나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21525 [2] 경상남도 거제시 동부면 가배리 287 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이원

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 가제시 동부면 구천리 및 가배리에 소재하는 토지로서, 주위는 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

기호 1: 본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.
기호 2: 본건까지 차량접근 불가하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1 : 부정형 평지의 토지로서, 현황 '전'상태임.
기호 2 : 사다리형 완경사의 토지로서, 현황 '전 및 일부 휴경지'상태임.

인접 도로상태

기호1 : 본건 동측으로 소로한면의 포장도로가 개설되어 있음.
기호2 : 본건은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 가축사육제한구역(닭 오리 메추리 돼지 개 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, 도로구역<도로법>, 접도구역<도로법>임.

기호 2: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

-본건 기호(1) 토지상에 별첨 '토지평가명세표 및 사진용지'상에서와 같이 제시외수목이 소재하고 있음.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 통영지원 2025타경21525 (2)

소재지: 경상남도 거제시 동부면 가배리 287

용도: 전 (밭)

감정가: 55,970,000원

토지면적: 965.00㎡ (약 291.91평)

건물: 없음

매각대상: 토지 매각 (2필지)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 거제새마을금고 (대표적 채권자)

주요 특징: 농지취득자격증명 필수 제출, 공동담보 물건

2. 입지조건

주위환경: 본건은 경상남도 거제시 동부면 가배리 일대에 소재하며, 주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 이루어져 있어 농촌 및 자연 친화적인 환경입니다. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통:

* 기호 1 토지는 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다. 동측으로 소로 한 면이 포장되어 접해 있습니다.

* 기호 2 토지는 차량 접근이 불가한 맹지이며, 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

토지 현황:

* 기호 1 토지는 부정형 평지로 현황 '전' 상태입니다.

* 기호 2 토지는 사다리형의 완경사지로 현황 '전' 및 일부 휴경지 상태입니다.

토지 이용 계획 및 제한 사항:

* 기호 1: 농림지역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역(닭, 오리, 메추리, 돼지, 개 제한), 농업보호구역, 도로구역, 접도구역입니다.

* 기호 2: 계획관리지역, 자연환경보전지역, 자연취락지구, 수산자원보호구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 역사문화환경보존지역입니다.

주변 시설: 검색 결과에 따르면, 거제시 동부면 가배리 일대는 어촌 지역으로, 최근 어촌 정주 여건 개선을 위한 일반농산어촌개발사업이 추진되고 있습니다. 주민활력센터, 공동 목욕탕 정비 등이 계획되어 있어 생활 편의 시설 확충이 기대됩니다. 특별히 혐오 시설에 대한 언급은 없으며, 지역 자체가 자연경관이 풍부하고 문화재(가배량성 등)가 있는 지역입니다. 낚시터 등 관광 관련 시설이 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 거제새마을금고의 근저당 (접수일자 2021-12-20, 권리금액 금211,200,000원)입니다.

전체 채권 총액: 등기부상 확인되는 채권 총액은 859,291,719원입니다. 이는 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 (2019-04-08, 2023-05-31)

* 근저당 (말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기 (2023-05-31)

* 다수의 가압류 (농림수산업자신용보증기금관리기관, 서남해수어류양식수산업협동조합, 경남신용보증재단, 거제수산업협동조합, 연초농업협동조합, 멍게수하식수산업협동조합 등) - 이 권리들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

* 주의: 임차인 현황상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상이므로 해당 토지에 실질적인 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지로서, 상업적 상권보다는 농업 및 지역 공동체 활동과 관련된 특성을 지닙니다.

인근 농촌 마을의 기본적인 편의 시설을 이용할 수 있으며, 최근 지역 개발 사업으로 인해 생활 환경 개선이 기대되는 지역입니다.

농산물 생산 및 판매와 관련된 잠재력은 있으나, 토지 이용 계획상 제한 사항을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

상세 생활 편의 시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

거제시 동부면 소재지에 위치하여, 인근 마을의 공공시설 및 민간 시설을 이용할 수 있을 것으로 추정됩니다.

대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필수 제출: 본 물건은 농지이므로, 농지법에 따라 농지취득자격증명을 발급받아야 합니다. 이를 제출하지 못할 경우 입찰 보증금이 몰수되므로, 사전에 자격 요건을 반드시 확인해야 합니다. 이는 농업인 외 일반인에게 가장 큰 진입 장벽입니다.

맹지 (기호 2): 기호 2 토지는 차량 접근이 불가능한 맹지이므로, 활용에 상당한 제약이 따릅니다.

토지 이용 계획 및 제한: 기호 1, 2 토지 모두 농림지역, 가축사육제한구역, 자연환경보전지역 등 다양한 지역 제한에 묶여 있어 토지 이용 및 개발에 추가적인 규제가 존재합니다.

높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가 대비 매우 높아 채무 불이행으로 인한 경매 진행으로 보입니다. 다만, 말소기준권리 외 모든 권리는 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 권리 관계는 명확합니다.

제시외 물건: 기호 1 토지 지상에 별도 제시외 수목이 소재하고 있어, 낙찰 후 이의 처리에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농업인 자격을 보유하고 있으며, 직접 농사를 짓고자 하는 실수요자에게 적합한 토지입니다.

두 개의 필지로 구성되어 있으며, 기호 1은 도로에 접해 있어 상대적으로 활용성이 높으나, 기호 2는 맹지라는 큰 단점이 있습니다.

가장 중요한 것은 농지취득자격증명 발급 가능 여부이며, 이를 사전에 확실히 확인하는 것이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

농업 관련 법규에 따른 자격 요건 충족 시, 농지 취득이라는 점에서 투자 가치가 있습니다.

향후 가배리 지역의 어촌 개발 사업 및 지역 발전에 따른 잠재적 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

두 필지의 특성을 복합적으로 고려한 토지 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 경매 시장의 일반적인 동향, 유사 물건의 최근 실거래가, 해당 지역의 시세, 그리고 입찰 참여자의 경쟁 정도 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

특히, 본 물건은 농지이므로 농업인 자격 요건 충족 여부가 입찰 가능성을 결정하는 매우 중요한 요소입니다.

감정가는 55,970,000원이며, 총 채권액은 859,291,719원이지만, 이는 말소 기준 권리보다 후순위 권리들의 소멸을 전제로 하므로 낙찰가 결정에 직접적인 영향을 주지는 않습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 별도의 면밀한 시장 조사와 현장 답사를 통한 추가 분석이 반드시 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.