나이스옥션 법원경매 진주 2024타경32883 [1] 경상남도 사천시 용강동 618-1 비룡벨로스텔라 7층704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서경 · 평가일 2024.04.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 위치하며,
주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 차량의 통행이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 제반
교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 15층건 중 7층 704호로(신축:2019.01.16)
외벽 : 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

아파트임.
(본건 현장조사시 이해관계인의 부재로 내부확인이 불가하였는 바, 건축물현황도 및
외부관찰 등에 의거함)

설비내역

난방설비, 승강기설비, 소방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필 일단의 부정형 평지로 공동주택 및 업무시설 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 진입로가 있으며 남서측으로 왕복 7차선도로, 북서측으로 노폭 약 3m
내외의 포장도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

1)618-1번지
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 소로1류(폭 10m-12m)(2011-08-04)(소로1-27호선)
(접합) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
2)580-1번지, 3)580-2번지
제2종일반주거지역(제2종일반주거지역) 가축사육제한구역(2022-10-06)(전부제한구역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-신청채권자 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2026.03.31.자)를 제출함.
-아파트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

본 물건은 경상남도 사천시 용강동 618-1에 위치한 비룡벨로스텔라 7층 704호 아파트로, 사건번호는 진주지원 2024타경32883 (1)입니다. 2019년 1월 16일에 준공된 철근콘크리트 구조의 건물이며, 총 15층 중 7층에 해당합니다.

1.2. 면적 정보

* 토지 면적: 51.66㎡ (약 15.63평)

* 건물 면적: 82.94㎡ (약 25.09평)

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

* 감정가: 192,000,000원

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경상남도 사천시 용강동 소재 "삼천포제일중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 근린생활시설, 농경지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 도로망

차량 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 건물 서측으로 진입로가 있으며, 남서측으로는 왕복 7차선 도로, 북서측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 인접 도로와의 관계 등 법적 제한 사항은 특별히 없어 보입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주변에 삼천포천과 용두공원이 있어 비교적 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다. 다만, 사천시는 신흥산업단지로 부상하면서 주민 기피 시설 건립 신청이 늘어나는 경향이 있으며, 과거 병원 적출물 소각시설 건립 관련 민원 발생 사례가 있었습니다. 또한, 사천시는 현재 일일 처리용량 48톤 규모의 소각장을 운영 중이며, 향후 98톤 규모의 신규 소각장 건립을 독자적으로 추진하고 있어, 건립 예정지 인근의 경우 환경적 요인을 고려해야 할 수 있습니다. 본 물건지 인근에 직접적인 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았으나, 향후 지역 개발 계획에 따른 시설 배치 가능성을 염두에 두어야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 11월 1일 사천시의 압류 (갑6)입니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 주택도시보증공사(박영순)

* 보증금: 180,000,000원

* 전입일자: 2021-09-06, 확정일자: 2021-08-12

본 건과 관련하여 "대항력있는임차인", "HUG 인수조건 변경", "선순위임차권" 등의 특이사항이 기재되어 있습니다. 그러나 신청채권자인 주택도시보증공사는 "우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다"는 대항력포기확약서(2026.03.31.자)를 제출하였습니다.

집합건물 등기부 요약상 박영순의 주택임차권(을1)은 말소된 것으로 확인됩니다.

따라서, 상기 임차인과 관련된 보증금은 낙찰자가 인수할 의무가 없는 것으로 판단됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

3.3. 기타 등기사항

소유권이전2번신탁등기말소(갑5), 사천시 및 동래세무서장의 압류(갑6, 갑7)는 모두 말소 예정입니다. 강제경매(갑8) 역시 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

주위는 아파트 단지와 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 주거 지역을 중심으로 한 생활 밀착형 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

"삼천포제일중학교"가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

5.2. 편의시설 및 교통

근린생활시설이 인접해 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능하며, 시내버스정류장이 가까워 교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성 (해소 가능)

'대항력있는 임차인'이라는 문구와 HUG의 대항력 포기 확약서 제출이 혼재되어 초기 권리관계 파악에 주의가 필요했으나, HUG의 포기 확약으로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 내부 확인이 불가하여, 건축물현황도 및 외부 관찰 등에 의거한 정보이므로, 실제 내부 상태와는 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 지역 개발 관련 변수

사천시의 신규 소각장 건립 추진 등 지역 개발 계획 및 환경 관련 이슈는 장기적인 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축 아파트로 비교적 양호한 입지 조건과 권리 관계를 가지고 있습니다. 주택도시보증공사가 신청 채권자로서 임차인의 대항력을 포기하는 조건으로 경매가 진행되어 낙찰자의 보증금 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다. 삼천포제일중학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설 및 교통망을 갖추고 있습니다. 내부 확인이 불가한 점은 현장 답사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2019년 준공으로 노후화가 적어 유지보수 용이성이 높습니다.

* 권리 관계 명확화: HUG의 대항력 포기 확약으로 임차인 관련 인수 부담이 없어 투자 위험이 낮습니다.

* 생활 편의성: 학교 및 근린생활시설 인접으로 주거 편의성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 감정가 192,000,000원을 기준으로, 현재 시장 상황, 유사 물건의 실거래가, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수할 임차인 보증금이 없는 점을 감안하여, 감정가 이상으로 입찰가격을 상향 조정하는 것을 검토할 수 있으나, 실제 현장 조사 및 철저한 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.