나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6828 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 11층1101호 숙박시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 부산동부 2024타경6828 [1] 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 11층1101호 숙박시설 경매

물건 대표 이미지

부산동부지원 경매5계 2024타경6828 | 소재지: 부산광역시 해운대구 구남로 49, 11층1101호 (중동,엘리시아) | 감정가: 3,930,000,000원 | 최저가: 2,751,000,000원 | 용도: 숙박시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 부산동부지원 2024타경6828 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다.

소재지는 부산광역시 해운대구 중동 1392-26 엘리시아 11층 1101호 외이며, 용도는 숙박시설입니다.

감정가는 3,930,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 방식입니다.

1.2. 물건 현황 및 면적

본 물건은 철골철근콘크리트구조의 15층 건물 내 11층에 위치하며, 현재 숙박시설(엘리시아호텔)로 이용 중입니다.

공부상 면적과 현황이 상이하며, 공부상 1101호이나 현황은 1101호부터 1105호까지 객실로 분리되어 사용되고 있습니다.

토지 면적: 66.97제곱미터 (약 20.27평)

건물 면적: 256.56제곱미터 (약 77.61평)

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지 조건

본 물건은 부산을 대표하는 관광지인 해운대 해수욕장 북측 인근에 소재합니다. 주위는 주거 시설과 상업 시설이 혼재되어 있어 보통 수준의 주위 환경을 형성하고 있습니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 모두 소재하여 대중교통 이용이 보통으로 평가됩니다.

토지 이용 계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구 등 핵심 상업지구의 조건을 갖추고 있어 입지적 희소성이 높습니다.

2.2. 상권 분석

해운대 해수욕장과 가까운 일반상업지역에 위치하여 관광 및 숙박 수요가 매우 높은 입지입니다.

주변에는 고급 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설 및 시장 등이 형성되어 있어 관광객뿐만 아니라 지역 주민을 대상으로 한 상권도 활발합니다.

용도가 숙박시설인 점을 고려할 때, 계절적 요인 및 해운대 지역 관광 정책 변화에 따른 상권의 영향이 클 수 있습니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 환경

주거와 상업 기능이 혼합된 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

위생 및 급배수설비, 냉난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있어 이용 상태는 양호합니다.

주변에 장례식장, 대형 폐기물 처리 시설 등 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 정보 및 특징

본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산임의경매 사건입니다.

현재 중복사건으로 진행되고 있으며, 이는 채권자가 다수이거나 추가적인 경매 신청이 접수되었음을 의미합니다.

3.2. 특이사항 및 주의사항

첫째, 공부상 11층 1101호로 기재되어 있으나, 현황은 1101호부터 1105호까지 5개의 객실로 분리하여 사용 중입니다. 이는 건축법상 위반 건축물 여부 및 원상복구 가능성을 반드시 확인해야 하는 중대한 주의사항입니다.

둘째, 2025년 2월 18일 기준으로 관리비 약 47,606,720원이 미납되어 있다는 신고가 제출되었습니다. 낙찰자는 관리규약에 따라 미납 관리비 중 공용 부분에 대한 관리비를 인수할 수 있으므로, 입찰 전 체납 관리비 총액 및 공용 부분 금액을 재확인해야 합니다.

4. 투자 분석

4.1. 잠재적 리스크

최대 리스크는 객실 분할 사용에 따른 건축물 용도 변경 또는 불법 증축 여부입니다. 낙찰 후 관할 관청에 문의하여 원상복구 명령 또는 이행강제금 부과 가능성을 사전에 검토해야 합니다.

미납 관리비 중 공용 부분 인수 의무 발생 가능성 또한 낙찰가 산정 시 필수적으로 반영되어야 합니다.

임대차 관계가 미상이므로, 임차인 유무 및 대항력 발생 여부를 확인하기 위한 현장조사 및 명도 계획 수립이 중요합니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 해운대 해수욕장 인근 일반상업지역 내 숙박시설로, 안정적인 관광 수요를 기반으로 한 수익 창출 가능성이 높습니다.

높은 활용도: 공부상 한 호실이나 현황상 5개의 객실로 운영 중이므로, 에어비앤비, 레지던스, 부티크 호텔 등 다양한 수익형 부동산으로의 운영 여지를 가지고 있습니다.

대형 평형: 256.56제곱미터의 넓은 면적을 활용하여 차별화된 고급 객실 운영 전략을 세울 수 있습니다.

4.3. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대의 핵심 상업지역에 위치한 대형 숙박시설이라는 점에서 높은 투자 매력을 지니고 있습니다.

다만, 현황과 공부상의 용도 불일치 문제와 약 4천 7백만원 이상의 미납 관리비는 최종 투자금액 산정에 있어 명확히 고려되어야 할 부분입니다.

잠재적 리스크를 해소하거나 비용을 정확히 추산하여 입찰에 임한다면, 탁월한 입지 조건으로 인해 높은 수익률을 기대할 수 있는 물건입니다. 철저한 임장 및 권리 분석을 통한 보수적인 접근이 필요합니다.

법원 정보

부산동부지원 경매5계