나이스옥션 법원경매 원주 2024타경407220 [1] 강원특별자치도 원주시 호저면 대덕리 163 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 호저면 대덕리 소재 "대덕1리 경로당" 북동측 근거리에
위치하는 부동산으로 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장이 소재하나 배차간격 등을 고려시 교통사정은 불편 시됨.

형태 및 이용상태

인접지 대비 남향으로 완경사이나 계단식으로 자체 평탄 조성된 사다리형의 토지로서, 현황 "답"으로 이용 중임.

인접 도로상태

남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제2종구역(2021-12-29)<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의)
- 공유자우선매수권 행사 1회로 제한

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2024타경407220 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 호저면 대덕리 163

토지면적: 2936.00㎡ (약 888.24평) - 매각 대상은 토지의 1/2 지분 (1468㎡, 약 444.12평)

용도: 답 (농지)

감정가: 108,632,000원 (전체 토지 기준 추정)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 강원특별자치도 원주시 호저면 대덕리 소재 "대덕1리 경로당" 북동측 근거리에 위치.

* 주위환경: 부근은 농경지, 농가주택, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 접근은 가능하나, 근거리 버스정류장 배차 간격 등을 고려 시 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 접근도로: 남서측으로 노폭 약 3미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행이 가능함.

* 토지형상: 인접지 대비 남향의 완경사이나, 계단식으로 자체 평탄 조성된 사다리형 토지임.

3. 권리분석

* 등기부상 권리현황:

* 말소기준권리: 을1 (1965-04-22, 저당권 설정, 말소)

* 소유권 변동: 갑1 (1967-01-24), 갑2 (2003-10-13), 갑3 (2019-08-07), 갑4 (2020-08-21, 최유덕외 1명, 협의분할에 의한 상속)

* 주요 권리: 을2 (2023-03-06, 근저당, 30,000,000원, 주식회사지트론대부, 말소), 갑5 (2025-01-06, 경매개시결정, 말소)

* 말소 예정 권리: 상기 을2 근저당 및 갑5 경매개시결정은 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 인수주의 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 '지상권'으로 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인 필요. (본 보고서 기준으로는 특이사항 없음)

* 채권 총액: 등기부상 채권 총액은 30,106,000원으로 확인되나, 을2 근저당 30,000,000원이 말소 대상임.

* 임차인 현황: 인수되는 보증금 합계 0원. (임차인 정보 없음)

4. 상권분석

본 물건은 원주시 외곽 호저면의 농경지 내에 위치하며, 주변은 농가 및 임야 등으로 구성되어 있어 상업적 또는 산업적 상권 형성은 미미한 지역임.

주요 이용 목적은 농업 활동으로 보이며, 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설 정도가 있을 것으로 추정됨.

주변에 대형 상업 시설이나 유흥 시설 등은 없을 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 교통: 차량 접근은 용이하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있음.

* 편의시설: 직접적인 대규모 편의시설 정보는 부족하며, 인근 마을의 소규모 상점이나 편의시설을 이용해야 할 것으로 보임.

* 의료/교육: 원주시내로 이동해야 접근 가능할 것으로 예상되며, 근거리에 대형 병원이나 교육 시설은 없을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 필수: 농지법에 따라 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명 발급이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있음. (입찰 전 관할 관청에 사전 문의 및 신청 권장)

* 지분 매각: 전체 토지 중 1/2 지분만 매각되므로, 공유자와의 향후 토지 이용 및 관리 관련 분쟁 발생 가능성이 있음. (단, 공유자우선매수권이 1회 행사 제한되어 있어, 이에 대한 고려 필요)

* 토지이용 제한: 생산관리지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역, 공장설립제한지역, 폐기물매립시설 설치제한지역 등 다수의 법적 규제가 존재하여 토지 이용에 제약이 따름. 특히 군사시설 관련 구역은 개발 행위에 상당한 영향을 미칠 수 있음.

* 군용비행장 소음: 소음대책구역으로 지정된 점은 해당 지역의 소음 수준이 일정 기준 이상임을 시사하며, 이는 주거 목적 또는 기타 용도로 활용 시 불편함으로 작용할 수 있음.

* 도로 접면: 남서측 3미터 도로에 접하나, 향후 개발 시 도로 확장 등 추가적인 협의가 필요할 수 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 농업용 토지로서, 농지취득자격증명이 필수적이며 관련 법규에 의한 토지 이용에 상당한 제약이 따르는 물건임.

또한, 토지의 일부 지분만 매각 대상이므로 공유자 간의 관계 및 향후 이용 계획에 대한 신중한 고려가 요구됨.

군사 관련 구역 지정 및 소음대책구역 등은 개발 가능성을 제한하는 중요한 요인으로 작용할 수 있음.

따라서, 농지 취득 자격이 있고 해당 지역의 특성 및 규제를 충분히 이해하며, 공유자와의 협의 및 원만한 관계 유지가 가능한 투자자에게 적합할 수 있음.

8. 투자 포인트

* 농지 취득 자격 보유자: 합법적으로 농지 취득 자격이 있는 경우, 상대적으로 경쟁이 적을 수 있음.

* 지분 공유를 통한 잠재적 가치: 공유자와 협력하여 토지를 효율적으로 활용하거나, 향후 지분 경매 또는 공유물 분할 소송 등을 통한 가치 상승 가능성을 고려할 수 있음 (다만, 이는 높은 불확실성과 리스크를 수반).

* 경매 할인율: 감정가 대비 잠재적 낙찰가율이 낮을 경우, 실질적인 투자 가치를 확보할 수 있는 기회가 될 수 있음.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 전체 토지 2,936㎡ 기준 108,632,000원이며, 매각 대상은 토지 지분 1,468㎡ (1/2)임.

지분 매각, 농지 취득 자격 증명 필요, 다양한 개발 제한, 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요함.

매각 대상 지분의 감정가는 약 54,316,000원 (108,632,000원 / 2)으로 추정할 수 있음.

리스크 요인을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 70% ~ 90% 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권장함.

구체적인 예상 입찰가는 약 38,000,000원 ~ 49,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있으며, 본인의 자금 계획 및 리스크 수용 능력에 맞춰 최종 결정해야 함.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 주지 않음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.