 압류, 을구 7번 주택임차권(정재훈) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 물건명세서상 특이사항 기재된 내용 확인 필요)

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 주택도시보증공사 (정 )

* 보증금: 177,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-03-22

* 확정일자: 2021-03-09

* 배당신고일자: 2023-03-31

* 대항력: 없음 (임차인 현황 상 명시)

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 임차권등기 말소에도 동의하였습니다. 등기부등본 상 을구 7번 주택임차권(정재훈)은 말소 처리되어 있어 대항력이 없는 것으로 판단됩니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

* 단지명: 포레스빌(103동), 면적: 53.84㎡, 층: 3층, 거래가: 160,000,000원 (약 297,175원/㎡)

* 단지명: 두루미인3차(바동), 면적: 59.96㎡, 층: 1층, 거래가: 164,000,000원 (약 273,515원/㎡)

* 단지명: 필하우스, 면적: 52.3㎡, 층: 4층, 거래가: 247,000,000원 (약 472,275원/㎡)

4.2. 시세 동향

주변 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건과 유사한 연식의 주택들은 3.3㎡당 약 27만원~30만원 수준에서 거래되었습니다. 감정가 164,000,000원은 면적(45.98㎡) 대비 3.3㎡당 약 357만원으로, 이는 비교 사례 대비 높은 편으로 보입니다. 다만, 감정가는 건물뿐 아니라 토지 지분 가치도 포함하므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다. 두루미인3차(바동)이 본건과 유사한 164,000,000원에 거래된 점은 주목할 만합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 다세대주택 중 2층 202호이며, 외벽은 치장벽돌, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 PVC 샤시로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

인근에 편의시설 관련 상세 정보는 부족하나, 일반적인 주거 단지로서 통상적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 주변 환경

주위에는 소규모 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

'대항력있는 임차인'이라는 특이사항과 '대항력 없음'이라는 현황이 공존하나, HUG의 확약서 제출 및 등기부상 임차권 말소로 인해 실질적인 대항력 문제는 해소된 것으로 판단됩니다. 그러나 경매 절차 진행 시 관련 기관과의 최종 확인은 필요합니다.

6.2. 토지이용계획상의 제약

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위 등에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 여부

주변 지역에 대한 검색 결과, 현재까지 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 권리관계가 비교적 명확한 강제경매 물건입니다. 임차인과 관련된 잠재적 리스크는 HUG의 확약서 제출로 인해 상당 부분 해소되었으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 측면이 있으나, 인근 유사 면적의 물건이 감정가와 동일한 금액에 거래된 사례가 있어 시장 가치 또한 감정가 수준임을 시사합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 낙찰 시 인수해야 할 부담이 없는 물건으로, 권리 분석이 용이합니다.

* 안정적인 시장 수요: 다세대주택은 꾸준한 주거 수요가 있는 부동산 상품입니다.

* HUG 관련 불확실성 해소: 임차인 관련 잠재적 리스크가 HUG의 확약서로 인해 상당 부분 해소되었습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 140,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려할 수 있습니다.

이는 감정가(164,000,000원)를 기준으로 약 85%~91% 수준이며, 인근 유사 물건의 거래 사례 및 면적 대비 가치를 종합적으로 고려한 가격입니다.

특히, 임차인 관련 부담이 인수되지 않는다는 점과 시장에서의 경쟁 정도를 고려하여 최적의 입찰가를 산정해야 합니다.

권고 입찰가: 145,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.