나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31197 [1] 경상남도 고성군 하이면 월흥리 1567-10 단독주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 통영 2024타경31197 [1] 경상남도 고성군 하이면 월흥리 1567-10 단독주택 경매

물건 대표 이미지

통영지원 경매2계 2024타경31197 | 소재지: 경상남도 고성군 하이면 월흥리 1567-10 | 감정가: 351,699,200원 | 최저가: 246,189,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 통영지원 2024타경31197 (1)

소재지: 경상남도 고성군 하이면 월흥리 1567-10 (단독주택)

용도: 단독주택

감정가: 351,699,200원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

소유자/채무자: 최OO

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 449.00㎡ (약 135.82평)

건물면적: 196.80㎡ (약 59.53평) - 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물

건축일: 2017.09.25. (사용승인일)

제시외 건물면적: 26.20㎡ (약 7.92평) - 매각 포함

*아파트의 분양면적/전용면적 표기는 본 건이 단독주택이므로 생략합니다.

2. 물건 분석 보고

2.1. 입지조건

본 건은 경상남도 고성군 하이면 월흥리 소재 "신흥새마을회관" 남서측 인근에 위치합니다. 부근은 단독주택과 농경지가 혼재된 전형적인 농어촌 주거지역입니다. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 교통사정은 보통입니다. 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다. 토지는 완경사지를 평탄화한 자루형이며 주거용 건부지로 이용 중입니다. 일부 토지가 송전선 아래에 위치하는 '선하지'인 점은 감정가 산정에 반영되었습니다. 주변에는 상족암 군립공원 등 관광시설이 있어 관광객 접근성은 있으나, 본 건은 관광시설 밀집 지역에서 약간 이격되어 있습니다.

2.2. 권리분석

매각대상은 토지 및 건물 일괄매각 건입니다.

주의사항에 따르면, 목록1 토지의 을구 8번 구분지상권등기(2022.11.14. 접수)는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이 구분지상권의 구체적인 내용(설정 범위, 목적, 존속 기간 등)을 확인하여 소유권 행사에 미치는 영향을 면밀히 검토해야 합니다.

제시외 건물(ㄱ) 26.20㎡는 매각에 포함되어 법정지상권 문제는 발생하지 않습니다.

현재 조사된 임대관계는 미상입니다. 현장조사를 통해 실제 점유자 및 임대차 관계를 확인해야 합니다.

채무자와 소유자가 동일인(최OO)이므로 강제경매로 진행되는 것으로 보이며, 채권자(김OO)의 채권 규모 및 선순위 권리 관계 등을 통해 배당 가능성을 판단해야 합니다.

2.3. 상권분석

본 건은 주거지역으로 상업시설이 밀집된 상권으로 보기는 어렵습니다. 인근에 "신흥새마을회관" 등 소규모 마을 시설이 있으나, 기본적인 편의시설은 고성군 하이면 소재지 또는 인근 관광지(상족암 일대) 주변의 펜션, 식당 위주로 형성되어 있습니다. 따라서 일상생활에 필요한 편의시설 이용은 차량 이동이 필요합니다. 상권분석보다는 전원주택 및 세컨드 하우스로서의 입지적 가치에 중점을 두어야 합니다.

2.4. 생활정보

주변에 "신흥새마을회관"이 있으며, 주요 생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리로 판단됩니다.

토지이용계획상 계획관리지역이며, 성장관리계획구역(근린형) 및 가축사육제한구역(모든 축종 사육 제한)으로 지정되어 있어 주거 환경 유지에 긍정적입니다.

인근에 상족암 군립공원, 백악기공룡테마파크 등 관광지가 있어 주말 또는 휴가철에는 유동 인구가 발생할 수 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 구분지상권 인수: 을구 8번 구분지상권은 매수인이 인수해야 하는 권리입니다. 이 구분지상권의 내용(특히 전력시설 관련 여부 및 범위)을 반드시 확인하고, 향후 건축 및 토지 이용에 제한을 받는지 여부를 법률 전문가의 자문을 통해 분석해야 합니다.

2. 선하지: 토지 일부가 '선하지'인 점은 감정평가에 반영되었으나, 향후 토지 이용 및 미관상 제약 요인으로 작용할 수 있습니다.

3. 임대차 관계 미상: 현장 조사를 통해 실제 거주자 및 임차인 유무를 확인해야 하며, 대항력 있는 임차인이 있을 경우 매수인이 보증금을 인수할 위험이 있습니다.

2.6. 종합 의견

본 건은 2017년에 신축된 비교적 양호한 상태의 단독주택으로, 토지 면적(약 135.82평)과 건물 면적(약 59.53평)을 고려할 때 실수요 목적의 전원주택이나 세컨드 하우스로 활용 가치가 높습니다. 입지적으로는 한적한 주거지역에 위치하나, 인근에 관광자원이 풍부하여 활용 가능성이 있습니다. 다만, 인수해야 할 **구분지상권의 범위와 내용**이 본 건 투자의 핵심적인 리스크입니다. 정확한 권리 분석 후 입찰가 산정이 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

1. 비교적 신축 주택: 2017년 사용승인된 철근콘크리트조 주택으로 건물 상태가 양호하여 추가적인 유지 보수 비용 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

2. 전원생활 및 관광지 접근성: 계획관리지역 내에 위치하며 주변 환경이 쾌적하고, 고성군의 주요 관광지인 상족암 군립공원 등으로의 접근성이 보통 이상입니다.

3. 일괄매각: 토지와 건물 및 제시외 건물까지 모두 매각 대상에 포함되어 권리 관계가 단순합니다. (구분지상권 제외)

법원 정보

통영지원 경매2계