나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 1층106호 근린생활시설 경매

매각기일: 2026-01-12

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 1층106호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매9계 2024타경69987 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 1층106호 (정자동,예광프라자) | 감정가: 614,000,000원 | 최저가: 429,800,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서: 성남지원 2024타경69987 (1) 근린생활시설 (예광프라자 1층 106호)

1.1. 물건 개요

본 물건은 성남지원 2024타경69987 (1) 사건번호로 진행되는 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 1층 106호 근린생활시설에 대한 부동산 임의경매 물건입니다.

토지 및 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 614,000,000원입니다.

토지면적은 22.33㎡ (약 6.75평), 건물면적은 52.44㎡ (약 15.86평)입니다. 해당 건물은 2003년 12월 23일에 사용 승인된 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 5층 건물 중 1층에 위치하고 있습니다.

1.2. 물건 상세 정보

사건번호: 성남지원 2024타경69987 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 1층106호

용도: 근린생활시설

감정가: 614,000,000원

토지면적: 22.33㎡ (약 6.75평)

건물면적: 52.44㎡ (약 15.86평)

매각대상: 토지/건물일괄매각 (주의사항: 일괄매각)

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 정O

채권자: 별OOOOOO

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 분당 신도시 내에서도 주거 선호도가 높은 분당구 정자동에 위치하며, '분당중앙고등학교' 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 밀집 지역의 중심 상권입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

북서측으로 노폭 약 30m~35m의 대로2류(보조간선도로), 남동측으로 노폭 약 8m~10m의 소로2류(국지도로)와 접하고 있어 우수한 접근성을 자랑합니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용 상태

건물의 구조는 철근콘크리트구조로 내구성이 양호하며, 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 지하주차장설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

특히 1층 상가의 경우 '설기꽃', '크린토피아', '올라운도 P,T', '코드 프레스티지 셀렉션', '삼성영어분당정자학원' 등 다양한 업종의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 보아 안정적인 상권임을 시사합니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 매각 물건

경매는 부동산 임의경매 사건이며, 매각 대상은 토지/건물 일괄 매각입니다.

제시외 건물은 없으며, 토지와 건물 지분율 모두 온전하게 매각되어 권리관계가 단순합니다.

3.2. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 '미상'으로 기재되어 있습니다.

낙찰자는 현황 조사 및 매각 명세서를 통해 임차인의 존재 여부, 대항력 유무, 보증금 등을 면밀히 파악하여 명도 및 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 아파트와 학교가 밀집된 항아리 상권의 초입에 위치하여, 배후 주거 수요가 매우 풍부한 근린상업지역입니다.

실제 이용 상태에서 확인되듯이 음식점, 세탁소, 피트니스, 학원 등 주거 생활에 필수적인 업종들이 주로 입점하여 안정적인 소비층을 확보할 수 있습니다.

'분당중앙고등학교'를 인근에 두고 있으며, 건물 내에 '삼성영어분당정자학원'이 입점해 있는 등 교육 관련 업종의 수요가 높은 학원 상권의 특성도 가미되어 있습니다.

4.2. 생활 정보 및 특이사항

본 물건이 위치한 지역은 '근린상업지역'이자 '상대보호구역'에 속합니다.

상대보호구역은 학교보건법에 따라 학교 경계로부터 200m 이내의 구역 중 교육감 또는 교육장이 지정한 구역으로, 특정 유해시설(예: 숙박업, 단란주점, PC방 등)의 입점이 법적으로 제한됩니다.

이는 상권의 건전성을 유지하고 유해시설을 배제함으로써 학원, 병의원, 생활밀착형 소매점 등 클린업종 입점에 유리한 환경을 제공하는 긍정적인 요소입니다.

5. 잠재적 리스크 및 주의사항

5.1. 권리 관계 리스크

임대차 관계가 미상이므로, 낙찰 후 임차인에 대한 명도 절차가 필수적이며, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 보증금 인수 가능성이 있습니다. 입찰 전 철저한 임차인 현황 분석이 필요합니다.

5.2. 규제 및 정책 리스크

'상대보호구역'으로 인한 업종 제한은 투자자에게는 장점이 될 수도 있지만, 향후 해당 상가를 활용하고자 하는 업종이 제한 대상에 포함될 경우 임차인 확보에 어려움을 겪을 수 있습니다.

5.3. 건물 노후화 및 경쟁 상권

2003년 사용승인으로 약 20년 정도 경과한 건물입니다. 주요 시설 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성이 있으며, 주변의 신축 상가와의 경쟁에서 우위를 점하기 위한 전략이 필요할 수 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 분당 정자동의 우수한 주거 배후 수요와 교통 여건을 갖춘 근린상업지역 1층 상가입니다.

'상대보호구역'이라는 특성으로 인해 안정적인 '클린 상권'의 이점을 누릴 수 있으며, 현재 학원, 세탁소, 음식점 등 생활밀착형 업종들이 혼재된 활발한 상권임을 감안할 때, 비교적 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있는 물건입니다.

하지만 임대차 관계 미상으로 인한 명도 리스크와 상대보호구역 규제에 따른 업종 제한은 충분히 검토되어야 할 부분입니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지: 분당 핵심 주거 지역 내 항아리 상권에 위치하여 고정적인 배후 수요가 풍부합니다.

안정적인 1층 상가: 1층의 희소성과 노출도가 높아 접근성이 우수하며, 이미 다양한 생활밀착형 업종이 입점해 있어 상권 활성화가 입증되었습니다.

학원 상권의 이점: 인근 학교와 학원 이용 고객들을 흡수할 수 있는 입지입니다.

권리 분석의 단순성: 토지/건물 일괄 매각 건으로 권리관계가 단순합니다.

성공적인 투자를 위해서는 정확한 시장 가치 분석과 함께 임대차 관계에 대한 철저한 현장 조사가 선행되어야 합니다.

법원 정보

성남지원 경매9계