나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51906 [3] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하1층 지상 1층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호, 104호, 105호로서

외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠
창호 : 새시창

이용상태

근린생활시설 용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 5개호 모두 공실입니다.

설비내역

전유부분에 스프링클러와 급배수관로 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 소화전, 도시가스관로, 스프링클러, 승강기, 옥내 주자창 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 소재 건물부지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 316,570원(2025.8.12. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51906 (3)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광주광역시축산업협동조합

감정가: 413,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 용도

소재지: 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층103호

건물명: 수하임2차

용도: 근린상가

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 12.43㎡ (약 3.76평)

토지지분: 12.4264㎡ (약 3.76평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 65.20㎡ (약 19.73평)

건물지분: 65.205㎡ (약 19.73평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 특이사항

공동담보 물건

미납관리비: 316,570원 (2025.8.12. 현황조사일 기준)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

본 건물은 공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔), 근린생활시설로 구성된 복합건물입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 자유로우며, 대중교통수단이 운행 중인 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

건물 부지 북측으로는 왕복 6차로의 광대로, 동측으로는 왕복 2차로의 중로에 접하고 있어 차량 출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 중심상업지역이며, 대로2류(폭 30m~35m), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 보존 등기는 2022년 11월 7일 유한회사와이지개발 명의로 되어 있습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 3일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(채권액 2,040,000,000원)입니다.

본 경매 사건은 2025년 8월 8일 접수된 광주광역시축산업협동조합의 임의경매(채권액 1,773,222,025원)에 의해 진행됩니다.

등기부채권 총액은 2,040,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

본건과 관련하여 별도의 임차인 현황은 파악되지 않았으며, 인수되는 보증금 또한 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건이 위치한 지역은 상업용 부동산과 주상복합 건물이 밀집한 노변 상가지대로 형성되어 있습니다.

중심상업지역에 속해 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

주변에는 동광양중학교와 같은 교육시설이 위치하고 있습니다.

4.2. 건물 용도 및 이용 상태

본 건물은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설로 구성된 복합건물이며, 본건 1층 103호는 근린생활시설로 이용 중이거나 이용 가능합니다.

현재 기준시점(2025.8.12. 현황조사일) 기준으로, 평가 대상 5개 호실 모두 공실 상태입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 전유부분에는 스프링클러와 급배수관로가 설치되어 있습니다.

공용부분에는 일반적인 위생설비, 소화전, 도시가스관로, 스프링클러, 승강기, 옥내 주차장 등이 설치되어 있습니다.

외벽은 돌붙임, 콘크리트 위 페인트칠, 내벽은 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠, 창호는 새시창으로 마감되어 있습니다.

5.2. 주변 생활 편의시설

본건은 동광양중학교 남측 인근에 위치하며, 상업 및 주상복합 지역 내에 있어 각종 편의시설 접근이 용이할 것으로 예상됩니다.

인근에 대형마트, 병원, 카페, 약국 등의 편의시설 이용이 가능하며, 광양시청과도 비교적 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 5개 호실이 모두 공실 상태이므로, 즉시 임대가 이루어지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

이로 인한 공실 기간 동안에는 임대수익이 발생하지 않아 투자금 회수에 시간이 소요될 수 있습니다.

6.2. 미납 관리비

현황조사일(2025.8.12.) 기준 미납 관리비 316,570원이 확인되었습니다.

이 금액은 낙찰자가 인수해야 할 수도 있으므로, 입찰 전 관리사무소 등을 통해 정확한 인수 여부를 확인해야 합니다.

6.3. 공동 담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일한 채무에 대해 여러 부동산이 담보로 제공되어 있습니다.

다른 담보 물건의 경매 진행 결과나 매각 여부에 따라 본 건의 낙찰가 및 향후 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

6.4. 주변 혐오시설 가능성

광양시 황금동 일대에서 폐기물 처리 시설 등 혐오시설 설치 관련 주민 반발 사례가 보고되었습니다.

다만, 본건 소재지(중동)와 직접적인 연관성이 있는 혐오시설 입지 문제는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광양시 중심상업지역 내에 위치한 상가로, 주변 상업 및 주상복합 시설과 함께 형성된 입지를 갖추고 있습니다.

건축된 지 얼마 되지 않아 건물 상태는 양호할 것으로 예상되나, 현재 5개 호실 모두 공실 상태라는 점은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후 모두 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 권리 및 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

다만, 공동담보 물건이라는 점과 미납 관리비 발생 여부를 사전에 꼼꼼히 확인해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 광양시 중심상업지역 내에 위치하여 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 신축급 복합건물 내 근린생활시설로, 향후 임대 수요 확보 시 안정적인 수익 창출이 가능합니다.

* 권리 분석상 인수 부담이 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가지고 있습니다.

* 차량 접근성과 대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 현재 시장 가치, 향후 임대 수익률, 주변 시세, 법원 경매 진행 상황 등 다양한 요소를 종합적으로 분석하여 산정해야 합니다.

본 보고서에 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

인수 보증금은 없는 것으로 확인되었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.