나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50343 [3] 전라남도 진도군 의신면 연주리 426 단독주택 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50343 [3] 전라남도 진도군 의신면 연주리 426 단독주택 경매
- 사건번호: 2025타경50343
- 주소: 전라남도 진도군 의신면 연주리 426
- 감정가: 12,594,200원
- 최저가: 8,816,000원
- 유찰 횟수: 1회
- 용도: 단독주택
해남지원 경매3계 2025타경50343 | 소재지: 전라남도 진도군 의신면 연주리 426 | 감정가: 12,594,200원 | 최저가: 8,816,000원 | 용도: 단독주택
1. 물건 보고서
1.1. 기본 정보 요약
사건번호: 해남지원 2025타경50343 (3)
소재지: 전라남도 진도군 의신면 연주리 426
용도: 단독주택
감정가: 12,594,200원
경매구분: 부동산강제경매
매각대상: 토지/건물 지분매각
토지면적: 271.00㎡ (약 81.98평) - 목록별 면적 및 지분 확인 필요
건물면적: 66.27㎡ (약 20.05평)
1.2. 특이 및 주의사항
* 일괄매각. 제시외 건물 포함 (창고, 현관, 보일러실 등이 매각에 포함됨)
* 본건은 '토지/건물 지분매각'으로, 매각 대상은 목록 6, 7. 등 전체 지분 중 일부 지분임. (토지 지분율: 12475, 건물 지분율: 1656.75)
* 목록 4. (도로 등으로 이용 중인 토지)는 지목이 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중임.
* 목록 3. 지상에 감나무 등 소재.
* 토지 일부(기호 3, 4, 6)는 '소하천구역(응덕천_소하천구역)'에 해당함.
* 대부분의 토지는 '계획관리지역' 또는 '농림지역/보전관리지역'이며, 모두 '가축사육제한구역'에 포함됨.
2. 입지 조건 분석
2.1. 위치 및 주변 환경
본건은 진도군 의신면 연주리 소재 "응덕마을회관" 북측 인근에 위치하며, 주위는 전, 답 및 임야 등이 혼재하는 농경지대임. 조용한 농촌 마을에 자리하고 있으며, 주거 목적 외에도 전원생활이나 휴식처로 고려해볼 수 있음.
2.2. 교통 상황 및 접근성
본건 및 인근까지 차량 진입이 가능하며, 주변에 콘크리트 및 아스팔트 포장도로 등이 소재하여 교통 상황은 보통 수준임. 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있으나, 자가용을 이용한 접근성은 양호함.
3. 권리 분석 (지분 매각의 이해)
3.1. 매각 유형 및 채권/채무 관계
* 경매 유형: 부동산강제경매 (채권자: 재OOOOOOOOOOOOOO, 소유자 및 채무자: 박OO)
* **가장 큰 리스크: 지분매각**. 매각 대상은 물건 전체가 아닌 토지와 건물의 **일부 지분**임.
* 낙찰 후에는 다른 공유자와의 관계 설정이 필수적임. 공유물 분할 청구 소송 등을 통해 지분을 정리하거나, 다른 공유자로부터 지분을 매수 또는 다른 공유자에게 지분을 매도해야 하는 문제가 발생할 수 있으며, 이 과정에서 시간과 추가 비용이 소요될 수 있음.
3.2. 건물 및 제시외 물건
* 건물은 조적조슬래브지붕 단층 주택으로 이용 중이며, 기본적인 위생, 급·배수, 기름보일러 난방설비가 되어 있음.
* 제시외 건물(창고, 현관, 보일러실 등)이 존재하며, **모두 매각에 포함**되므로 법정지상권이나 기타 권리 문제는 비교적 단순할 수 있음. 다만, 매각 대상이 지분이라는 점은 모든 부분에 적용됨.
* 제시외 건물 중 ㉢창고(3㎡), ㉣현관(18.5㎡), ㉤보일러실(2㎡)이 매각에 포함됨.
4. 상권 분석 및 생활 정보
4.1. 상권 및 편의시설
* 본건 소재지는 농경지대 내 마을에 위치하여 자체적인 상권은 형성되어 있지 않음.
* 일반적인 편의시설(대형마트, 병원, 은행 등)은 차량을 이용하여 의신면사무소 소재지(돈지리)나 진도읍 중심지로 이동해야 이용 가능함.
4.2. 주거 환경 및 기타
* 전형적인 농촌 주거 환경으로, 조용하고 한적한 전원생활을 선호하는 이에게 적합함.
* 인근에 초등학교나 중학교가 있으나(의신초, 의신중), 거리는 확인이 필요하며, 도보로 이용하기는 어려울 수 있음.
* 진도의 주요 관광지인 '진도 신비의 바닷길'이 위치한 의신면 지역으로, 관광지와의 접근성은 나쁘지 않음.
5. 잠재적 리스크
5.1. 권리 관계 리스크: 지분 매각
* **가장 심각한 리스크**는 **지분 매각**이라는 점. 공유자 간의 협의가 원활하지 않을 경우, 소송 비용과 시간을 들여야 하는 부담이 있음. 지분 매각 물건은 현금화까지 오랜 시간이 걸릴 수 있다는 점을 인지해야 함.
5.2. 지목 및 현황 불일치 리스크
* 목록 4. 토지(지목: 대)가 현황 **'도로 등'으로 이용 중**인 점을 고려해야 함. 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있으며, 활용도와 가치 평가에 부정적인 영향을 미칠 수 있음.
5.3. 토지 이용 제한 리스크
* 일부 토지가 **'소하천구역'**에 포함되어 개발 및 이용에 제한을 받을 수 있음.
* 전체적으로 **'가축사육제한구역'**이 설정되어 있으며, 주위가 농경지대이므로, 인근에 농업 관련 시설이나 축사 등이 존재할 가능성이 있어 쾌적성에 영향을 줄 수 있음. (다만, 직접적인 혐오시설은 검색되지 않음.)
6. 종합 의견 및 투자 포인트
6.1. 종합 의견
본건은 저렴한 감정가로 책정된 **농촌 지역의 단독주택 지분** 매각 물건임. 주거용 부동산을 취득하는 목적보다는 **지분 정리를 통한 차익 실현**에 초점을 맞추어야 하는 투자 물건으로 판단됨. 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 설정(협상 또는 소송)이 필수적이며, 이에 대한 전략과 비용을 미리 계획해야 성공적인 투자가 가능함. 단순 실수요 목적으로는 접근이 어렵고, 지분 투자 경험이 있거나 높은 리스크를 감수할 수 있는 투자자에게 적합함.
6.2. 투자 포인트
1. **지분 매각 특수물건**: 저가에 매입하여 공유자와의 협상 또는 분할 소송을 통해 전체 가치 상승분을 기대할 수 있는 투자 기회.
2. **전원생활 수요**: 한적한 농촌 마을에 위치하여, 귀농·귀촌이나 주말 주택 수요를 가진 공유자를 상대로 지분 협상을 진행할 때 유리한 위치를 점할 수 있음.
3. **제시외 건물 포함**: 매각 범위에 제시외 건물이 포함되어 있어, 향후 건물 사용과 관련된 권리 관계는 비교적 명확함.
4. **토지 이용계획**: 대부분 '계획관리지역'에 속하여, 농림지역에 비해 개발 가능성이 상대적으로 높다는 점은 긍정적임.
법원 정보
해남지원 경매3계