나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20276 [2] 충청남도 부여군 외산면 복덕리 362-15 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20276 [2] 충청남도 부여군 외산면 복덕리 362-15 답 경매

• 사건번호: 2025타경20276
• 주소: 충청남도 부여군 외산면 복덕리 362-15
• 감정가: 4,038,070원
• 최저가: 2,827,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

논산지원 경매3계 2025타경20276 | 소재지: 충청남도 부여군 외산면 복덕리 362-15 | 감정가: 4,038,070원 | 최저가: 2,827,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20276 (2)

소재지: 충청남도 부여군 외산면 복덕리 362-15

용도: 답 (논)

경매구분: 부동산강제경매 (토지일부지분매각)

감정가: 4,038,070원

토지면적 (전체): 1806.50㎡ (약 546.59평)

토지 지분율: 74391.67 (※제시된 지분 표기가 특이하며, 일부 지분 매각임)

제시외/건물 면적: 없음 (0.00㎡)

소유자/채권자: 조OO / 주OOOOOOOOO

임대 관계: 미상

1.2. 특이 및 주의사항

본 건은 토지 전체가 아닌 *일부 지분*을 매각하는 *지분 경매* 물건입니다.

농지취득자격증명 (농취증) 제출이 필수입니다. 매각결정기일까지 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

공유자우선매수신고 가능성이 있으며, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능합니다. 낙찰 시점까지 공유자우선매수가 들어올 경우 매수인이 바뀔 수 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청남도 부여군 외산면 복덕리 소재 "복덕들" 및 "아랫상다리들"에 위치하고 있습니다.

주변은 답(논), 농가주택, 전(밭), 임야 등으로 이루어진 전형적인 농촌 지역입니다.

농지로서의 일반적인 교통 사정은 양호한 편이며, 차량 접근이 가능한 세로(細路)에 접하고 있습니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

평가 대상 전체 토지 (1)은 가장형 (긴 사각형 모양)의 토지이며, 현황 답으로 이용 중입니다.

토지 (2)는 사다리형에 유사한 토지이며, 현황 답으로 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

(1) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역

(2) 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역, 자연재해위험개선지구, 하천구역

토지 전체가 농림지역 및 농업진흥구역으로 지정되어 있어, 농업 생산을 위한 용도 외 개발 행위에 강력한 제한이 따릅니다.

특히, 토지 (2)에는 *자연재해위험개선지구* 및 *하천구역*이 포함되어 있어, 향후 개발 및 이용에 추가적인 제약 사항이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 권리 관계

매각 대상은 토지 전체가 아닌 소유자의 일부 지분 (74391.67 지분)입니다.

제시외 건물이나 미등기 건물은 없으며, 공부와의 차이점도 없는 것으로 확인되어 깨끗한 물건입니다.

본 건은 강제경매로 진행되며, 소유자가 아닌 채권자 주OOOOOOOOO가 경매를 신청했습니다.

3.2. 핵심 권리 사항

지분 경매 특성상 낙찰 후 다른 공유자들과의 관계 정리가 필수적입니다. 협의를 통한 매입 또는 매도, 혹은 최종적으로 공유물 분할 소송을 통해 해결해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

공유자우선매수권이 행사될 경우, 입찰자는 차순위 매수신고인의 지위가 되거나 매수 기회를 잃을 수 있습니다.

4. 상권 및 생활 정보

4.1. 주변 인프라

본 물건은 농지로서, 차량 접근이 용이하여 농기계 진입 및 농사 활동에는 불편함이 없습니다.

인근에 면소재지가 있으나, 도보권 내의 생활 편의시설 접근성은 낮습니다.

4.2. 혐오 시설 여부

검색된 정보에 의하면, 해당 지역은 전형적인 농촌 지역이며, 인근에 대규모의 특정 혐오 시설(폐기물 처리장, 산업단지 등)은 확인되지 않습니다. 다만, *가축사육제한구역*으로 지정된 바 있어 인근에 축사 등 가축 관련 시설이 존재할 가능성은 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 경매 리스크

가장 큰 리스크는 지분 매각이라는 점입니다. 낙찰 후 공유자들과의 지분 매각 협상이 원만하지 않을 경우, 공유물 분할 소송을 진행해야 하며 이는 시간과 비용을 수반합니다.

공유자우선매수권 행사는 1회로 제한되지만, 실제 낙찰 당일에 우선매수가 들어올 가능성을 배제할 수 없습니다.

5.2. 농지법 및 지역 제한 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수라는 명확하고 즉각적인 리스크가 있습니다. 농업 경영 계획을 명확히 세워야 합니다.

하천구역 및 자연재해위험개선지구 포함으로 토지 (2)는 건축 및 기타 개발 행위에 상당한 제약이 있으며, 토지의 활용 가치가 제한될 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 제언

6.1. 종합 의견

본 물건은 토지 이용에 제약이 많은 농림지역 내 *답*이며, 복잡한 *지분 경매* 물건입니다. 낮은 감정가와 소규모 지분으로 소액 투자가 가능하다는 장점이 있지만, 농취증 요구와 공유자우선매수권, 토지 이용 제한(농업진흥구역, 하천구역) 등으로 인해 입찰 난이도가 높은 물건입니다.

6.2. 투자 포인트

소액 농지 투자: 지분 매각의 특성상 낮은 자본으로 농지 소유가 가능합니다. 농지 연금 가입 등의 장기적 농업 경영 목표가 있는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

토지 면적 대비 낮은 감정가: 전체 토지 면적 (약 546.59평) 대비 감정가가 낮으므로, 향후 공유자 정리만 원활하게 이루어진다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

농업 실수요자 우대: 일반 투자자보다는 농업 경영이 가능한 분들에게 유리한 물건입니다.

법원 정보

논산지원 경매3계