나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13523 [1] 경기도 오산시 가수동 398 늘푸른오스카빌 110동 3층301호 아파트 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13523 [1] 경기도 오산시 가수동 398 늘푸른오스카빌 110동 3층301호 아파트 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경13523 | 소재지: 경기도 오산시 가수로 33, 110동 3층301호 (가수동,늘푸른오스카빌) | 감정가: 297,000,000원 | 최저가: 207,900,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 보고서: 경기도 오산시 늘푸른오스카빌 아파트

2024타경13523 (1)

1.1. 사건 개요 및 물건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경13523 (1)

소재지: 경기도 오산시 가수동 398 늘푸른오스카빌 110동 3층301호

용도: 아파트

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 297,000,000원

특이사항: 유동화물건 (채권자: 유동화전문회사)

1.2. 면적 및 구조 현황

전용면적: 84.98㎡ (약 25.7평)

공급면적: 113.74㎡ (약 34.4평)

토지면적: 57.91㎡ (약 17.5평)

건물의 구조: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 15층 중 3층

사용승인일: 2006년 2월 (추정)

1.3. 입지 조건 및 교통 상황

최고의 입지:

본건은 경기도 오산시 가수동 소재 '가수초등학교' 남측 인근에 위치하며, 아파트, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

단지는 부정형 완경사지 위에 아파트 건부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연계되어 있습니다.

교통 상황:

차량 접근성이 양호하며, 인근에 노선 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 사정이 무난합니다. 오산시의 주요 도로와의 연계성도 좋습니다.

교육 환경:

가수초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 유해시설로부터의 보호가 용이합니다.

1.4. 권리분석 (경매 컨설팅 관점)

소유자/채무자/채권자:

소유자: 황OO

채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (유동화회사)

경매 구분:

부동산임의경매 사건이며, 채권자가 유동화전문회사인 유동화물건이라는 특이사항이 있습니다. 유동화물건은 일반 채권자에 비해 채권 회수에 적극적인 경향을 보일 수 있습니다.

매각 대상:

토지 및 건물을 일괄 매각하는 사건으로, 일반적인 아파트 경매와 동일하게 토지 지분까지 포함하여 온전한 소유권 취득이 가능합니다.

특이사항 및 주의사항:

임대차 관계는 미상인 바, 입찰자는 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 정확한 임차인 유무와 대항력 여부를 확인해야 합니다. 말소기준권리 이후의 임차인일 경우 명도 대상이지만, 만약 선순위 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금을 인수해야 할 리스크가 발생합니다.

1.5. 상권 분석 및 생활 정보

상권 및 인프라:

가수동 지역은 오래된 아파트 단지가 많아 주변 상권 발달이 미흡할 수 있으나, 최근 세교2지구 등 신규 아파트 단지가 들어섬에 따라 상권이 점차 발전할 잠재력을 가지고 있습니다.

인근에 롯데마트 등 주요 생활 편의 시설이 갖춰져 있는 것으로 보이며, 단지 주변에 편의 상가 및 근린생활시설이 혼재합니다.

생활 설비:

급배수, 위생, 난방(도시가스), 소화설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호합니다.

주변 환경:

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 중로1류 및 중로2류 등의 도로에 접합하고 있어 교통 접근성이 좋습니다.

잠재적 리스크 (혐오시설):

현장 조사 및 주변 정보 검색 결과, 인근에 일반적인 주거 기피시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크 (법적/규제)

토지 이용계획 및 제한:

가축사육제한구역(전부제한)으로 지정되어 있으며, 가수초등학교 및 가칭 유치원 관련 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 주변의 개발 행위(특히 교육 관련)에 제한이 있을 수 있습니다.

성장관리권역에 속하며, 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 낙찰 후 소유권 이전을 위한 토지거래 허가 여부를 사전에 확인해야 합니다. (단, 경매를 통한 취득은 일반적으로 허가 면제 대상이 될 수 있으나, 관할 지자체에 확인 필요)

1.7. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 약 18년차(2006년 2월 입주 추정)의 아파트로, 오산시 가수동 내에서 안정적인 주거 환경을 제공하는 30평대 아파트입니다. 감정가가 2억 9,700만원으로 형성되어 있으며, 제2종일반주거지역 내 중층 아파트의 3층 물건으로 접근성이 좋습니다.

다만, 경매의 특성상 유동화물건이라는 점과 임대차 관계 미상이라는 점을 고려하여 권리분석과 명도 계획을 철저히 수립해야 합니다.

투자 포인트:

1. 감정가 대비 시세차익 가능성: 주변 시세 및 실거래가를 면밀히 분석하여 감정가 대비 저가 입찰 기회를 포착할 수 있습니다.

2. 양호한 교육 환경: 가수초등학교 인근의 입지로 자녀가 있는 실수요자에게 매력적입니다.

3. 세교2지구 개발 효과: 인근 세교2택지개발지구의 개발로 인한 간접적인 주거 환경 개선 및 상권 활성화의 잠재적 수혜를 기대할 수 있습니다.

4. 3층 로열층: 15층 중 3층으로 저층을 선호하지 않는 경우에 비해 메리트가 있을 수 있으나, 일조권 등을 고려한 현장 확인이 필요합니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계