나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51708 [2] 전라남도 보성군 복내면 유정리 49-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광일 · 평가일 2025.08.01

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 보성군 복내면 유정리 소재 ""옥평마을"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대로서 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 사다리 평지로서 단독주택 부지임.
일련번호 3) 자루형 평지로서 단독주택 부지임.

인접 도로상태

일련번호 1), 3) 지적도상 맹지이나 동측의 인접토지 등을 경유하여 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1), 3) 보전관리지역, 가축사육제한구역(가축사육제한구역(전축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (영산강·섬진강)수변구역<영산강·섬진강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 일반목구조 한식기와지붕 단층 건물로서,
외벽 : 황토칠 마감 등,
내벽 : 황토칠 및 목재마감 등,
창호 : 새시창임.

일련번호 4-나) 일반목구조 한신기와지붕 2층 건물로서,
외벽 : 황토칠 마감 등,
내벽 : 황토칠 및 편백마감 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

일련번호 2-가) 단독주택임.
일련번호 4-나) 단독주택임.

설비내역

일련번호 2-가) 전기설비, 급배수설비, 위생설비 등이 되어 있음.
일련번호 4-나) 전기설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 일련번호 2-가) 및 4-나)의 건축물현황도는 참고용으로서 경매진행시 실제 이용상황을 재확인하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경51708 (2) 사건번호로 진행되는 부동산 임의 경매 물건입니다.

소재지는 전라남도 보성군 복내면 유정리 49-2이며, 단독주택으로 이용 중입니다.

감정평가액은 247,489,280원입니다.

토지 면적은 657.00㎡ (약 200평)이며, 건물 면적은 148.86㎡ (약 45평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

본 물건명세서 작성일은 2026년 5월 26일입니다.

1.1. 입지조건

본 건은 전라남도 보성군 복내면 유정리 소재 "옥평마을" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 농경지 및 단독주택 등이 소재하는 순수 농촌지대이며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 일반적인 교통 상황은 보통인 편입니다.

토지는 지적도상 맹지이나, 동측의 인접 토지 등을 경유하여 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, (영산강·섬진강)수변구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 건물 등기부상 을1, 접수일자 2020년 10월 7일, 근저당권, 북부농업협동조합, 채권액 240,000,000원입니다.

등기부 요약 정보를 보면, 소유권 이전(매매), 근저당, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대 관계는 미상으로 파악됩니다. 금액이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 이 부분에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 순수 농촌 지역에 위치하여 주변 상업 시설의 발달은 제한적입니다.

인근에 농경지와 단독주택이 주를 이루고 있어, 일반적인 상권 분석보다는 지역 주민을 위한 소규모 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 등의 매매/임대 정보는 제공되지 않아 현 시세 분석에 한계가 있습니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공되지 않았으나, 입찰 전 반드시 직접 확인이 필요합니다.

최근 검색된 자료에 따르면, 보성군 복내면 지역의 토지 시세는 평당 10만 원 내외에서 형성되는 것으로 보이며, 일부 생산관리지역 대지의 경우 평당 10만 원 중반대의 매물도 있습니다. 이는 본 물건의 토지 감정가(약 37만 원/평)와는 다소 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 농촌 지역에 위치하여, 주변 편의시설 및 교육시설 등은 제한적일 수 있습니다.

차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 지적도상 맹지에 해당하여 도로 접근을 위한 인접 토지 이용 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 미마감 상태: 감정평가서에 언급된 건물 내부 일부 미마감 상태로 인해 추가적인 수리 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 보전관리지역, 가축사육제한구역 등 환경 및 개발 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미확인: 임대 관계가 미상이며, 보증금 및 차임이 확인되지 않아 인수되는 권리가 없을지라도 세입자와의 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

* 건축물 현황도: 제공된 건축물 현황도는 참고용이며, 경매 진행 시 실제 이용 상황을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 전라남도 보성군 복내면의 농촌 지역에 위치한 단독주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 경매 물건입니다.

감정가는 2억 4천여만 원이며, 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 토지가 맹지에 해당하고 건물 일부가 미마감 상태인 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단되며, 추가적인 시세 조사를 통해 신중한 입찰 결정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 농촌 지역의 한적한 환경을 선호하는 실수요자에게는 적합한 물건이 될 수 있습니다.

* 토지와 건물 일괄 매각으로 대상 물건 파악이 명확합니다.

* 권리 관계상 인수되는 권리가 없는 것으로 파악되어 명도 후 소유권 확보가 비교적 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 247,489,280원이며, 인수 보증금은 0원입니다.

현재 제공된 정보만으로는 주변 시세에 기반한 정확한 예상 입찰가 산정에 어려움이 있습니다.

검색된 자료에 따르면, 보성군 복내면 지역의 토지 시세는 본 물건의 감정가 대비 상당히 낮은 수준을 보이고 있습니다.

따라서, 본 물건의 잠재적 리스크(맹지, 미마감 상태, 토지 이용 제한 등)와 실제 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 부동산의 최근 실거래가, 건축 가능 여부, 예상 수리 비용 등을 추가로 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.