나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [2] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 455 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [2] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 455 전 경매

• 사건번호: 2024타경5698
• 주소: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 455
• 감정가: 148,160,000원
• 최저가: 103,712,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2024타경5698 | 소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 455 | 감정가: 148,160,000원 | 최저가: 103,712,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 순천지원 2024타경5698 (2)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 (대표 번지 455 외)

용도: 전(밭)

총 토지면적: 1,580.00㎡ (약 477.95평)

감정가: 148,160,000원

매각대상: 토지 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 최OO

채권자: 산OOOOOOO

1.2. 입지조건 및 환경 분석

위치 및 주변 환경: 본건 토지는 전라남도 구례군 산동면 좌사리 소재 "원좌마을" 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 여건: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

토지이용계획 (핵심): 본건 토지들은 대부분 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 온천지구에 해당하여 향후 개발 여지가 높습니다. 특히 지리산온천관광단지 조성계획과 연계된 부지로서 잠재적 가치가 있습니다.

지리산온천관광지구 현황: 해당 지역(지리산온천관광단지)은 1990년대 호황기를 누렸으나, 주 시설인 '지리산온천랜드'가 2020년부터 휴업에 들어가면서 상권이 크게 쇠퇴한 상태이며, 주변 상가 및 숙박시설의 폐업/휴업이 많은 상황입니다. 구례군에서 시설 정비 등에 예산을 투입하고 있으나 실질적인 효과를 보지 못하고 있는 것으로 보도되고 있습니다. 이는 투자를 결정할 때 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다.

혐오시설: 인근에 확인되는 대형 혐오시설은 없으나, 관광단지 쇠퇴로 인한 방치된 시설물과 상권 침체로 인한 공동화 현상이 현장 조사 시 중요하게 확인되어야 합니다.

1.3. 권리분석 (핵심 분석)

매각 물건: 토지 매각(부동산 임의경매)입니다.

점유 및 임대: 임대관계는 미상이나, 농지(전)로 이용 중이므로 농지 임대차 여부 및 현황 조사가 필요합니다.

특이사항: 본 건은 농지(전)이므로, 낙찰자는 반드시 농지취득자격증명(농취증)을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금은 몰수되므로 사전에 구례군청 산동면사무소 등 관련 기관을 통해 취득 가능 여부를 확인해야 합니다.

건물 및 제시외물건: 건물 면적 및 제시외 면적이 0.00㎡로, 등기/미등기 건물 및 제시외 물건으로 인한 법정지상권 및 철거 리스크는 낮습니다. 다만, 현장에 심어진 수목(일련번호 1, 3, 5)은 매각 대상에 포함되는지 여부를 명확히 확인해야 합니다.

1.4. 용도 및 이용 현황

주된 이용: 본건 토지는 대부분 "전(밭)"으로 이용 중이며, 일부는 고사리나 수목이 식재되어 있습니다. 토지의 형태는 부정형의 완경사지입니다.

도로 현황:

- 양호: 일련번호 1(왕복 2차선 포장도로 접), 일련번호 4(왕복 4차선 포장도로 접), 일련번호 5(노폭 약 4m 도로 접).

- 불량: 일련번호 2, 6, 7, 8(맹지), 일련번호 3(지적도상 맹지이나 소폭 농로 개설).

- *투자 시 유의사항: 맹지인 필지가 포함되어 있어 해당 필지의 가치 평가에 신중해야 하며, 향후 개발을 위해서는 도로 확보 방안을 모색해야 합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활정보

상권 환경: 본건은 '지리산온천관광지구' 내에 위치하지만, 관광단지의 쇠퇴로 인해 현재 상권은 매우 침체된 상태입니다. 주변 상가 및 유흥시설(노래방 등)의 폐업률이 높으며, 기본적인 생활 편의 시설은 구례읍이나 인근 소규모 마을 중심으로 의존해야 합니다.

생활정보: 지리산온천관광단지 조성 계획에 따라 과거에는 버스터미널, 상가, 숙박시설, 공익 편의시설 등이 들어섰으나, 현재는 관광객 감소로 이용이 불편할 수 있습니다.

잠재적 호재: 장기적으로 구례군의 관광 활성화 노력(예산 투입)이나, 지리산 케이블카 설치 논의 등 개발 계획이 다시 가시화될 경우 상권 회복의 여지는 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명(농취증): 농지법상 농업경영계획서 제출 및 농지취득자격 심사가 필수입니다. 자격 요건을 갖추지 못하면 낙찰이 무효되고 보증금이 몰수됩니다.

맹지 리스크: 전체 필지 중 상당수가 맹지(일련번호 2, 6, 7, 8)이거나 지적상 맹지(일련번호 3)여서 건축 행위를 위해서는 사전에 도로 확보 방안(주위토지통행권, 인접 토지 매입 등)에 대한 명확한 검토가 필요합니다.

관광지구 개발 리스크: 관광휴양개발진흥지구 및 지구단위계획구역 내의 토지이므로, 개별적인 개발 행위 시 구역 내 지침 및 조례에 따른 엄격한 규제를 받을 수 있습니다. 현재 관광단지 쇠퇴 상황을 고려할 때, 예상되는 개발 이익 실현까지 상당한 시간이 소요될 수 있습니다.

이용 현황(고사리, 수목 식재): 현장 조사 시 식재된 수목 및 고사리 등에 대한 경작자(점유자)의 유치권 또는 임대차 관계 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견: 본건 토지는 계획관리지역 및 관광휴양개발진흥지구 내에 위치하여 잠재적인 개발 가치는 높습니다. 그러나 현재 지리산온천관광단지 상권이 크게 침체된 상황이고, 다수의 맹지 필지를 포함하고 있으며, 무엇보다 농지취득자격증명 제출이라는 필수 요건이 있어 진입 장벽이 높은 물건입니다. 단기 시세차익보다는 장기적인 관점에서 구례군 지역 개발 계획이나 관광지구 활성화에 대한 전망을 보고 접근해야 합니다.

투자 포인트:

1. 개발 용이성: 계획관리지역, 관광휴양개발진흥지구, 온천지구에 해당하여 향후 숙박시설, 근린생활시설, 관광 관련 시설 등의 개발이 원활할 수 있는 용도지역 상의 이점이 있습니다.

2. 저가 매입 기회: 관광단지 쇠퇴 및 농취증 요건으로 인해 유찰될 가능성이 있으며, 맹지 필지를 포함한 일괄 매각이므로 감정가 대비 저가에 매입할 경우 장기적으로 높은 수익을 기대할 수 있습니다.

3. 도로 접합 필지 활용: 일련번호 1, 4, 5와 같이 도로에 접한 필지들은 즉시 활용 및 개발이 가능하며, 이를 중심으로 전체 필지 개발 계획을 수립할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계