나이스옥션 법원경매 강릉 2024타경55206 [3] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 870 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해인 · 평가일 2024.12.24

건물감정평가요항표

건물의 구조

<기호3>
현황 경량철골구조 기타지붕 단층 건물로서
외 벽 : 판넬마감 등
내 벽 : 판넬마감 등
바 닥 : 장판마감 및 일부 타일마감 등
창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

현황 "근린생활시설"로 이용 중입니다.

설비내역

전기설비, 위생설비, 일부 전기판넬설비 등 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

<기호1>
본건은 강릉시 입암동 소재 "중앙초등학교" 서측 인근에 위치하는 "입암6주공아파트 615동
10층 1004호"로서, 주변은 금호어울림아파트 단지 및 대우이안아파트 단지와 노변을 따라
상가 등이 들어선 성숙중인 아파트지대입니다.

<기호2>
본건은 강릉시 노암동 소재 "강릉교" 남측 인근에 위치하는 "양우내안애아파트 근린생활
시설동 2층 201호"로서, 주변은 아파트 및 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 아파트
지대입니다.

교통상황

공히 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행
빈도 등을 감안한 대중교통사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조

<기호1>
철근콘크리트조 평스라브지붕 15층 중 10층 1004호로서,
외 벽 : 몰탈위 페인팅
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
바 닥 : 장판 및 일부 타일마감 등
창 호 : 샤시 이중창구조입니다.

<기호2>
철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 2층 중 2층 201호로서,
외 벽 : 드라이비트 마감 등
내 벽 : 페인팅마감 등
바 닥 : 타일마감 등
창 호 : 샤시구조입니다.

이용상태

기호1: 아파트 단위세대로 이용중입니다.
기호2: 근린생활시설로 이용중입니다.

설비내역

기호1: 위생설비 및 가스보일러에 의한 개별난방설비, 소화전설비, EV설비 등이 되어있습
니다.
기호2: 기본 전기설비 및 위생설비 등 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

기호1: 부정형의 평지로서, 현황 "아파트 부지"로 이용중임.
기호2: 사다리형 평지로서, 현황 "아파트 부지 및 상업용 부지"로 이용중입니다.

인접 도로상태등

기호1: 북동측 대로 및 북서측 중로 등에 접하며, 단지내 도로를 이용하여 출입가능합니다.
기호2: 북서측 중로 및 2면 소로 등에 접하며, 단지내 도로를 이용하여 출입가능합니다.

토지이용계획 및 제한상태

<기호1>
제3종일반주거지역, 대로3류(주간선도로)(접함), 소로1류(집산도로)(접함),
중로2류(집산도로)(저촉), 중로3류(집산도로)(접함),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>,
<추가기재>온천지구입니다.

<기호2>
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(집산도로)(저촉),
소로3류(국지도로)(접합), 소로3류(국지도로)(저촉), 중로2류(보조간선도로)(접합),
가축사육제한구역(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
군용비행장 소음대책구역 제3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 철도보호지구<철도안전법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-건물만 매각 대상임
-본건 건물은 타인 소유의 토지상에 건축된 상태인 바, 토지 임대관계는 미상이며, 향후 토지 사용에 대한 분쟁이 있을 수 있으니 주의 요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 강릉지원 2024타경55206 (3)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 기술보증기금

1.2. 물건 현황

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리 870 (도로명주소: 강원특별자치도 강릉시 동덕3길 35)

* 용도: 제2종근린생활시설 (건축물대장 상)

* 건물 구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

* 건물 면적: 59.45㎡ (약 18.0평)

* 토지 면적: 223.00㎡ (약 67.5평) - 본 건물은 타인 소유의 토지상에 건축된 상태입니다.

* 감정가: 37,512,950원

* 매각 대상: 건물만 매각 (토지 미포함)

2. 입지조건

2.1. 주변 교통

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장까지의 거리, 노선, 운행 빈도 등을 감안할 때 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

* 강릉시 마실버스 924번 노선이 연곡해변 방향으로 운행하는 등 대중교통 이용이 가능합니다.

2.2. 주변 환경

* 본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 동덕리에 위치하고 있으며, 연곡해변과 가까운 지역입니다.

* 주변 지역은 해변, 소나무 숲, 연곡천 등이 있어 자연경관이 우수하며, 야영장, 캠핑장, 먹거리촌 등이 발달해 있습니다.

* 강릉시청까지는 차량으로 이동 가능하며, 강릉 IC가 인근에 위치해 있어 교통 접근성이 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 매각으로 소멸되는 권리

* 본건 부동산에 설정된 대부분의 권리는 최고가 매수인의 명의로 등기되는 때에 말소됩니다.

* 말소기준권리: 2023년 12월 22일자 기술보증기금 근저당권 (을1)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다.

3.4. 등기부 요약

* 토지 소유권: 김강순 (1995.04.18 소유권 이전), 김남수 (2018.06.19 협의분할에 의한 상속)

* 건물 소유권: 박경균 (2015.11.03 소유권 보존)

* 채권 총액: 108,000,000원 (을1 근저당 108,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 현황

* 본건은 제2종근린생활시설로 현재 '근린생활시설'로 이용 중입니다.

* 주변에는 연곡해수욕장, 캠핑장, 해변과 관련된 시설 및 식당 등 관광 및 휴양 관련 상권이 발달해 있습니다.

* 또한, 지역 주민들을 위한 소규모 상업 시설이 혼재되어 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 용도 적합성

* 제2종근린생활시설로서의 용도는 적합하나, 구체적인 업종 전환 또는 활성화를 위해서는 주변 환경 및 잠재적 수요에 대한 심층적인 분석이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 연곡해변 인근에 편의점, 식당가 등이 있으며, 차량으로 이동 시 강릉 시내의 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 펜션 등이 다수 위치하고 있어 관광객을 위한 편의시설도 갖추고 있습니다.

5.2. 교육시설

* 주변에 연곡초등학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 의료시설

* 차량으로 이동 시 강릉 시내의 종합병원 및 병의원 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 관련 위험

* 본건 건물은 타인 소유의 토지상에 건축된 상태이며, 토지 임대관계는 미상입니다.

* 향후 토지 사용에 대한 분쟁이 발생할 수 있으므로, 토지 소유자와의 원만한 합의 또는 명확한 토지 사용 권리 확보 방안 마련이 필수적입니다. 이는 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다.

6.2. 기타 위험

* 건물만 매각 대상이므로, 건물 소유와 토지 소유 간의 관계 설정이 매우 중요합니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면에 위치한 제2종근린생활시설 건물로서, 건물만 매각되는 건입니다. 감정가는 37,512,950원이며, 건물 면적은 59.45㎡ (약 18.0평)입니다. 연곡해변과 인접한 지역에 위치하여 자연경관이 우수하고 관광객 이용이 많은 지역입니다. 그러나 가장 큰 특징이자 위험 요인은 건물이 타인 소유의 토지 위에 존재하며, 토지 임대관계가 미상이고 향후 토지 사용 관련 분쟁 발생 소지가 있다는 점입니다. 따라서 해당 토지 소유자와의 원만한 합의 또는 법적 해결 방안 마련이 선결 과제입니다.

8. 투자 포인트

* 건물 단독 매각으로 초기 투자 비용 부담을 완화할 수 있습니다.

* 토지 관련 리스크를 성공적으로 해소한다면, 안정적인 운영 및 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

* 연곡해변 인근의 우수한 자연환경과 관광 인프라를 활용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현 시세, 주변 유사 물건 거래 사례, 건물의 상태 및 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 감정가는 37,512,950원이지만, 토지 문제라는 큰 위험 요인이 존재하므로, 입찰 시에는 철저한 현장 조사와 법률 검토를 선행해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~90% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 이는 잠재적 리스크를 감안한 가이드라인이며, 실제 입찰가는 투자자의 판단에 따라 결정되어야 합니다.

10. 혐오시설 유무 (주변 환경)

검색 결과, 강릉시 지역 내 쓰레기 매립장, 소각장 등 환경기초시설과 관련된 보도가 있었으나, 본건 소재지인 강릉시 연곡면 동덕리 870 인근에서 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.