나이스옥션 법원경매 해남 2025타경50343 [3] 전라남도 진도군 의신면 연주리 426 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한 · 평가일 2025.03.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1, 3~4, 6~7)은 진도군 의신면 연주리 소재""응덕마을회관""북측 인근에, 기호2,5)는 북서측 근거리에 위치하며, 주위환경은 전 답 및 임야 등이 혼재한 농경지대임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진입 가능하며, 인근에 콘크리트 및 아스팔트 포장도로 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호 1) : 가장형의 평지로 단독주택 부지로 이용중임,
기호 2) : 부정형의 완경사로 자연림 상태임,
기호 3) : 사다리형 평지로 주거나지로 이용중임,
기호 4) : 사다리형 평지로 도로등으로 이용중임,
기호 5) : 부정형 평지로 도로등으로 이용중임,
기호 6) : 부정형 평지로 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1,4): 서측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 2) : 지적도상 맹지임,
기호 3,6): 동측으로 콘크리트 포장도로에 접함,
기호 5) : 본건 토지가 도로로 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
기호 2) : 농림지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 임업용산지(보전산지)<산지관리법>,
기호 3,4,6) : 계획관리지역, 가축사육제한구역(100m제한구역(소,양 사슴))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 소하천구역(응덕천_소하천구역)<소하천정비법>,
기호 5) : 보전관리지역, 가축사육제한구역(200m제한구역(소,양,사슴,젖소,말,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

제시목록 외의 물건

제시외물건 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 4)는 지목이 '대'이나 현황 '도로'로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조슬래브지붕 단층 주택으로,
외벽 :벽돌쌓기 등,
내벽 : 벽지도배 등,
창호 : 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 기름보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각, 목록6,7. 지분매각, 제시외 수목 및 건물(3-1, 3-2, 7-5, 7-6) 매각포함
2. 목록4.의 지목은 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경50343 (3) 해남지원 부동산강제경매 사건의 물건 기본 정보입니다.

소재지는 전라남도 진도군 의신면 연주리 426번지이며, 용도는 단독주택입니다.

감정가는 10,287,950원입니다.

토지 면적은 총 271.00㎡ (약 81.93평)이며, 이 중 토지 지분은 124.75㎡ (약 37.74평)입니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 총 66.27㎡ (약 20.05평)이며, 이 중 건물 지분은 16.57㎡ (약 5.01평)입니다. 건물 제시외 면적은 23.50㎡ (약 7.11평)입니다.

매각 대상은 토지 및 건물 지분매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 재단법인입니다.

특이사항으로는 지분매각, 대항력 있는 임차인이 있으며, 주의사항으로는 일괄매각(목록6, 7) 및 지분매각, 제시외 수목 및 건물(3-1, 3-2, 7-5, 7-6) 매각 포함, 그리고 목록 4번 토지의 지목은 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중이라는 점이 있습니다.

2. 입지조건

본건은 진도군 의신면 연주리 소재 "응덕마을회관" 북측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 전, 답, 임야 등이 혼재한 농경지대입니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 포장도로가 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

기호 1번 토지는 가장형의 평지로 단독주택 부지로 이용 중이며, 서측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

기호 3, 6번 토지는 사다리형 평지로 주거나지로 이용 중이며, 동측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

기호 4번 토지는 사다리형 평지로 현재 도로 등으로 이용 중이며, 서측으로 콘크리트 포장도로에 접해 있습니다.

기호 2번 토지는 부정형의 완경사로 자연림 상태이며, 지적도상 맹지입니다.

기호 5번 토지는 부정형 평지로 도로 등으로 이용 중이며, 본건 토지가 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

본건 경매는 부동산강제경매로, 말소기준권리는 2025년 2월 17일 접수된 광주지방법원 해남지원의 강제경매개시결정(2025타경50343) 등기입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정민

- 보증금: 0원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2024-09-19

- 대항력: 있음

- 비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구 포함.

등기부요약(토지):

* 갑1: 1997-02-03 소유권이전 (김길자)

* 갑2: 2023-04-24 소유권이전 (박태수, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-02-17 2번 박장호 지분강제경매 (재단법인, 말소기준권리, 금액 213,943,260원)

등기부요약(건물):

* 갑1: 1997-01-21 소유권보존 (김길자)

* 갑2: 2023-04-24 소유권이전 (박태수, 협의분할에 의한 상속)

* 갑3: 2025-02-17 2번 박장호 지분강제경매 (재단법인, 말소기준권리, 금액 213,943,260원)

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본건은 진도군 의신면 연주리 농경지대에 위치하여 상업시설 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변의 상권은 제한적이며, 주거 및 농업 위주의 지역 특성을 보입니다. 인근의 편의시설이나 상업 시설은 농촌 지역의 기본 수준으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주변에 학교, 병원, 대형마트 등 생활 편의시설에 대한 직접적인 정보는 부족합니다. 차량 이동 시 인근 읍면 지역으로 이동하여 필요한 생활 서비스를 이용할 수 있을 것으로 보입니다.

주변으로 전원주택이나 농가 주택 등이 혼재하는 것으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되므로, 다른 공유자와의 협의 및 추가적인 법적 절차가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 임차인 김정민 씨는 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보가 0원으로 기재되어 있어 추가 확인이 필요합니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있는 요인이 됩니다.

* 토지 이용 현황: 목록 4번 토지는 지목이 '대'이나 현황 '도로 등'으로 이용 중이며, 목록 5번 토지는 본건 토지가 도로로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 및 소유권 행사와 관련하여 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 소하천구역 등에 속해 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시외 물건: 제시외 수목 및 건물(3-1, 3-2, 7-5, 7-6)이 매각에 포함되므로, 이에 대한 추가적인 관리 및 철거 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 진도군 의신면 연주리 농경지에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재, 현황 도로 이용 토지 등 권리관계 및 현황이 복잡하여 주의가 요구됩니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 표기된 점은 명도 시 특별한 주의가 필요합니다. 또한, 토지가 지분으로 매각되어 소유권 행사 시 다른 공유자와의 협력이 필수적입니다. 주변 환경은 농경지대이며, 상권이나 생활 편의시설은 제한적입니다.

8. 투자 포인트

* 저평가 가능성: 복잡한 권리관계와 지분매각으로 인해 일반적인 경매 물건보다 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다.

* 전원생활 희망자: 조용하고 한적한 농촌 지역에서의 전원생활을 희망하는 실수요자에게는 매력적일 수 있습니다.

* 소액 투자: 감정가 및 현재 시세 대비 낮은 금액으로 투자하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 주변 부동산의 상세한 시세 분석 및 JSON 기반의 객관적인 시세 분석이 어렵습니다. 그러나 본건의 감정가는 10,287,950원입니다.

본 물건은 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 현황 도로 이용 토지 등 다수의 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서, 일반적인 경매 투자 시세보다 보수적으로 접근해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 예상 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되는 경우가 많으나, 본건의 특수성을 고려할 때 보수적인 접근이 필요합니다.

제시된 권리 분석상 인수되는 보증금은 없으므로, 이를 제외한 금액으로 입찰가를 산정합니다.

본건은 다수의 위험 요소를 고려하여, 감정가의 50~60% 수준인 약 500만 원 ~ 600만 원 선에서 신중하게 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 정확한 시세 및 권리관계 재확인이 필수적입니다.

(참고: 검색 결과에서는 6회 유찰 후 최저 입찰가가 5,762,000원으로 언급되고 있으나, 본 분석은 자체적인 위험 요인 평가를 기반으로 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.