나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [3] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층201호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [3] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층201호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경69987
• 주소: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층201호 (정자동,예광프라자)
• 감정가: 741,000,000원
• 최저가: 518,700,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매9계 2024타경69987 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층201호 (정자동,예광프라자) | 감정가: 741,000,000원 | 최저가: 518,700,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경69987 (3)이며, 소재지는 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층 201호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각, 경매구분은 부동산 임의경매입니다.

감정가는 741,000,000원입니다.

토지면적은 63.12㎡ (약 19.09평)이며, 건물면적은 148.26㎡ (약 44.85평)입니다.

소유자와 채무자는 정O으로 동일인이며, 채권자는 별OOOOOO입니다.

1.2. 감정평가 요약

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "분당중앙고등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위에 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통입니다.

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층 지상 5층 건물 내 2층에 소재하며, 2003년 12월 23일에 사용 승인되었습니다.

외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 및 강화복층유리로 마감되었습니다.

현재 이용상태는 기호(가)부터 기호(바)까지 총 6개호로 구분되어 '설기꽃', '크린토피아', '올라운도 P,T', '코드 프레스티지 셀렉션', '삼성영어분당정자학원' 등의 근린생활시설로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 컨설팅 분석

2.1. 입지 조건

본건은 성남시 분당구 정자동 내에서도 주거지역과 상업지역이 혼재하는 안정된 입지에 위치합니다. 분당중앙고등학교 인근으로 학원, 식음료, 서비스업 등 다양한 상권 수요가 기대됩니다.

도로 조건은 복서측으로 노폭 약 30m~35m의 대로, 남동측으로 노폭 약 8m~10m의 도로와 각각 접하고 있어 차량 접근성이 매우 양호합니다.

토지이용계획상 근린상업지역에 속하며, 지구단위계획구역(분당) 내에 있어 상업 시설로서의 적합성이 높습니다.

2.2. 권리 분석

본 경매는 부동산 임의경매 사건으로, 채무자와 소유자가 동일인(정O)이므로 권리관계가 비교적 단순할 가능성이 높습니다.

현재 제시된 자료상으로는 특이사항이나 주의사항은 없으나, 권리분석상 말소기준권리 이후의 모든 등기상 권리는 소멸되므로 매각 물건 명세서 등을 통해 최종 확인이 필수적입니다.

임대관계는 미상(알 수 없음)이므로, 명도(인도) 시 발생할 수 있는 임차인의 존재 및 대항력 유무에 대한 철저한 조사가 요구됩니다. 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 중요한 권리적 리스크입니다.

2.3. 상권 분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지 및 단독/다세대 주택이 혼재하는 주거 밀집 지역의 중심부에 형성된 근린 상권입니다.

현재 이용 상태가 6개의 상호(설기꽃, 크린토피아, P.T, 학원 등)로 나뉘어 있는 점을 볼 때, 해당 면적(약 44.85평)을 분할하여 다양한 업종의 임대 수요를 충족시키고 있는 것으로 추정됩니다. 이는 상권의 유연성 및 안정적인 임대 수익 가능성을 시사합니다.

주변에 분당중앙고등학교 등 교육 시설이 있어 학원이나 교육 관련 시설의 수요도 꾸준할 것으로 예상됩니다.

2.4. 생활 정보 및 주변 환경

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 냉난방 설비 및 지하 주차장 설비가 잘 갖추어져 있어 이용 편의성이 높습니다.

지하철역과의 거리 정보는 없으나, 버스 정류장이 인근에 소재하고 대로변에 접하고 있어 대중교통 및 자가용 접근성이 모두 양호한 편입니다.

2.5. 잠재적 리스크

1) 임대관계 미상 리스크: 가장 큰 잠재적 리스크는 임대차 현황이 명확하지 않다는 점입니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 매수인이 인수해야 할 보증금이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 관련 서류 확인이 필수입니다.

2) 용도 변경 제한: 근린상업지역이지만, 상대보호구역(교육환경 보호), 비행안전제3구역(군사시설 보호) 등에 동시에 저촉되므로 향후 대규모 용도 변경이나 증축 등에는 일부 제한이 따를 수 있습니다.

3) 혐오 시설 여부: 제공된 정보에는 주변 혐오 시설에 대한 정보가 없습니다. 일반적인 상권이 형성된 지역이므로 가능성은 낮으나, 입찰 전 현장 답사를 통해 주거 시설에 악영향을 미치는 시설(예: 쓰레기 처리장, 변전소 등)의 유무를 확인해야 합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동의 중심 근린상업지역에 위치한 우량 물건입니다. 148.26㎡(약 44.85평)의 비교적 넓은 면적을 활용하여 다양한 업종이 입점해 있어 안정적인 임대 수익을 창출할 잠재력이 높습니다.

감정가 741,000,000원은 2003년 사용 승인된 건물의 입지와 면적을 고려한 적정 수준으로 판단됩니다. 다만, 임대차 현황의 미상 리스크를 정확히 파악하고 입찰가를 산정해야 합니다.

2.7. 투자 포인트

1) 안정적인 입지: 분당구 정자동 내 주거/상업 혼재 지역의 대로변 접합으로 상권 안정성이 높습니다.

2) 면적 활용성: 약 44.85평의 넓은 면적을 분할하여 6개 호실로 이용 중인 것으로 보아 높은 임대 효율성을 확보하고 있으며, 향후 용도 변경 또는 통합 운영의 자유도가 높습니다.

3) 부동산 가치: 근린상업지역에 위치하며, 서울 접근성 및 지역 내 교통망이 우수하여 장기적인 자산 가치 상승이 기대됩니다.

법원 정보

성남지원 경매9계