나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30096 [2] 충청북도 충주시 안림동 398-26 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30096 [2] 충청북도 충주시 안림동 398-26 단독주택 경매

물건 대표 이미지

충주지원 경매3계 2025타경30096 | 소재지: 충청북도 충주시 안림동 398-26 | 감정가: 506,511,400원 | 최저가: 405,209,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 사건 기본 정보 및 물건 현황

사건번호: 충주지원 2025타경30096 (2)

소재지: 충청북도 충주시 안림동 398-26 외 1필지 (일괄매각)

용도: 단독주택 (목록2 토지 현황 대, 공부상 과수원)

감정가: 506,511,400원

토지면적: 506.00㎡ (약 153.08평)

건물면적: 197.66㎡ (약 59.80평)

건물 제시외면적: 118.00㎡ (약 35.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (제시외 건물, 태양광설비, 수목 포함)

경매구분: 부동산강제경매

특이사항: 중복사건, 농지취득자격증명 제출 불요

1.2. 감정평가 요약 및 입지조건

본 건은 목록 1(도로 이용 중)과 목록 2(단독주택 건부지) 2필지 토지 및 단독주택 건물 일괄매각 건입니다. 목록 2 주택 부지는 충주대원고등학교 남동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 본건까지 차량 진입이 가능하며, 근거리에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 무난합니다. 목록 2 토지는 완경사지를 평탄화한 정방형 토지이며, 서측으로 폭 약 5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

공부상 목록 2 토지의 지목은 '과수원'이나 현황은 '대'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 불요하다는 특이점이 있습니다.

목록 2 토지는 도시지역, 자연녹지지역(2024-07-05), 성장관리계획구역(주거형)으로 지정되어 개발 잠재력을 갖추고 있습니다.

2. 권리 분석 및 잠재적 리스크

2.1. 권리 관계 분석

본 건은 토지/건물 일괄매각 건으로, 제시외 건물 (ㄱ~ㄹ, 태양광설비 ㅁ, 수목 ㅂ) 모두 매각에 포함되어 법정지상권 등의 권리 문제는 발생하지 않을 것으로 판단됩니다.

매각대금 납부 후 소유권 취득과 동시에 제시외 물건들까지 취득하게 되므로, 추가적인 철거 및 권리 처분 비용의 위험이 적습니다.

주의할 점은 목록 1 토지가 2인 공유 중 김OO 지분(1/2)만의 감정평가 대상이었으나, 전체를 기준으로 감정평가하여 지분 비율에 따라 면적 사정되었다는 점입니다. 목록 1은 현황 '도로'로 이용 중이므로, 이 지분은 향후 사용 수익에 다소 제약을 받을 수 있습니다.

2.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

목록 2 토지의 지목은 '과수원'이나 현황 '대'이며, 농지취득자격증명이 불요하다는 사실조회 회신서가 첨부되어 있습니다. 이는 낙찰자의 농지취득 부담을 해소하는 결정적인 긍정 요인입니다.

단, 인접지와의 경계가 다소 불분명할 수 있어, 정확한 지적 관련 사항은 측량을 통한 재확인이 필요합니다.

현장조사 시 주택 내부 출입을 하지 못했으므로, 내부 구조 및 시설 상태는 일반적인 경우를 상정하고 판단해야 하며, 최종 입찰 전 반드시 외부 관찰 이상의 조사가 요구됩니다.

주변 환경에서 확인된 혐오시설은 명확하게 확인되지 않았으나, 안림동 일원에 대규모 요양원(안림요양원) 등 일부 시설이 분포하고 있어, 정확한 입지 확인이 필요합니다.

3. 상권 분석 및 생활 정보

3.1. 주변 환경 및 상권 분석

본 건 소재지(목록 2)는 단독주택 및 농경지 등이 혼재된 지역으로, 주거 편의시설이 밀집된 상권보다는 전원 주택지의 성격이 강합니다.

다만, 충주시는 안림동 일원(본 건 소재지와 다소 거리가 있을 수 있으나 동일 행정동)에서 대규모 도시개발사업을 추진하고 있어, 2031년 준공을 목표로 체계적인 도시 환경과 기반시설이 확충될 예정입니다.

향후 도시개발사업의 진행에 따라 본 건 주변의 정주 여건과 생활 인프라가 개선될 잠재적 기대 가치가 있습니다.

3.2. 생활 및 교통 정보

교통 상황은 양호한 편으로, 간선도로 접근성 및 버스정류장 이용이 용이합니다.

주변에는 충주대원고등학교 등이 위치하며, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

생활 편의시설은 인근 주거 밀집 지역이나 중심 상권을 이용해야 하는 위치입니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 충주시 안림동의 단독주택 건부지로, 현재는 주거와 농경지가 혼재된 외곽 주거지 성격이 강하나, 향후 안림동 도시개발사업에 따른 개발 기대 가치가 높은 자연녹지지역 내 성장관리계획구역 물건입니다.

특히, 지목이 '과수원'임에도 불구하고 '농지취득자격증명' 제출이 불요하다는 점은 일반 실수요자 및 투자자의 입찰 접근성을 크게 높이는 핵심적인 매력 포인트입니다.

건물 제시외 부분이 포함된 일괄매각으로 권리관계가 단순하며, 토지 현황 '대' 이용에 따른 주택 건부지로서의 활용 가치가 높습니다.

4.2. 투자 포인트

농지취득자격증명 면제로 인한 높은 입찰 경쟁력 예상: '과수원' 지목으로 인한 리스크가 제거되어, 일반 주택 용지로서의 가치로 평가받을 수 있습니다.

미래 개발 호재: 인근 안림동 도시개발사업(2031년 준공 예정)으로 인한 장기적인 지역 가치 상승 기대.

자연녹지지역 내 단독주택 용지: 도시지역 내 자연녹지지역으로 전원생활과 도시 편의성을 동시에 추구할 수 있으며, 주거형 성장관리계획구역으로 지정되어 비교적 계획적인 개발이 가능합니다.

현황 이용 '대': 즉시 주거용으로 활용 가능하며, 평탄화된 정방형 토지로 건축 용이성이 높습니다.

법원 정보

충주지원 경매3계