나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71263 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층401호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경71263 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층401호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경71263
• 주소: 경기도 성남시 중원구 둔촌대로101번길 27, 4층401호
• 감정가: 319,000,000원
• 최저가: 223,300,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매4계 2024타경71263 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 둔촌대로101번길 27, 4층401호 | 감정가: 319,000,000원 | 최저가: 223,300,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경71263 (1)이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 본 매각은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로 진행됩니다. 채권자는 유동화 회사이며, 유동화 물건으로 분류되어 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보 및 면적 분석

본 물건의 소재지는 경기도 성남시 중원구 성남동 3489 4층401호이며, 용도는 근린생활시설입니다. 감정가는 319,000,000원으로 평가되었습니다.

주요 면적은 다음과 같습니다.

건물 전용면적: 64.88제곱미터 (약 19.63평)

토지 면적: 12.55제곱미터 (약 3.80평)

매각 대상은 제시외면적 없이 토지와 건물의 지분 전체(건물 지분율 6488, 토지 지분율 1255)입니다.

1.3. 이용 현황 및 특이 사항

본건은 철근콘크리트 구조의 지하 2층/지상 11층 건물 중 4층 401호입니다. 사용승인일은 2004.10.29.입니다. 현재 외관상으로는 401호와 404호 2개 호를 일체로 인터넷컴퓨터게임시설제공업소(굿모닝게임랜드)로 이용 중인 것으로 보이나, 상당 기간 공실 상태로 탐문 조사되었습니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

2. 입지 조건 분석

2.1. 교통 환경

최고의 입지:

본건까지 차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용이 매우 편리한 조건을 갖추고 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하며, 수도권지하철 8호선 및 수인분당선 환승역인 '모란역'이 위치하고 있어 더블 역세권의 이점을 누릴 수 있습니다.

2.2. 주위 환경 및 상권

주위 환경:

본건은 경기도 성남시 수정구 수진동 소재 "풍생고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 상업시설, 업무시설, 오피스텔 등이 혼재된 전형적인 상업지대입니다. 사다리형의 평지로서 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매 진행 정보

경매 구분은 부동산임의경매이며, 소유자와 채무자는 김OO으로 동일합니다. 채권자는 유동화 회사로, 본 물건은 유동화 물건으로 진행됩니다. 임의경매는 통상적으로 담보권 실행을 위한 경매입니다.

3.2. 임대차 관계 및 기타

특이사항:

임대 관계는 미상으로 조사되었으며, 이는 경매 입찰 시 명도(건물 인도)의 난이도 및 기간에 영향을 줄 수 있는 주요 체크 사항입니다.

감정평가 시 건물의 이용상태 등은 외관조사, 탐문조사 및 일반적인 상태를 기준으로 하였으므로, 입찰자는 반드시 현장 재확인을 통해 실제 이용 현황(특히 401호와 404호의 일체 사용 여부 및 공실 기간)을 확인해야 합니다.

4. 상권 및 잠재 리스크 분석

4.1. 상권 분석

모란역 상권은 성남시 내에서도 손꼽히는 대형 상권 중 하나로, 유동 인구가 풍부하고 상업 시설 밀집도가 높습니다. 본건은 상업 지역 내에 위치하며, 상업 및 업무 시설이 혼재되어 다양한 업종의 수요가 있을 수 있습니다. 과거 PC방으로 이용되었던 이력이 있으므로, 유사한 업종 또는 사무실, 학원 등으로의 전환을 고려할 수 있습니다.

4.2. 잠재적 리스크 및 주의 사항

이용상태 불일치 리스크:

감정평가서상 401호와 404호 2개 호를 일체로 이용했던 것으로 추정되나, 본 경매의 매각 대상은 401호 단독입니다. 낙찰 후 404호와의 경계, 혹은 기존 일체 사용에 따른 원상복구 문제 등이 발생할 수 있습니다.

공실 리스크:

현황 상당 기간 공실 상태인 것으로 보아, 상권 내에서 해당 면적/층수의 근린생활시설이 단기적으로 임차인을 찾기 어려울 가능성이 있습니다. 상권 활성화 정도 대비 임차 수요의 경쟁력을 면밀히 분석해야 합니다.

도시계획 제한:

본건은 도시지역, 일반상업지역, 방화지구 등에 속하며, 소로2류(국지도로)에 접하고 있습니다. 비행안전제5구역, 과밀억제권역 등 각종 규제가 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 제한 사항입니다.

혐오시설:

모란역 상권은 대규모 상업 중심지인 만큼 소음이나 유흥 시설 밀집에 따른 환경적 요인이 존재할 수 있습니다. 지도 검색 결과, 직접적인 폐기물 처리장이나 대형 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 현장 방문을 통해 층수와 위치에 따른 소음 및 주변 환경을 확인하는 것이 필수적입니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본건은 성남시 중원구의 핵심 상권인 모란역 더블 역세권에 위치한 근린생활시설로, 입지 조건은 매우 우수합니다. 감정가 3억 1천 9백만 원을 기준으로 할 때, 공실 리스크와 이용 상태의 특이 사항(2개 호 일체 사용)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다. 다만, 공실 해소 및 원상복구가 순조롭다면, 역세권 상업 시설로서의 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

5.2. 투자 포인트

최고의 입지:

수도권 지하철 8호선 및 수인분당선 모란역을 도보로 이용 가능한 더블 역세권 상업시설로, 높은 유동 인구와 풍부한 잠재 수요를 확보하고 있습니다.

가시성 및 접근성:

상업 지역 내 주요 도로 인근에 위치하고 있어 가시성과 접근성이 양호합니다.

용도 활용 다양성:

일반상업지역 내 근린생활시설로, 사무실, 학원, 기타 서비스업 등 다양한 용도로의 활용이 가능합니다. (단, 기존 PC방 용도에 따른 내부 인테리어 철거 및 원상 복구 비용은 고려해야 합니다.)

법원 정보

성남지원 경매4계