나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6828 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 10층1001호 숙박시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6828 [2] 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 10층1001호 숙박시설 경매

• 사건번호: 2024타경6828
• 주소: 부산광역시 해운대구 구남로 49, 10층1001호 (중동,엘리시아)
• 감정가: 3,930,000,000원
• 최저가: 2,751,000,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 숙박시설

부산동부지원 경매5계 2024타경6828 | 소재지: 부산광역시 해운대구 구남로 49, 10층1001호 (중동,엘리시아) | 감정가: 3,930,000,000원 | 최저가: 2,751,000,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경6828 (2)이며, 부동산임의경매 물건입니다. 소재지는 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 10층1001호로, 용도는 숙박시설(엘리시아호텔)로 이용 중입니다. 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각이며, 감정가는 3,930,000,000원입니다. 소유자 및 채무자는 주OOOOOOOOOO이며, 채권자는 계OOOOOO입니다. 특이사항으로는 중복사건으로 진행 중입니다.

1.2. 면적 정보

본 건의 토지 면적은 66.97㎡ (약 20.26평)이고, 건물 면적은 256.56㎡ (약 77.61평)입니다. 제시외면적은 토지, 건물 모두 0.00㎡입니다.

1.3. 권리 관계 요약

본 건은 부동산임의경매 사건으로 소유자와 채무자가 동일한 상태입니다. 주의사항으로 엘리시상가관리단으로부터 2025년 2월 18일 기준 관리비 금 47,606,720원이 미납되어 있다는 신고서가 제출된 상태이므로, 입찰 시 이 금액은 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

2. 물건 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 부산을 대표하는 관광 명소인 해운대 해수욕장 북측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 시장 등이 혼재된 일반상업지역입니다. 입지적으로는 해운대 내에서도 상업 활동과 숙박 수요가 매우 높은 최상급 입지로 평가됩니다. 도로 조건은 남동측 및 남서측으로 약 6차선 및 약 2차선의 주요 도로와 접하고 있어 접근성이 우수합니다. 본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 지구단위계획구역(우동1)에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역 및 온천지구(해운대온천)로 지정되어 있어 개발 잠재력과 상업적 가치가 높습니다.

2.2. 상권 분석 및 이용 현황

현재 본 건은 '엘리시아호텔'이라는 숙박시설로 이용 중입니다. 가장 중요한 현황은 공부상 10층 1001호로 기재되어 있으나, 현황은 1001호부터 1005호까지 5개의 객실로 분리하여 사용 중이라는 점입니다. 이는 향후 운영 방식(일괄 운영 또는 객실별 분리 매각/임대)에 대한 심층적인 검토를 필요로 합니다. 해운대 해수욕장과 인접하여 관광 수요가 풍부하며, 주변에는 현대적인 호텔, 맛집, 카페 등이 즐비하여 상권 환경이 매우 우수합니다. 검색을 통해 확인된 바, 엘리시아 호텔은 해운대 해수욕장 바로 인근에 위치하며, 이용객들로부터 훌륭한 위치(location)라는 평가를 받고 있어 입지적 우수성이 높습니다.

2.3. 생활 정보 및 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(해운대역)이 소재하여 대중교통 상황 역시 양호합니다. 해운대역까지는 약 600m 거리에 위치하여 접근성이 높습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어 생활 편의 시설 이용에 불편함이 없습니다. 감정평가서상의 주위 환경은 보통이나, 관광 특구라는 점을 고려하면 상업 시설 접근성은 매우 좋습니다. 주변 환경 검색 결과, 본 건물은 관광 및 상업 중심지에 위치하고 있어 일반적인 혐오 시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 특정 산업 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

3. 투자 위험 및 포인트 분석

3.1. 권리 분석 (특이사항)

본 건은 임의경매로 진행되며 중복사건입니다. 가장 핵심적인 권리 위험 요소는 미납 관리비 47,606,720원의 존재입니다. 이는 매각 대금 외에 인수해야 할 금액으로 작용할 수 있으므로, 입찰 전 체납 내역과 법적 인수 여부를 반드시 확인해야 합니다. 임대차 관계는 미상이나, 현재 호텔로 운영되고 있으므로 낙찰 후 임차인(객실 사용자 또는 운영사) 명도에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

3.2. 잠재적 리스크

첫째, 공부상 면적과 현황 사용 면적의 차이입니다. 공부상 1001호(단일 호실)이나, 현황은 5개의 객실(1001호~1005호)로 분리되어 사용 중이므로, 낙찰 후 원상복구 또는 현행 분리 사용 유지를 위한 법적 절차(용도 변경, 건축물대장 변경 등) 검토 및 비용이 발생할 수 있습니다.

둘째, 상술한 미납 관리비는 최종 인수액에 영향을 미치는 주요 리스크입니다.

셋째, 철골철근콘크리트 구조의 15층 건물 중 10층에 위치하나, 이용 상태 및 내부 인테리어 상태에 따라 추가적인 시설 개선 비용이 발생할 수 있습니다.

3.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본 물건은 대한민국 최고의 관광지인 해운대 해수욕장 인근의 일반상업지역에 위치한 대형 숙박시설(약 77.61평)로, 입지적 희소성과 상업적 가치가 매우 뛰어납니다. 숙박시설로서의 기존 운영 노하우를 승계하거나, 또는 해운대의 고급 수요를 겨냥한 새로운 콘셉트의 숙박 시설(부티크 호텔 또는 레지던스 등)로 리모델링하여 운영할 경우 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. **최상급 입지:** 해운대 해수욕장 1분 거리, 해운대역 인근의 일반상업지역이라는 독보적인 입지.

2. **대형 면적 활용:** 256.56㎡ (약 77.61평)의 건물 면적을 5개 객실로 분리하여 운영 중인 현황은 수익 극대화 전략에 유리하게 활용될 수 있음.

3. **높은 감정가 대비 저가 매수 가능성:** 경매를 통해 감정가 39억 3천만 원 대비 낮은 가격에 매수할 기회가 존재함.

단, 미납 관리비 약 4,700만 원 및 5개 호실 분리 사용에 따른 법적 리스크를 사전에 철저히 분석하고 해결 방안을 마련하는 것이 성공적인 투자의 핵심입니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계