나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71263 [2] 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층404호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71263 [2] 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층404호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경71263 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 둔촌대로101번길 27, 4층404호 | 감정가: 441,000,000원 | 최저가: 308,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경71263 (2)

소재지: 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층 404호

용도: 근린생활시설 (상업용)

감정가: 441,000,000원

토지면적: 17.36제곱미터 (약 5.25평)

건물면적: 89.72제곱미터 (약 27.14평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 김OO

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 특이사항

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재, 수도권지하철 8호선 및 수인분당선 "모란역" 인근에 위치한 상업용 건물 4층 근린생활시설입니다.

본건은 401호와 404호가 외관상 일체로 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(굿모닝게임랜드)로 이용 중인 것으로 보였으나, 현재는 상당 기간 공실 상태인 것으로 탐문조사되었습니다.

건물은 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 11층 중 4층이며, 2004년 10월에 사용 승인된 비교적 양호한 상태의 건물입니다.

특이사항으로 본건은 채권자가 유동화전문회사인 '유동화물건'입니다. 유동화물건은 권리관계가 단순한 경우가 많으나, 채권 회수에 집중하는 경향이 있어 매각 절차가 신속하게 진행될 가능성이 높습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지

본건은 성남 구도심과 분당 신도시의 접점 역할을 하는 모란역 상권에 위치합니다.

교통상황은 매우 양호하여, 수도권지하철 8호선과 수인분당선 "모란역"이 인근에 소재하며 다수의 버스 노선이 경유하는 교통의 요충지입니다.

차량 접근성도 용이하며, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성 및 가시성이 확보됩니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역에 해당하여 건폐율 및 용적률 등에서 높은 활용도를 기대할 수 있습니다.

2.2. 상권분석 및 생활정보

모란역 상권은 수도권 최대 규모의 재래시장인 모란민속시장을 기반으로 형성된 구도심 상권입니다.

주변은 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 밀집된 상업지대로, 30대부터 50대까지 다양한 연령층의 유동인구가 균등하게 분포하고 있으며, 먹자골목 및 유흥업이 발달한 소비 중심지입니다.

특히 외식업 중 호프·주점, 한식 등이 점포 및 매출에서 높은 비중을 차지하고 있어, 본건 건물 4층의 용도를 해당 상권의 특성에 맞게 재조정할 경우 높은 임대수익을 기대할 수 있습니다.

혐오시설: 모란역 상권은 유흥업 및 숙박업소가 밀집된 상권의 특성을 가지고 있어, 해당 시설들이 주변에 존재할 가능성이 높으므로, 현장 조사 시 이를 확인해야 합니다.

3. 권리분석 및 리스크 검토

3.1. 권리분석

경매구분은 부동산 임의경매로, 소유자와 채무자가 동일한 김OO이며, 채권자는 유동화회사입니다.

임의경매는 통상적으로 담보권을 실행하는 경매이므로, 말소기준권리 이하의 등기부상 권리는 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리는 없을 것으로 예상됩니다.

그러나 '유동화물건'의 특성상 채권자 측의 매각 의지가 강하여 매각 절차는 신속하게 진행될 수 있으므로, 매수 희망자는 입찰 준비에 속도를 내야 합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

임대관계 미상: 감정평가서에 임대관계가 미상(알 수 없음)으로 기재되어 있습니다. 낙찰 후 예상치 못한 임차인이 대항력 있는 임차인으로 등장할 경우 보증금 전액을 인수해야 하는 치명적인 리스크가 발생할 수 있습니다. 반드시 현장조사 및 전입세대 열람을 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.

공실 및 용도변경 리스크: 본건은 상당 기간 공실 상태로 탐문되었으며, 과거 인터넷컴퓨터게임시설제공업소로 이용되었으므로, 새로운 업종으로의 용도변경 및 인테리어 공사 비용을 고려해야 합니다.

토지이용제한: 방화지구에 속해 있어 건축 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 내에서도 교통의 중심지이자 활성화된 모란역 상권의 일반상업지역에 위치하여, 입지적으로 매우 우수합니다.

건물 면적 89.72제곱미터(약 27.14평)로 상당한 면적을 확보하고 있어 다양한 업종(음식점, 학원, 사무실 등)으로 활용 가능합니다.

현재 공실 상태이므로, 임대차 관계에 대한 면밀한 현장 확인 및 분석이 필수적이지만, 성공적인 명도 및 업종 변경 후에는 높은 임대수익률을 기대할 수 있는 투자 가치가 높은 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

모란역 더블 역세권의 압도적인 입지 조건.

일반상업지역 내 근린생활시설로, 업종 변경에 유리하고 높은 개발 잠재력 보유.

넓은 면적(약 27평)으로 타 상가 대비 경쟁력 있는 공간 활용 가능.

유동인구가 풍부한 구도심 핵심 상권에 위치하여 임차인 확보 용이.

법원 정보

성남지원 경매4계