나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4287 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제205호 판매시설 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경4287 [1] 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제205호 판매시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경4287 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 성남대로925번길 16, 제지2층 제205호 | 감정가: 36,000,000원 | 최저가: 25,200,000원 | 용도: 판매시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 성남지원 2024타경4287 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 야탑동 341 성남(분당)여객자동차터미널및복합건물 제지2층 제205호

용도: 판매시설

감정가: 36,000,000원

토지면적: 2.28㎡ (약 0.69평)

건물면적: 5.10㎡ (약 1.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각 (집합건물)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 물건 현황 및 특징

본건은 성남시의 핵심 교통 요충지인 수인분당선 야탑역과 직접 연결되는 성남종합버스터미널 및 복합건물 내에 위치한 구분 상가입니다.

상업용 부동산이 밀집된 중심 상가지대 내에 있으며, 건물 내부에 극장, 대형할인점 등 주요 시설이 함께 입점하고 있어 잠재력이 높습니다.

다만, 감정평가서 상 현황은 인근 다수 물건 및 공용부분과 함께 경계벽 없이 상가로 이용 중이며, 현재 해당 상가를 포함한 인근 상가 전체가 영업 중단 상태로, 물건까지의 접근이 어렵다는 특이사항이 있습니다.

2. 입지 및 상권 분석

2.1. 최고의 입지 조건

본건은 수인분당선 야탑역 4번 출구 북서측 인근에 위치하며, 야탑역과 연결통로로 이어진 초역세권 입지입니다.

동측 광대로, 북측 대로, 서측 및 남측 중로와 모두 접하는 사통팔달의 교통망을 갖추고 있어 차량 접근성과 유동인구 확보에 매우 유리합니다.

또한, 성남종합버스터미널이라는 광역 교통시설 내에 있어 성남시민뿐만 아니라 용인, 광주 등 광역 이용객까지 흡수할 수 있는 핵심 입지입니다.

2.2. 상권 분석 및 건물 정보

본 물건이 속한 성남종합버스터미널 건물은 복합 쇼핑몰인 테마폴리스 내에 위치하며, 터미널 외에도 상가, 극장, 대형할인점 등이 입점하고 있어 과거에는 분당 지역의 주요 상권 역할을 했습니다.

건물은 철골철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 4층 / 지상 7층 건물 내 지하 2층에 위치합니다.

지하 2층은 야탑역과 연결된 통로와 가까워 접근성이 높아야 하나, 현재는 인근 상가 전체의 영업 중단 상태로 인해 상권 활성화에 큰 제약이 따르고 있습니다.

용도지역은 중심상업지역 및 지구단위계획구역(분당)으로, 상업 활동에 유리한 최고 수준의 용도입니다.

2.3. 생활 정보 및 주변 시설

야탑역 주변은 분당구 내에서도 상업 시설이 집중된 지역으로, 터미널 건물 외에도 각종 병원, 금융기관, 오피스 시설, 탄천 등 근린 생활 시설 및 편의시설이 풍부합니다.

주변에 장례 관련 시설, 대형 폐기물 처리장 등 일반적으로 기피하는 혐오 시설은 직접적으로 검색되지 않았습니다.

전반적으로 분당 신도시의 쾌적한 주거 환경과 중심 상업 지구의 편의성을 동시에 갖추고 있습니다.

3. 권리 및 리스크 분석

3.1. 권리 분석 (가정)

경매구분은 부동산임의경매이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건입니다.

제시된 정보만으로는 상세한 등기부 권리 관계를 파악하기 어려우나, 통상적인 임의경매 물건의 경우 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸되어 깨끗한 등기부 취득이 가능합니다. (입찰 전 상세 권리분석 필히 요망)

소유자와 채무자가 다르지 않으며, 현재 임대관계는 미상입니다. 현 상가가 영업 중단 상태이므로, 임차인 명도 리스크는 낮거나(공실), 미상의 임차인이 있을 경우 명도 난이도가 발생할 수 있습니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

핵심 리스크: 건물 자체의 상권 침체

성남종합버스터미널이 2023년부터 경영난으로 인해 무기한 폐업 상태에 들어갔다가 2025년 3월부터 조건부 운영을 재개하는 등, 터미널의 운영 상황이 매우 불안정했습니다.

이는 상가 전체의 영업 중단 및 접근 곤란의 직접적인 원인이며, 터미널이 정상화되지 않으면 상가 회복은 불가능합니다.

물건의 면적(5.10㎡)이 매우 작고, 경계벽 없이 이용되는 '오픈 상가' 형태이므로, 개별 영업보다는 터미널 전체 상권의 활성화에 전적으로 의존하는 구조입니다.

현재 영업 중단으로 인해 현장 확인 및 시장 가치 판단이 어려울 수 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 제언

4.1. 종합 의견

본 물건은 분당 야탑역세권 중심상업지역이라는 'A급 입지'에 위치함에도 불구하고, 3천 6백만 원의 감정가라는 'C급 가격'이 책정된 상태입니다.

이는 소액 지분 또는 공유면적에 가까운 면적과 더불어, 건물 전체의 핵심 시설인 터미널의 경영난과 상권 침체가 반영된 결과입니다.

따라서, 현재는 투자가치가 낮으나, 터미널 운영이 완전히 정상화되고 상권이 회복된다면 잠재적인 가치 상승 여력은 매우 큰 '하이 리스크, 하이 리턴' 물건으로 평가됩니다.

4.2. 투자 포인트

초역세권 및 광역 교통망 확보: 야탑역 직접 연결 및 터미널 소재라는 입지적 장점은 변하지 않습니다.

저렴한 감정가: 소액으로 분당 중심상업지구의 구분 상가를 취득할 수 있는 기회입니다.

상권 회복 잠재력: 터미널 운영이 안정화되고 복합 쇼핑몰 기능이 되살아날 경우, 상가 활성화로 인한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

4.3. 투자 제언

입찰 전, 성남종합버스터미널의 현재 운영 상황(운영 주체, 노선 수, 이용객 수) 및 복합건물(테마폴리스)의 공실률 및 상가 활성화 대책 등을 면밀히 파악해야 합니다.

물건의 소유권 취득 후에도 공용부분 관리를 위한 관리비 납부 의무 및 상가 활성화에 대한 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합합니다.

입지 자체는 최상이나, 상권의 회복 시기를 예측하기 어렵다는 점을 인지하고 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계