나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51540 [2] 전라남도 순천시 와룡동 산106-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51540 [2] 전라남도 순천시 와룡동 산106-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경51540
• 주소: 전라남도 순천시 와룡동 산106-1
• 감정가: 171,405,000원
• 최저가: 119,984,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2025타경51540 | 소재지: 전라남도 순천시 와룡동 산106-1 | 감정가: 171,405,000원 | 최저가: 119,984,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경51540 (2)

소재지 전라남도 순천시 와룡동 산106-1

용도 임야

감정가 171,405,000원

토지면적 11,427.00㎡ (약 3,456.98평)

매각대상 토지매각

경매구분 부동산임의경매

1.2. 특이사항 요약

본건은 전라남도 순천시 와룡동에 위치한 임야(현황 전, 자연림 등) 물건입니다. 가장 큰 특이사항으로는 지상에 분묘 수기가 소재하며, 이에 따른 분묘기지권 성립 가능성이 있어 명도 및 권리관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 또한, 일련번호 2), 3) 지상에는 타인 소유로 조사된 수목이 존재하여 매각 후 별도의 협의 또는 법적 조치가 필요할 수 있습니다. 일부 필지는 도시계획시설(하천) 및 상수원보호구역에 저촉되는 등 토지이용계획상의 제한이 많은 물건입니다.

2. 입지조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 순천시 와룡동 소재 '아교마을' 인근에 위치하며, 주변은 근교 농경지대 및 순수 산림지대로 형성되어 있습니다. 일반적인 주위환경은 보통 수준이며, 도시 외곽의 자연 친화적인 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 도심 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

본건은 일련번호 1)부터 4)까지 여러 필지로 구성되어 있으며, 각 필지별 형태와 현황이 상이합니다.

일련번호 1), 3) 부정형 평지로 수목이 식재된 전 및 휴경지로 이용 중입니다.

일련번호 2) 부정형 완경사로 전, 휴경지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

일련번호 4) 부정형 급경사로 자연림 및 일부 묘지로 이용 중이며, 도로에 접하지 않은 맹지입니다.

일련번호 1), 2), 3)은 노폭 약 4m의 콘크리트 포장도로에 접하며, 2)번 필지는 일부를 관통하는 약 5m의 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 경매 구분 및 채권 관계

본건은 소유자 박OO, 채무자 이OO에 대한 부동산임의경매 사건이며, 채권자는 순OOOOOOOOOO입니다. 매각 대상은 토지 전부 지분(11427.00㎡)입니다.

3.2. 핵심 권리 및 리스크 분석

분묘기지권: 특이사항 및 주의사항에 명시된 대로 지상에 분묘 수기가 소재합니다. 해당 분묘들이 분묘기지권을 성립시키는 경우, 매수인이 분묘 철거를 주장하기 어렵고, 토지 이용에 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본건 투자의 가장 큰 리스크 요인입니다.

타인 소유 수목: 일련번호 2), 3) 지상에 식재된 은목서, 모과나무 등 일부 수목은 타인(이상록氏) 소유로 조사되었습니다. 해당 수목에 대한 처리(제거 또는 매수)를 위해 낙찰자가 별도로 소유자와 협의해야 합니다.

공부와의 차이: 공부상 지목(답, 임야)과 현황(전, 자연림, 일부 도로, 일부 묘지)에 차이가 있어 실제 이용계획 수립 시 현황을 기준으로 해야 합니다.

4. 상권분석 및 생활정보

4.1. 상권분석

본건은 근교 농경지대 및 산림지대에 위치하므로 상업시설이 형성되어 있지 않습니다. 투자 가치는 농림업용 토지 또는 장기적 관점의 임야 가치 상승에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 '아교마을' 인근의 근교 환경으로, 일상생활을 위한 도시 기반시설과의 접근성은 다소 떨어집니다. 검색 결과, 해당 번지 인근에 대규모 도시형 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산림지대 특성상 주변 환경은 매우 자연 친화적입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/행정적 제한 사항

자연녹지지역, 준보전산지: 개발행위가 제한적입니다. 특히, 자연녹지지역은 건폐율 등 건축 규제가 엄격합니다.

상수원보호구역 및 하천 저촉: 일련번호 1)은 상수원보호구역에 일부 저촉되며, 1), 2)는 하천에 일부 저촉되어 토지 이용 및 개발에 있어 추가적인 규제(수도법 등)를 받습니다.

맹지: 일련번호 4)는 맹지(도로에 접하지 않은 토지)이므로, 건축 행위 등 개발이 사실상 불가능하며, 인근 토지 소유자와의 별도 협의를 통한 도로 확보가 필수적입니다.

5.2. 권리 관계 리스크

앞서 언급된 분묘기지권 및 타인 소유 수목은 낙찰 후 해결해야 할 중요한 문제입니다. 특히 분묘기지권은 명도 대상이 아니므로 신중한 접근이 요구됩니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 총 면적 11,427.00㎡ (약 3,456.98평)의 대형 토지이며 감정가가 171,405,000원으로 비교적 저렴해 보입니다. 그러나 분묘기지권, 타인 소유 수목, 다수의 개발 제한(자연녹지, 상수원보호구역, 하천 저촉, 맹지) 등이 복합적으로 얽혀 있는 특수물건입니다. 일반 투자자에게는 진입 장벽이 높으며, 특수 권리 분석 능력을 갖춘 투자자나 농림업을 목적으로 하는 실수요자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

6.2. 투자 포인트

대형 면적: 약 3,457평의 넓은 면적은 장기적으로 토지 가치 보존 및 상승에 유리할 수 있습니다.

도로 접근성: 일련번호 1), 2), 3)은 콘크리트 포장도로에 접하고 있어 접근성이 확보되어 있습니다.

자연 환경: 근교 산림지대라는 입지 특성은 쾌적한 환경을 제공하며, 장기적으로는 주말 농장, 임업 등 특수한 목적의 활용 가치를 가질 수 있습니다.

규제 상황을 감안하여 보수적인 입찰가를 설정하고, 낙찰 후 분묘 및 수목 소유자와의 법적/협의적 절차를 준비해야 합니다.

법원 정보

순천지원 경매9계