나이스옥션 법원경매 진주 2025타경30242 [1] 경상남도 남해군 서면 정포리 1077-31 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산하

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 남해군 서면 정포리 소재 "정포마을" 서측 인근에 위치하며, 부근은 농경지, 농가주택, 임야
등이 소재하는 마을 주변 농경지대임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 관내교통편 및 도로사정 등을 고려할때 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 토지로 현황 "전"임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차선 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(2020-02-27)(닭 오리 메추리 개 돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 해안경관관리지역<남해군 경관 조례>임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지가 아니라는 사실을 증명하거나 농지취득자격증명을 요함(미제출시 보증금 몰수함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 사항

사건번호: 진주지원 2025타경30242 (1)

소재지: 경상남도 남해군 서면 정포리 1077-31

용도: 답 (현황: 전)

감정가: 96,915,000원

토지면적: 923.00㎡ (약 279.20평)

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.2. 특이사항

본 건은 농취증(농지취득자격증명)이 반드시 필요한 물건으로, 제출하지 않을 경우 입찰보증금이 몰수될 수 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경상남도 남해군 서면 정포리 소재 "정포마을" 서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 농가주택, 임야 등이 혼재하는 마을 주변 농경지대입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 관내 교통편 및 도로 사정 등을 고려할 때 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 본 건 북측으로는 왕복 2차선 포장도로에 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본 건은 생산관리지역에 속하며, 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지 제한) 및 해안경관관리지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

등기부등본상 소유권은 박정현 외 1명으로 확인되며, 2017년 3월 7일 매매를 원인으로 소유권이 이전되었습니다.

을구에는 진주축산업협동조합의 근저당권(120,000,000원, 2017-03-07)이 말소기준권리로 등재되어 있으며, 이 외 지상권, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리가 설정되었으나, 근저당권 외의 권리들은 모두 말소 예정 또는 말소된 상태입니다.

등기부채권 총액은 120,000,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2017년 3월 7일 접수된 진주축산업협동조합의 근저당권입니다. 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위 권리는 모두 소멸됩니다. 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 현황 및 이용 상태

본 건은 부정형 토지로, 공부상 용도는 '답'이나 현황은 '전'(밭)으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 및 물건은 없습니다.

4.2. 주변 개발 현황

본 건이 위치한 정포마을 주변은 전형적인 농경지대로, 특별한 상업 시설이나 대규모 개발 계획은 확인되지 않습니다. 남해군 서면 지역은 전반적으로 전원생활 또는 농업에 적합한 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

본 건은 정포마을 인근에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설은 마을 내 또는 인근 읍면 지역을 통해 이용 가능할 것으로 보입니다. 다만, 대도시 수준의 편의시설과는 거리가 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 위험

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명(농취증) 미비로 인한 보증금 몰수 가능성입니다. 본 건은 농취증이 필수이며, 이를 발급받지 못하거나 미제출 시 입찰보증금 전액이 몰수될 수 있습니다. 또한, 공부상 용도('답')와 현황('전')이 달라 농지법 관련 규정 적용 시 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지 이용 제한

본 건은 생산관리지역, 가축사육제한구역, 해안경관관리지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다. 특히 가축 사육 제한 및 해안 경관 관련 규정을 숙지해야 합니다.

6.3. 기타

임대 관계는 미상으로 확인되었으나, 임차인이 없는 것으로 파악되어 실질적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경상남도 남해군 서면 정포리에 위치한 농지(전)입니다. 소유권 이전 외 모든 권리가 말소되는 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 차량 접근성이 양호하고 자연환경이 좋은 입지입니다. 다만, 농지취득자격증명 발급 여부 및 절차가 가장 중요한 고려사항이며, 토지 이용 계획 및 제한 사항을 충분히 인지하고 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 안전성: 말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리가 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 자연환경: 남해군 서면의 쾌적한 자연환경은 전원생활 또는 주말농장 등으로 활용 가치가 있습니다.

8.3. 토지 활용 가능성: 현황 '전'으로 이용 중이며, 농취증 발급 가능 시 영농 목적 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 96,915,000원입니다. 인수되는 채무가 없으므로, 감정가를 기준으로 잠재적 리스크(농취증 발급 어려움, 토지이용 제한 등)를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 일반적으로 농취증 발급에 문제가 없을 경우 감정가 대비 80~100% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 본 건의 경우 농취증 발급 관련 불확실성이 존재하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 감정가 96,915,000원과 본 건의 농취증 발급 가능성, 지역 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것으로 보입니다. 구체적인 입찰 희망가는 추가적인 현지 조사 및 농취증 발급 가능 여부 확인 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.