나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50341 [2] 전라남도 완도군 보길면 중통리 1022-1 전 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50341 [2] 전라남도 완도군 보길면 중통리 1022-1 전 경매

물건 대표 이미지

해남지원 경매3계 2025타경50341 | 소재지: 전라남도 완도군 보길면 중통리 1022-1 | 감정가: 22,815,000원 | 최저가: 15,971,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 기본 정보

사건번호: 해남지원 2025타경50341 (2)

소재지: 전라남도 완도군 보길면 중통리 1022-1

용도: 전 (밭)

토지면적: 1,521.00㎡ (약 460.0평)

감정가: 22,815,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자/채무자/소유자: 완OOOOOOOOOO / 채무자 정보 없음 / 윤OO

1.2. 현황 분석 (감정평가서 기반)

본 건은 전라남도 완도군 보길면 중통리 통리마을 북서측 근거리에 위치하며, 주위는 전, 답이 주를 이루는 해안 경지대입니다.

형태 및 이용상태: 부정형의 완경사 토지이며, 현재 '전(밭)'으로 이용 중이나 '묵전(휴경지)' 상태로 추정됩니다. 토지 일부에는 소유자 미상의 분묘 3기가 소재합니다.

도로 상태: 맹지(인접 도로 없음)입니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 및 젖소, 닭, 오리, 개, 돼지 제한)에 해당합니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 입지 조건

본 건은 섬 지역(보길도) 내에 위치한 농경지대입니다.

교통 상황: 남서측 근거리에 버스 승강장이 소재하나, 본 건 토지가 맹지이므로 직접적인 접근성은 떨어집니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

2.2. 생활 정보

생활 편의 시설: 보길면 소재지의 기본 생활 편의 시설을 이용해야 합니다. 도서 지역 특성상 육지 대비 편의시설 접근성은 낮으나, 주변은 해안 농촌 지대이므로 전원생활에 적합한 환경입니다.

혐오시설: 지도 및 주변 검색 결과, 본 건 소재지 주변에 특별히 주목할 만한 혐오시설은 확인되지 않습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각대상 및 특이사항

매각대상은 토지(전) 1,521.00㎡이며, 건물은 매각에서 제외됩니다.

농지취득자격증명원(농취증) 필수: 본 건은 '전(밭)'이므로 매수인은 농지취득자격증명원을 매각결정기일 전까지 제출해야 합니다. 미제출 시 보증금(입찰금액의 10%)은 반환되지 않습니다.

분묘기지권의 성립 여지: 소유자 미상의 분묘 3기가 소재하며, 분묘기지권이 성립할 여지가 있습니다. 감정평가서상 분묘기지권으로 인해 제한받는 토지의 가격이 22,320,000원으로 평가되어 있어, 이 점이 토지 이용에 큰 제한을 줄 수 있습니다.

3.2. 권리 분석 (말소기준권리 및 인수사항)

본 건은 부동산 강제경매 사건이므로 등기부상의 권리 분석은 필요하지만, 입찰자는 등기부상의 권리보다 '주의사항'에 명시된 특수 권리(농취증, 분묘기지권)에 더 중점을 두어야 합니다.

4. 잠재적 리스크

4.1. 농지취득자격증명

농지법에 따라 농업인 자격 또는 주말체험 영농 계획이 있어야 하며, 매각결정기일까지 농취증을 발급받지 못하면 보증금을 몰수당합니다.

4.2. 맹지 및 묵전

본 토지는 맹지이므로 건축이 불가능하며, 진입로 확보를 위한 별도의 '주위토지통행권 소송' 또는 인접 토지 매입이 필요할 수 있습니다. 또한, '묵전' 상태이므로 농지로서의 활용을 위해서는 추가적인 개간 및 정비 비용이 발생할 수 있습니다.

4.3. 분묘기지권

가장 큰 리스크 요인입니다. 분묘 3기가 소재하며, 이로 인해 토지 이용에 제한을 받을 수 있습니다. 감정가 대비 분묘기지권 제한 가격(22,320,000원)이 높게 책정되어 있어, 낙찰자는 사실상 분묘를 위한 토지 부분에 대해서는 사용이 불가능할 수 있습니다.

분묘기지권 성립 시, 분묘의 이장(옮기는 것)이 쉽지 않으며, 이장 소송 진행 시 시간과 비용이 많이 소요될 수 있습니다. 2기의 분묘는 인접 필지와의 경계상에 소재하는 것으로 조사되었으므로, 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수입니다.

5. 상권 분석 및 투자 포인트

5.1. 상권 분석

본 토지는 농지로서 상업적 용도의 이용은 불가능하며, 인근 지역도 농경지대로 상권 분석의 의미는 낮습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 맹지이며, 농지취득자격증명원을 반드시 제출해야 하고, 무엇보다 분묘기지권 성립 가능성이 매우 높은 토지입니다. 분묘기지권 성립 시 토지 가치가 크게 하락하며, 이용 목적이 사실상 제한될 수 있습니다. 따라서, 일반적인 투자 관점에서는 높은 리스크를 내포한 물건입니다.

5.3. 투자 포인트

특수 목적 투자: 본 건은 일반적인 시세 차익이나 개발을 목적으로 한 투자보다는, '맹지 해소' 및 '분묘 처리'의 어려움을 감수하고서라도 장기적으로 보길도의 농지를 확보하려는 투자자에게 적합합니다.

저가 매수 기회: 유찰이 많이 되어 감정가 대비 매우 낮은 가격으로 낙찰받을 경우, 분묘 관련 리스크를 감안하고도 충분히 경쟁력 있는 농지 매수가 될 수 있습니다. (단, 맹지 해소 계획이 필요함)

6. 결론

본 건은 맹지, 농취증, 분묘기지권이라는 세 가지의 주요 리스크를 동시에 안고 있는 '특수물건'입니다. 따라서 입찰자는 토지 이용 제한(분묘) 및 진입로 확보(맹지)에 대한 명확한 해결 방안과 추가 비용 발생 가능성을 충분히 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다. 현장답사와 측량을 통한 분묘 및 경계의 정확한 확인이 필수적입니다.

법원 정보

해남지원 경매3계