나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13103 [1] 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 청람 · 평가일 2024.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상20층 건물 내 제1층 제109호로서,

외벽 : 복합판넬, 석재붙임 마감 등
내벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설(현황 "공실")로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 8차선, 서측으로 왕복 6차선, 남측 및 동측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 대로2류(폭 30m-35m)(대(주)2-21)(접합), 대로3류(폭 25m-30m)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-126)(접합), 중로3류(폭 12m-15m)(중(집)3-135)(접합), 가축사육제한구역, (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(철도보호지구)<철도안전법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

근린생활시설(현황 공실)로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경13103 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 영천동 835-1 더퍼스트타워투 1층109호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 892,000,000원

* 토지 면적: 14.95㎡ (약 4.52평)

* 건물 면적: 48.00㎡ (약 14.52평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건, 현황 공실

1.2. 건물 개요

* 건축물대장상 주용도: 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소)

* 본건 이용 현황: 근린생활시설 (현황 공실)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지상 20층 건물 중 제1층 제109호

* 사용승인일: 2019.12.03

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 화성시 영천동 소재 "기흥동탄TG" 남동측 인근에 위치함.

* 주위는 지식산업센터, 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재하고 있는 등 제반 주위환경은 보통임.

2.2. 교통 및 도로

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 북측 왕복 8차선, 서측 왕복 6차선, 남측 및 동측 왕복 2차선 포장도로와 접함.

2.3. 토지 이용계획

* 준주거지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2))임.

* 대로2류, 대로3류, 중로3류 등 다양한 폭의 도로에 접하고 있음.

* 성장관리권역, 벤처기업육성촉진지구, 택지개발지구 등에 포함되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을1 근저당 (국민은행, 2023-10-26, 462,000,000원)이 말소기준권리임.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 존재하지 않음.

* 접수일자 순으로 을1, 을2, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10의 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 보고서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 항목이 있으나, 비고란에 '근린생활시설(현황 공실)로 이용중.'이라고만 기재되어 있어 구체적인 내용을 알 수 없음. 일반적으로 매각으로 소멸되는 권리만 보고서에 명시되므로, 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 현황: 공실

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없으므로 현장 확인이 필요함.

4. 상권분석

4.1. 건물 연면적 및 구성

* 더퍼스트타워투는 지하 3층, 지상 20층 규모이며, 총 연면적은 62,954.87㎡임.

* 주요 용도는 공장(지식산업센터, 창고), 근린생활시설, 업무시설(사무소)로 구성되어 있음.

* 옥내 자주식 주차 495대가 가능한 규모임.

4.2. 주변 상권 특성

* 지식산업센터 및 업무시설이 밀집된 지역으로, 관련 종사자들을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 예상됨.

* 동탄2지구 내에 위치하여 지역 개발에 따른 상권 활성화 잠재력 보유.

4.3. 주변 혐오시설 유무

* 주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본 물건과 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

* 다만, 지식산업센터 및 상업 시설이 복합된 지역 특성상, 다양한 종류의 시설이 혼재할 수 있으므로 입찰 전 현장 조사를 통해 주변 환경을 면밀히 파악할 필요가 있음.

5. 생활정보

* 본 물건은 근린생활시설로, 주거 목적이 아닌 상업 시설임.

* 주변 대중교통망이 구축되어 있어 이용이 편리함.

6. 잠재적 리스크

* 현황 공실: 현재 공실 상태로, 임차인 확보 시까지 공실 위험 부담이 존재함.

* 유동화 물건: 유동화 물건은 일반 경매보다 복잡한 절차나 추가 확인이 필요할 수 있음. (권리상 특이사항은 없었으나, 유동화 자산 관리 주체 등 추가 확인 필요)

* 시장 변동성: 부동산 시장의 침체 또는 지역 내 유사 시설 공급 증가 시 임대 수익률 저하 가능성.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 화성시 동탄2지구 내 더퍼스트타워투에 위치한 근린생활시설로, 신축 건물이며 접근성이 양호한 편임.

* 주변에 다수의 지식산업센터 및 업무시설이 있어 잠재적 수요는 존재하나, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상이라는 점은 투자 시 신중하게 고려해야 할 부분임.

* 권리 분석 상 특별한 인수 부담은 없으므로, 향후 임차인 확보 및 운영 방안에 따라 안정적인 수익 창출이 가능할 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 동탄2지구 개발 잠재력: 지속적인 개발과 인구 유입이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 가치 상승 기대.

* 우수한 접근성: 대로변에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리함.

* 신축 건물: 비교적 최근에 준공된 건물로, 내부 시설 상태가 양호할 것으로 예상되며, 유지보수 비용 절감 가능.

* 경매 취득 메리트: 감정가 대비 합리적인 가격으로 취득할 경우, 시세 차익 및 임대 수익률 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 건은 인수할 보증금이 0원입니다.

* 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 해당 물건의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 현재 임대 시장 동향, 공실 해소를 위한 소요 기간 및 예상 임대료, 명도 비용 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

* 제공된 정보만으로는 이러한 심층적인 시장 분석이 어려우므로, 구체적인 예상 입찰가 제시 대신, 입찰 전 반드시 다음 사항들을 추가적으로 조사하고 검토하시기 바랍니다.

* 최근 6개월 ~ 1년 내 유사 물건(더퍼스트타워투 내 또는 인근 지역 근린상가)의 실거래가 및 경매 낙찰가율.

* 현재 주변 상권의 임대 현황 (평균 임대료, 공실률 등).

* 본 건의 적정 임대료 산정을 통한 예상 임대 수익률 계산.

* 명도에 소요될 것으로 예상되는 시간 및 비용.

* 이러한 추가 분석을 바탕으로, 보수적으로 접근하여 수익률 목표를 설정하고 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.