나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3864 [1] 경기도 광주시 쌍령동 191-27 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경3864 [1] 경기도 광주시 쌍령동 191-27 4층401호 다세대주택 경매

• 사건번호: 2024타경3864
• 주소: 경기도 광주시 경충대로 1468-3, 4층401호
• 감정가: 115,534,000원
• 최저가: 80,874,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 다세대주택

성남지원 경매4계 2024타경3864 | 소재지: 경기도 광주시 경충대로 1468-3, 4층401호 | 감정가: 115,534,000원 | 최저가: 80,874,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2024타경3864 (1)

소재지: 경기도 광주시 쌍령동 191-27 4층401호

용도: 다세대주택

감정가: 115,534,000원

경매구분: 부동산임의경매 (채권자: 양OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

소유자/채무자: 황OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지 면적: 25.06㎡ (약 7.58평)

건물 면적: 44.38㎡ (약 13.43평)

건물 제시외 면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

총 건물 면적: 53.28㎡ (약 16.12평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 4층 건물 중 4층 401호

사용승인일: 1993.09.15.

1.3. 특이 및 주의사항

주의사항: 제시외 건물 (알루미늄샷시구조, 약 8.9㎡)이 매각 대상에 포함되어 있음.

임대차: 임대 미상 (현장 조사 시 재확인 필요)

2. 입지 조건

2.1. 지역 및 환경 분석

본건은 경기도 광주시 쌍령동 소재 "쌍령동행정복지센터" 북동측 인근에 위치한 구축 다세대 주택 밀집 지역입니다.

주위는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 환경으로, 인근에 쌍령서희스타힐스 등 아파트 단지가 조성되어 있어 기존 주거지와 신축 주거지의 경계에 해당합니다. 전반적으로 주거 안정성은 갖추고 있으나, 노후도가 높은 지역에 속합니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 광주시 내 이동 및 광역 교통 이용이 용이합니다.

경충대로변 '쌍령동' 정류장을 통해 광주 시내(경기광주역 등)는 물론, 서울 방면(잠실, 강변역, 남부터미널 등) 광역 노선을 이용할 수 있습니다. 경강선 경기광주역까지는 버스로 접근 가능하여 수도권 진입이 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역 내 준주거지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 측면에서 비교적 유리하나, 가축사육제한구역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 자연보전권역, 특별대책지역 등의 여러 법적 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있음을 인지해야 합니다. 향후 재개발/재건축 추진 시 제한 사항이 복잡하게 작용할 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 종류 및 청구액

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자 양OO의 담보권 실행에 의한 경매입니다.

3.2. 소유권 및 채무 관계

소유자 및 채무자가 황OO으로 동일하여 채무자가 개인적인 사유로 인해 채무를 변제하지 못해 경매가 진행되는 것으로 파악됩니다. 이는 일반적인 임의경매의 형태입니다.

3.3. 매각 대상 및 제시외 건물

매각 대상은 '토지/건물 일괄매각'이며, 특히 '제시외 건물 (8.90㎡, 약 2.69평)'이 포함되어 있으므로, 낙찰자는 이 제시외 건물까지 소유권을 취득하게 되므로 명도 등 진행에 있어 용이합니다.

3.4. 임차인 현황 및 명도 리스크

현재 '임대 미상'으로 기재되어 있어, 임차인의 존재 여부와 대항력 유무에 대한 현장 조사 및 전입세대 열람 등을 통한 정확한 권리 분석이 필수적입니다. 소유자(채무자) 점유로 추정되는 경우, 명도는 비교적 수월할 수 있으나, 미확인된 임차인이 존재한다면 보증금 인수 여부에 대한 명확한 판단이 필요합니다.

4. 상권 분석

본건이 위치한 곳은 주거 밀집 지역으로, 상업 시설은 주로 다세대 주택 1층 등에 입점한 소규모 근린생활시설(슈퍼, 세탁소, 식당 등) 위주로 형성되어 있습니다.

대규모 상업 시설이 발달한 중심 상권은 아니지만, 행정복지센터 인근의 기본 생활 편의 시설은 갖추고 있습니다. 실거주 목적의 경우, 생활에 필요한 최소한의 상권은 확보되어 있다고 볼 수 있습니다. 대형마트 등은 경충대로를 따라 광주 시내 방면으로 이동해야 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 환경

인근에 쌍령초등학교가 소재하여 초등학생 자녀를 둔 가구에게는 양호한 교육 환경을 제공합니다. 다만, 중/고등학교는 광주시 내 타 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

5.2. 행정 및 의료

쌍령동행정복지센터가 인접해 있어 행정 업무 처리의 접근성이 높습니다. 기본적인 의료 시설은 근린 상권에서 이용 가능하며, 보다 전문적인 의료 서비스는 광주 시내의 병원을 이용해야 합니다.

5.3. 문화 및 공원

대규모 문화시설은 부족하나, 쌍령공원 등 지역 공원 개발 사업이 진행 중이거나 계획되어 있어 향후 주거 환경 개선의 여지는 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 노후도 및 재정비 리스크

1993년 사용승인된 30년차 건물로, 건물 자체의 노후화 및 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 용도 지역(준주거지역) 및 노후도 요건 등을 고려할 때, 장기적인 관점에서 재정비 이슈가 발생할 수 있으나, 현재는 구체적인 재개발 계획이 없는 상태입니다.

6.2. 행정적 제한 및 혐오시설 관련 리스크

앞서 언급된 '가축사육제한구역', '자연보전권역' 등 다수의 행정적 제한 사항은 향후 증축이나 리모델링, 토지 개발에 제약 요소로 작용할 수 있습니다.

또한, 광주시와 인접 지자체(이천시 등) 간에 쓰레기 소각장 등 광역 폐기물 처리시설 입지 관련 갈등이 지속되고 있어, 광주시 내 환경 시설 조성 계획이 잠재적인 지역적 리스크로 존재합니다. (본건과 직접적인 거리는 추가 확인 필요)

6.3. 임대차 관계 불확실성

현재 '임대 미상'인 점은 낙찰자가 명도에 대한 불확실성을 안고 입찰해야 함을 의미하며, 낙찰 후 명도 진행 시 소유자 또는 미상의 임차인과의 마찰 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 광주시 쌍령동의 구축 다세대 주택으로, 감정가가 비교적 낮은 금액(115,534,000원)으로 책정되어 있습니다. 입지적으로 쌍령동 행정복지센터 인근의 주거 밀집 지역에 위치하며, 초등학교와 광역/시내 버스 노선 접근성이 확보되어 실거주 목적으로도 적합한 면을 갖추고 있습니다.

다만, 30년 가까이 된 건물의 노후도와 다수의 토지 이용 제한 사항, 그리고 임차인 현황에 대한 불확실성은 투자 시 고려해야 할 주요 요소입니다. 제시외 건물도 포함되어 있어 전체 면적이 늘어나는 점은 긍정적이나, 면밀한 현장 조사와 권리 분석을 통해 잠재적 명도 리스크를 최소화할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 실속형 투자 물건

감정가 수준이 광주시 내에서도 저렴한 편에 속하여, 소액으로 주택을 취득하고자 하는 실수요자나 저가 투자자에게 적합한 물건입니다.

8.2. 준주거지역의 잠재력

토지 이용 계획상 '준주거지역'에 속하여, 장기적으로는 토지 가치의 상승 여력 및 향후 재건축/재정비 사업의 가능성(노후도 충족 시)을 가질 수 있습니다.

8.3. 안정적인 주거 인프라

쌍령동 행정복지센터와 쌍령초등학교가 인접하고, 광역버스 노선이 가까워 생활 편의성이 확보된 지역입니다.

8.4. 제시외 건물 포함

건물 제시외 면적(8.90㎡, 약 2.69평)이 매각에 포함되어 있어, 실제 사용 가능한 면적이 넓다는 점은 실거주 가치를 높이는 요소입니다.

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법원 정보

성남지원 경매4계