나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [4] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [4] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1 임야 경매

• 사건번호: 2025타경507
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1
• 감정가: 49,744,200원
• 최저가: 34,821,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

순천지원 경매9계 2025타경507 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1 | 감정가: 49,744,200원 | 최저가: 34,821,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 특성

1.1. 기본 정보

사건번호 순천지원 2025타경507 (4) 토지매각 물건입니다.

소재지는 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 산81-1이며, 용도는 임야입니다.

총 토지면적은 7,537.00제곱미터(약 2,280.00평)이며, 감정가는 49,744,200원으로 평가되었습니다.

본건은 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자는 장OO이고 채권자는 농OOOOOOOOOOOOOO입니다.

특이사항으로는 분묘기지권 성립 가능성이 고지되어 있으며, 지상에 분묘 3기가 소재하는 것으로 확인되었습니다.

1.2. 토지 상세 및 감정가 요약

본건은 총 4개 일련번호로 구성되어 있으며, 각 필지별 위치, 형태, 이용상태 및 토지이용계획이 상이합니다.

일련번호 1) 부정형 평지로 농작물이 심어져 있는 나지이며, 계획관리지역 및 자연취락지구에 해당하나 맹지입니다.

일련번호 2) 부정형 완경사지로 과수목이 심어져 있는 농경지이며, 보전관리지역입니다. 폭 약 3m 포장 농로에 접합니다.

일련번호 3) 유사 사다리형 급경사지로 자연림이며, 농림지역(임업용산지)입니다. 맹지입니다. 인근에 광양영세공원묘원이 위치합니다.

일련번호 4) 부정형 완경사지로 자연림이며, 농림지역(임업용산지)입니다. 폭 약 3m 포장 농로(임도)에 접합니다. 해당 토지 위에 분묘 3기가 소재하는 것이 확인되었습니다.

모든 필지는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 용도에 따른 제한이 존재합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건 토지는 전남 광양시 옥룡면에 위치하며, 옥룡면은 웅장한 백운산을 배경으로 사계절 자연 풍경을 자랑하는 지역입니다.

일련번호 1)과 4)는 율곡마을 주변 야산지대 및 농촌지대에 위치하며, 주위 환경은 보통입니다.

옥룡면 일대는 옥룡사지 동백나무 숲과 옥룡솔밭공원 등 자연 친화적인 관광 자원이 있으며, 쾌적하고 자연 친화적인 지역으로 인식되고 있습니다.

다만, 일련번호 3) 토지 인근에는 광양영세공원묘원이 위치하고 있어, 이는 매수 시 잠재적 선호도에 영향을 미칠 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 또는 그 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있어 접근성은 보통입니다.

멀지 않은 곳에 간선도로(신재로, 직동1길)가 통과하고 있어 광양읍 등 주변 지역과의 이동은 비교적 원활할 것으로 예상됩니다.

일련번호 1), 3) 토지는 맹지이므로 도로 접근성이 낮아 차량 이용 및 개발에 제약이 있습니다.

2.3. 상권 분석 및 생활 정보

본건 소재지는 농가주택 및 산림이 주를 이루는 전형적인 농촌/산간 지대입니다.

일반적인 상업 시설이나 생활 편의 시설(병원, 대형마트 등)은 광양읍 소재지로 이동해야 이용 가능합니다.

주변은 자연림 및 농경지대로 형성되어 있어, 상권 분석보다는 임업, 농업 또는 전원주택 등의 용도로 접근해야 합니다.

3. 권리 분석 및 리스크 점검

3.1. 권리 관계 분석

본건은 부동산강제경매 물건으로, 등기부상 권리 분석은 별도로 필요합니다.

제시된 정보만으로는 낙찰 후 매수인이 인수해야 할 권리(말소기준권리 이후의 권리) 여부는 확인되지 않습니다.

**핵심 특이사항은 분묘기지권 성립 여부 및 분묘 처리 문제입니다.**

3.2. 잠재적 리스크

**분묘기지권 및 분묘 처리 문제**

주의사항에 지상에 분묘 3기가 소재한다고 명시되어 있습니다. 특히 일련번호 4) 토지상에 분묘 3기가 확인되었으며, 수풀이 우거져 육안으로 확인이 쉽지 않은 분묘가 더 있을 수 있다고 명시되어 있습니다.

분묘기지권이 성립하는 경우, 매수인은 분묘의 이장을 요구할 수 없으며, 토지 소유권 행사에 제약이 발생합니다. 명도 이외에 별도의 분묘 처리 비용 및 이장 협의 리스크가 존재합니다.

**도로 조건 (맹지)**

일련번호 1) (계획관리지역) 및 3) (농림지역) 토지는 맹지입니다. 특히 계획관리지역인 1) 토지의 경우 개발 행위가 제한될 수 있어, 건축을 위해서는 추가적인 비용을 들여 도로 확보가 필요합니다.

**토지이용계획의 복잡성**

총 4필지가 계획관리지역, 자연취락지구, 보전관리지역, 농림지역 등 다양한 용도지역으로 혼재되어 있습니다. 각 용도지역별 건축 및 개발 행위 제한을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본건은 광양시 옥룡면 율천리 일대에 위치한 총 4필지의 임야, 농경지, 나지 등으로 구성된 물건입니다.

감정가 대비 넓은 면적(약 2,280평)을 보유하고 있으나, 맹지 다수, 다양한 용도지역의 혼재, 그리고 가장 큰 리스크인 분묘기지권 문제가 복합적으로 작용하고 있습니다.

따라서, 임야 투자에 대한 충분한 이해와 함께 분묘 처리 방안을 수립할 수 있는 전문가의 도움이 필요한 고난이도 물건으로 판단됩니다.

4.2. 투자 포인트

**저가 매입 가능성**

분묘 리스크로 인해 다수의 입찰자가 꺼릴 가능성이 높아, 유찰을 통한 감정가 대비 저가 매입의 기회가 높습니다.

**장기적 임야 활용 및 개발**

일련번호 2), 4) 토지는 도로에 접하고 있어 접근성이 양호하며, 1) 토지는 개발 가능성이 높은 계획관리지역(자연취락지구)입니다. 분묘 처리 후, 장기적인 관점에서 자연 친화적 주거시설(전원주택), 농장, 또는 임산물 재배 등의 용도로 활용 가능성을 모색할 수 있습니다.

**특수물건 전문 투자 적합**

분묘기지권 및 맹지 처리 경험이 있거나, 해당 리스크를 명확히 인지하고 감수할 수 있는 특수물건 전문 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

순천지원 경매9계