나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3585 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 544-22 레이채아파트 101동 2층203호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2024타경3585 [1] 충청북도 음성군 대소면 태생리 544-22 레이채아파트 101동 2층203호 아파트 경매

• 사건번호: 2024타경3585
• 주소: 충청북도 음성군 대소면 대화1길 50, 101동 2층203호 (레이채아파트)
• 감정가: 121,000,000원
• 최저가: 96,800,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 아파트

충주지원 경매3계 2024타경3585 | 소재지: 충청북도 음성군 대소면 대화1길 50, 101동 2층203호 (레이채아파트) | 감정가: 121,000,000원 | 최저가: 96,800,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 충주지원 2024타경3585 (1)

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 121,000,000원

1.2. 물건 소재지 및 내역

소재지: 충청북도 음성군 대소면 태생리 544-22 레이채아파트 101동 2층203호

용도: 아파트

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 구OO

2. 물건 상세 정보 (면적 분석)

2.1. 토지 및 건물 면적 현황

토지 면적: 39.74㎡ (약 12.02평)

건물 면적 (전용면적): 83.63㎡ (약 25.30평)

건물 면적 (공급면적 추정): 약 112㎡ (약 33.8평) *일반적인 전용률을 적용하여 추정된 면적임.

제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡ (제시외 물건 없음)

3. 입지조건 및 환경 분석

3.1. 최고의 입지

본 건은 충청북도 음성군 대소면 태생리에 위치한 아파트입니다.

레이채아파트는 대소면의 주요 생활권역에 인접하여 일정 수준의 주거 편의성을 갖추고 있을 것으로 판단됩니다.

주변은 아파트 단지 및 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거지역의 형태를 띠고 있습니다.

3.2. 교통상황

음성군 대소면은 중부고속도로 및 평택제천고속도로와 인접하여 광역 교통 접근성이 양호할 수 있습니다.

다만, 단지 자체의 대중교통 이용 편의성은 현장 조사를 통해 확인이 필요하나, 일반적으로 도농 복합지역의 대중교통 여건은 도시 중심부에 비해 다소 떨어질 수 있습니다.

3.3. 주변 환경

단지 주변에는 소규모의 상가 및 편의시설이 위치하여 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다.

인근에 학교(초등학교, 중학교 등)가 있는지 여부가 주거 환경 평가에 중요한 요소이므로, 자녀가 있는 가구는 반드시 학군 정보를 확인해야 합니다.

3.4. 혐오시설 유무

외부 검색 결과, 본 건 인근에 직접적인 대규모 혐오시설(예: 대형 쓰레기 소각장, 매립장, 교도소 등)에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

그러나 주변 지역 특성상 소규모 공장이나 축사 등이 산재해 있을 가능성이 있으므로, 소음이나 냄새 관련 현장 점검은 필수적입니다.

4. 권리분석

4.1. 경매의 종류 및 매각 물건

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채무자의 개인 채무로 인해 경매가 개시되었습니다.

매각 대상은 '토지 및 건물 일괄매각'이므로, 권리관계가 단순하여 낙찰 후 토지와 건물 모두 소유권을 취득하는 데 문제가 없습니다.

4.2. 등기부상 권리 분석 (추정)

제시된 정보만으로는 등기부상 모든 권리관계를 파악할 수 없습니다.

최종적으로 말소기준권리(통상 최선순위 저당권, 가압류 등)를 기준으로 낙찰자가 인수할 권리가 있는지 여부를 정밀하게 분석해야 합니다.

**주의사항: 채권자 구OO의 채권으로 인한 강제경매이므로, 등기부등본 확인을 통해 선순위 임차권, 유치권 등 인수될 권리 유무를 반드시 확인해야 합니다.**

4.3. 임차인 현황

제시된 '특이사항' 및 '주의사항'에 임대차 정보가 기재되어 있지 않습니다.

**가장 중요한 권리 리스크**: 현황조사서 및 임차인 진술을 통해 대항력 있는 임차인(선순위 임차인)이 존재하는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.

만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금을 전부 배당받지 못하는 경우, 낙찰자가 그 부족분을 인수하게 됩니다.

5. 상권 분석 및 생활정보

5.1. 상권 분석

레이채아파트 주변 상권은 대소면 태생리의 소규모 주거 상권으로 보입니다.

대규모의 상업 시설이나 백화점, 대형 마트 등은 인근 읍/시내 중심가로 이동해야 할 것으로 예상됩니다.

일반적으로 필요한 편의점, 식당, 소규모 병원, 약국 등은 주변 근린생활시설을 통해 어느 정도 충족 가능할 것입니다.

5.2. 생활정보 및 주거 편의성

주거 밀집 지역 내 위치하여 주거 환경은 무난할 것으로 판단됩니다.

다만, 자족적인 생활 인프라보다는 인접한 산업단지 또는 시군 중심지(음성읍, 진천 등)의 배후 주거지 역할도 함께 수행할 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

* 임차인 리스크: 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 가능성이 있습니다. (최우선 확인 필요)

* 유치권/법정지상권 리스크: 공사 대금 관련 유치권 등 등기부 외 권리나 법정지상권 성립 여부 등을 현장 조사를 통해 면밀히 검토해야 합니다. (제시 정보에는 없으나 항상 확인 필요)

6.2. 물건 자체의 리스크

* 건물 연식 및 관리 상태: 아파트의 경우 연식에 따른 내부 수리 필요성 및 단지 관리 상태를 확인해야 합니다.

* 시장성 리스크: 음성군 대소면 지역의 아파트 수요 및 공급 상황, 최근 실거래가 변동 추이를 분석하여 낙찰가의 적정성을 판단해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 전용면적 83.63㎡의 비교적 넓은 평형으로, 토지/건물 일괄 매각되어 권리관계의 기본 구조는 단순합니다.

감정가 1억 2,100만 원은 해당 지역의 시세를 반영한 것으로 보이나, 실제 낙찰가 대비 시장 가치 분석이 중요합니다.

실거주 목적 또는 안정적인 임대수익 창출을 목적으로 접근하기에 적합할 수 있습니다.

**성공적인 투자를 위해서는 입찰 전 현장 방문을 통한 주거 환경(소음, 냄새, 편의시설) 및 가격 조사를 철저히 하고, 법원 기록 열람을 통한 임차인 현황 및 등기부상 권리관계를 최종 확인해야 합니다.**

8. 투자 포인트

8.1. 실거주 및 투자 용이성

중소형 아파트 대비 넓은 전용면적을 확보하고 있어 실거주 만족도가 높을 수 있습니다.

8.2. 상대적으로 단순한 매각 구조

토지/건물 일괄 매각으로 진행되어 복잡한 법적 분쟁의 소지가 적습니다.

8.3. 가격 경쟁력 확보

1회 유찰 시 최저가(감정가의 80% 내외)가 형성되므로, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 발생할 수 있습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계