나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51810 [2] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1790-18 근린생활시설 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51810 [2] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1790-18 근린생활시설 경매
- 사건번호: 2025타경51810
- 주소: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1790-18
- 감정가: 452,005,640원
- 최저가: 316,404,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 근린생활시설
순천지원 경매9계 2025타경51810 | 소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1790-18 | 감정가: 452,005,640원 | 최저가: 316,404,000원 | 용도: 근린생활시설
1. 물건 개요 및 특징
1.1. 기본 정보
사건번호: 순천지원 2025타경51810 (2)
소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1790-18
용도: 근린생활시설 (제2종 근린생활시설/제조업소)
경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물 일괄매각)
감정가: 452,005,640원
소유자/채무자: 김OO
채권자: 케OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO
특이사항: 유동화물건
1.2. 면적 정보 (제곱미터 및 평수)
토지면적: 531.40㎡ (약 160.74평)
건물면적: 235.56㎡ (약 71.25평)
제시외 건물면적: 88.60㎡ (약 26.80평)
총 건물(등기+제시외) 면적: 324.16㎡ (약 98.05평)
1.3. 핵심 특징 및 주의사항
매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 건이며, **제시외 건물(88.60㎡)**이 매각에 포함되어 있습니다.
제시외 건물 포함 여부를 반드시 확인해야 하며, 감정평가서에 포함되어 있으므로 명도 대상에 포함될 수 있습니다.
본 건은 **유동화물건**이며, 경매구분은 **부동산임의경매**입니다.
토지 용도지역은 **도시지역, 제1종일반주거지역**이지만, 실제 이용상태는 **제2종 근린생활시설(제조업소)**로 이용 중이며, 주위 환경은 **소규모의 공장 및 창고 등**으로 형성되어 있어 주변 환경과 용도의 일치 여부를 검토해야 합니다.
임대관계는 **미상**으로, 낙찰 후 명도 진행 시 점유관계 확인 및 협의가 필요합니다.
2. 감정평가 요약
2.1. 토지 평가 요약
위치 및 주위환경: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 예구마을 남측 인근에 위치하며, 소규모 공장 및 창고 등으로 형성된 지역입니다.
교통상황: 차량 출입이 가능하며, 대중교통 사정은 보통입니다.
형태 및 이용상태: 세장형 평지의 건부지입니다.
인접 도로상태: 포장된 세로에 2면이 접하는 양호한 도로 접근성을 가집니다.
토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)에 접하며, 가축사육제한구역 및 장애물제한표면구역에 해당됩니다.
2.2. 건물 평가 요약
건물의 구조: 일반철골구조, 기타지붕(샌드위치판넬) 지붕의 2층 건물입니다. 벽체는 철골 위 판넬이음, 바닥은 콘크리트, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.
이용상태: 1, 2층 모두 **제2종근린생활시설(제조업소)**로 이용 중입니다.
설비내역: 기본적인 위생설비 등이 되어 있습니다.
제시외 건물: 건물 제시외 면적 88.60㎡는 부합물 또는 종물로 추정되며, 일괄매각에 포함됩니다.
*참고: 감정평가서에는 순천시 해룡면 신대리 소재 아파트(기호1)에 대한 구분건물 감정평가요항표가 별도로 포함되어 있으나, 본 물건보고서는 광양시 덕례리 근린생활시설(기호2)를 중심으로 작성되었습니다.*
3. 입지 조건 분석
3.1. 지리적 위치
본 건은 광양시 광양읍 덕례리 예구마을 남측 인근에 위치하며, 주거지역인 제1종일반주거지역에 속하지만, 실질적인 주위 환경은 소규모 공장 및 창고 등이 밀집되어 있는 산업형 입지를 형성하고 있습니다. 이는 주거지역 내에 위치한 산업시설이라는 특이성을 가집니다.
3.2. 교통 상황
차량 접근성이 양호하며, 포장된 2면의 도로에 접하고 있어 물류 이동 등에 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로, 차량 의존도가 높을 것으로 판단됩니다.
3.3. 토지이용계획
제1종일반주거지역 내에 위치하여 향후 용도 변경 또는 개발 가능성에 대한 잠재력이 있으나, 현재는 제조업소로 이용되고 있어 해당 용도로의 안정적인 이용이 예상됩니다. 소로에 2면 접합으로 토지 가치가 높게 평가될 수 있는 요인입니다.
3.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)
검색된 정보에 따르면, 주변은 소규모 공장 및 창고 등 산업시설 위주로 형성되어 있어 주거 밀집 지역에서 발생할 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 주변이 공장 및 창고라는 점 자체가 주거 용도로 이용 시 주거 환경적인 리스크로 작용할 수 있습니다.
4. 권리 분석
본 건은 소유자 김OO가 채무자이며, 채권자 케OOOOOOOOOOOOO의 청구에 의한 **부동산임의경매** 사건입니다.
등기부상 권리관계는 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 추정되나, 입찰 시에는 반드시 **말소기준권리 이하의 모든 권리가 소멸되는지** 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.
**유동화물건**은 통상적으로 금융기관의 대출채권을 유동화전문회사에 양도한 후 진행되는 경매이므로, 일반 경매와 권리관계 면에서 큰 차이는 없으나, 채권의 복잡성만 높아질 수 있습니다.
제시외 건물이 일괄매각에 포함되어 있으므로, 법정지상권 성립 여부에 대한 리스크는 낮으나, 그 소유권이 명확히 매각 대상에 포함되는지 여부를 반드시 확인해야 합니다.
5. 상권 분석
용도 및 업종: 본 건은 **제2종 근린생활시설(제조업소)**로, 주거지역 내에 위치하지만 실질적인 이용은 경공업 또는 제조업 활동에 특화되어 있습니다.
주변 상권: 주위 환경이 **소규모 공장 및 창고** 등으로 형성되어 있어, 일반적인 소매 상권보다는 **산업/업무 지원 시설**로서의 성격이 강합니다.
수요층: 인근의 제조업 또는 물류 관련 사업체를 주요 수요층으로 설정해야 하며, 주거 시설로의 전환 가능성(업종변경)과 인근 주거 개발 계획 여부에 따라 향후 가치가 달라질 수 있습니다.
6. 잠재적 리스크
명도 리스크: 임대관계가 **미상**이므로, 현재 점유자(소유자 또는 임차인)에 대한 명도 절차 진행이 필요하며, 예상치 못한 저항 또는 추가 비용(이사 비용 등)이 발생할 수 있습니다.
용도 적합성 리스크: 토지 용도는 **제1종일반주거지역**이나, 현재 이용 상태는 **제2종 근린생활시설(제조업소)**입니다. 향후 건축물의 증축, 개축 시 주거지역 내의 건축 제한 규정을 준수해야 하므로, **제조업소로서의 장기적 이용 및 확장성에 제약**이 있을 수 있습니다.
제시외 건물: 제시외 건물이 포함된 일괄매각이라 하더라도, 등기부등본 및 건축물대장에 미등기 상태일 경우, 건축법상 문제가 될 수 있으며 양성화(합법화) 비용이 발생할 수 있습니다.
7. 종합 의견 및 투자 포인트
7.1. 종합 의견
본 건은 제1종일반주거지역이라는 잠재력 높은 토지 위에 공장/창고 밀집 지역에 위치한 근린생활시설(제조업소)입니다.
감정가가 4억 5천만원대이며, 531.40㎡(약 160.74평)의 토지와 324.16㎡(약 98.05평)의 건물(제시외 포함)을 일괄 매각하는 건으로, 현황상 산업시설 용도로서의 가치와 장기적인 관점에서 주거지역 내 개발 잠재력을 동시에 고려해야 합니다.
7.2. 투자 포인트
가격적 메리트: 입찰 시 유찰 횟수에 따른 최저가 하락으로 감정가 대비 저렴한 가격에 매입할 기회가 발생할 수 있습니다.
토지의 잠재적 가치: **제1종일반주거지역** 내에 위치하므로, 장기적으로 해당 지역의 개발 계획(주거단지 조성 등)에 따라 용도 전환을 통한 높은 시세차익을 기대할 수 있습니다.
현황 용도 활용: 현재 **제2종근린생활시설(제조업소)**로 이용 중이므로, 인근 산업단지 및 소규모 공장들의 수요를 흡수하여 창고, 소규모 공장, 또는 근린생활시설 등으로 즉시 임대수익을 창출할 수 있습니다.
도로 조건: 포장된 세로에 2면이 접하는 형태로, 물류 이동 및 접근성이 양호하여 현황 용도로의 활용 가치가 높습니다.
법원 정보
순천지원 경매9계