나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경7074 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 3층303호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경7074 [1] 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 3층303호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2024타경7074 | 소재지: 부산광역시 해운대구 양운로 53, 3층303호 (좌동,투모로우오피스텔) | 감정가: 72,000,000원 | 최저가: 50,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 사건 및 물건 기본 정보

사건번호: 부산동부지원 2024타경7074 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 좌동 1475-2 투모로우오피스텔 3층303호

용도: 공부상 업무시설(오피스텔), 등재상 용도는 근린생활시설

감정가: 72,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각 (부동산강제경매)

소유자/채무자: 안OO

채권자: 김OO

특이사항: 중복사건

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 2.92㎡ (약 0.88평)

건물면적 (전용면적): 22.99㎡ (약 6.95평)

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상23층 중 제3층

사용승인일: 2017.04.19.

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건 및 교통 상황

최고의 입지:

본건은 해운대구 좌동 "장산역교차로" 남측 인근에 위치하며, 주위는 업무시설, 각종 근린생활시설이 입점된 상업용 빌딩, 아파트 단지 등으로 형성된 중심 상업지대입니다.

교통 환경:

본건까지 차량 통행이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 도시철도2호선 "장산역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리한 양호한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.2. 토지 및 건물 현황

토지 이용 현황:

인접지와 등고평탄한 가장형의 2필지 일단 토지로서, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(중심상업용지)으로 높은 용적률 및 개발 밀도가 허용되는 핵심 상업 용지입니다.

건물의 이용 상태:

본건은 공부상 업무시설(오피스텔) 용도이나, 현재 등재된 용도는 근린생활시설입니다. 감정평가서에 따르면 건물은 철근콘크리트구조이며, 2017년 승인된 비교적 신축급 건물입니다. 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비, 화재 및 경보설비, 옥내소화전, 주차장설비 등 기본 시설이 완비되어 있습니다.

2.3. 권리 분석

경매 구분:

부동산강제경매 사건으로, 채권자의 채권 회수를 목적으로 진행되는 경매입니다.

소유자 및 채무 관계:

소유자와 채무자가 안OO로 동일하며, 채권자 김OO의 강제경매 신청 건입니다. 특이사항으로 중복사건이 진행 중인 것으로 보아 채무가 복잡하거나 규모가 클 가능성이 있습니다. 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리는 없을 것으로 예상되나, 반드시 매각물건명세서를 통해 최종 확인이 필요합니다.

임대 관계:

임대관계는 미상입니다. 현황조사 시 임차인의 유무 및 대항력 여부를 필히 확인해야 합니다. 만약 대항력 있는 임차인이 있을 경우 보증금 전액을 인수할 수 있는 리스크가 있습니다.

3. 투자 환경 분석

3.1. 상권 분석

장산역 상권:

장산역 상권은 해운대 신도시의 핵심 상업 지구 중 하나로, 주거 밀집 지역을 배후로 하며 지하철역을 중심으로 각종 업무 및 근린생활시설이 밀집되어 있습니다. 본건이 위치한 투모로우오피스텔은 장산역 교차로 인근의 주요 상업용 빌딩으로, 유동 인구가 많고 상권 활성화 정도가 높은 지역으로 판단됩니다. 3층 근린생활시설 용도이므로 학원, 사무실, 소규모 병원, 미용 관련 업종 등으로 활용 가능성이 높습니다.

3.2. 생활 정보 및 주변 환경

주변 환경:

오피스텔, 상업용 빌딩, 대규모 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 인프라가 잘 구축된 곳입니다.

혐오 시설:

제공된 정보만으로는 인근에 특정한 혐오시설이 있는지 파악할 수 없으나, 일반적으로 중심상업지역은 소음이나 유흥시설 등이 있을 수 있습니다. 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 확인해야 합니다.

3.3. 잠재적 리스크

용도 문제:

공부상 업무시설(오피스텔)이나 경매 정보상 근린생활시설로 기재된 점은 용도 변경 또는 불법 용도 변경의 가능성을 시사합니다. 실제 이용 상태와 건축물대장상 용도를 비교하여 향후 시정 명령 등 행정 제재 리스크가 없는지 관할 지자체를 통해 확인이 필요합니다.

임대 미상:

임대 관계 미상은 명도에 있어 변수가 될 수 있습니다. 대항력 있는 임차인 존재 여부, 명도 저항 가능성 등을 염두에 두고 명도 비용 및 기간을 예상해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구 장산역 역세권 핵심 상업지구에 위치한 비교적 신축 오피스텔 건물의 상업 시설(근린생활시설/업무시설)입니다. 입지 조건 및 교통 환경은 매우 우수하여 안정적인 임대 수요를 확보할 수 있는 잠재력을 가집니다. 다만, 용도상의 미묘한 차이점(근린생활시설 vs 업무시설)에 대한 행정적 리스크 확인과 미상의 임대 관계에 대한 명도 리스크 분석이 필요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지:

도시철도 장산역 초역세권 및 해운대 신도시 중심 상업지구로 높은 접근성과 풍부한 유동 인구를 자랑합니다.

안정적 수요:

주거 밀집 지역의 배후 수요와 업무 시설의 상주 수요가 결합되어 공실 위험이 낮습니다.

신축급 건물:

2017년 사용승인으로 건물의 상태가 양호하며, 기본적인 설비가 잘 갖추어져 있습니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계