나이스옥션 법원경매 성남 2025타경50263 [1] 경기도 광주시 능평동 336-19 오페라하우스 비동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독및 다세대
주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 2층 202호로서
외 벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감.
내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감.
창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

2012.10.04자로 사용승인된 다세대주택으로서
방3,거실,주방/식당,욕실2,발코니(확장형) 등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고,도시가스 개별난방이며, 지하주차장 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형 완경사지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 4m 도로에 접하여 10m 포장도로에 연결되고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

(1)(2)계획관리지역,성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),가축사육제한구역(일부제한
구역),배출시설설치제한지역,자연보전권역,특별대책지역임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참고 및 외부관찰하여 작성함)

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 문성민)로부터 2026.03.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경50263 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 336-19 오페라하우스 비동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 188,000,000원

토지면적: 53.83㎡ (약 16.28평)

건물면적: 57.19㎡ (약 17.30평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 건축물 정보

건축년도: 2012년 10월 04일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 2층 202호

내부구조: 방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니(확장형)

외벽: 석재붙임 및 드라이비트 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: 하이샷시 창호

설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방, 지하주차장

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 근교 주거지대임.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 도로접근성

본건 남동측으로 노폭 약 4m 도로에 접하여 10m 포장도로에 연결되고 있음.

2.4. 토지이용계획

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 주택도시보증공사의 가압류 (접수일자: 2024.03.28)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 주택도시보증공사 가압류 (갑5)

* 주택도시보증공사 강제경매개시결정 (갑6)

* 문성민의 주택임차권 (을7)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상으로는 없음. (단, 지상권 개요는 명세서상 기재되었으나, 해당 물건에서는 해당 사항 없음.)

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (양도 전 임차인: 문성민)

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-05-03

* 확정일자: 2021-04-28

* 대항력: 없음

* 비고: 주택도시보증공사로부터 2026.03.06.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨. 이에 따라 본 건 인수 보증금은 0원으로 판단됨.

* 임차인: 진영민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-12-11

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 확인되지 않으나, 대항력이 있는 것으로 기재됨. 인수 보증금은 0원으로 판단됨.

3.3. 권리분석 종합

말소기준권리보다 선순위인 임차인 문성민(주택도시보증공사)의 주택임차권(을7)은 등기부상 말소 예정으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기되고 우선변제권만 주장하는 것으로 확인됨. 또한, 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있어, 매수인에게 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됨. 진영민 임차인은 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우이므로 주의 필요.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

최근 3개월간 인근 지역 다세대주택 매매 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 9일: 160,000,000원 (전용면적 53.84㎡, 2013년 건축)

* 2026년 5월 9일: 164,000,000원 (전용면적 59.96㎡, 2012년 건축)

* 2026년 5월 5일: 247,000,000원 (전용면적 52.3㎡, 2019년 건축)

4.2. 시세 분석

본건(전용면적 57.19㎡, 2012년 건축)은 감정가 188,000,000원으로 책정됨. 인근 유사 면적 및 건축연도의 매매 사례(160,000,000원, 164,000,000원)와 비교 시, 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 2019년 건축된 신축 빌라의 높은 매매가(247,000,000원)는 본건과 직접적인 비교가 어려움. 종합적으로 볼 때, 본건의 시장 가치는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위 내외로 추정됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 위치해 있어 자녀 교육 환경이 보통 수준임.

* 의료시설: 인근 지역에 병원 및 의원 등 의료시설이 분포되어 있음.

5.2. 교통 및 인프라

* 대중교통: 버스정류장이 도보 거리에 위치하여 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리함.

* 도로망: 차량 접근성이 양호하며, 주요 도로로의 연결성이 좋음.

5.3. 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 검색 결과, 본건으로부터 직접적으로 인접하거나 인근에 위치한 혐오시설은 확인되지 않음. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역 등에 해당되므로, 지역 특성을 고려할 필요가 있음.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 진영민의 대항력 보유: 보증금 및 차임이 미상인 임차인 진영민이 대항력을 보유하고 있으나, 인수 보증금 합계가 0원이므로 실질적인 보증금 인수 리스크는 낮을 것으로 예상됨. 하지만 법적 절차 및 확인 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수는 없음.

* HUG 확약서 해석의 여지: HUG의 확약서는 명확해 보이나, 향후 임차 관련 분쟁 발생 시 법적 해석에 따라 추가적인 문제 제기가 있을 수 있음.

* 건물 노후화: 2012년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 주택도시보증공사(HUG)의 강제경매로 진행 중임. 임차인 관련 권리 분석 결과, HUG의 확약서 제출 및 인수 보증금 0원 처리로 인해 매수인이 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 판단됨. 이는 본건 취득 시 가장 큰 장점이라 할 수 있음. 다만, 대항력 있는 임차인 진영민의 존재는 추가적인 확인 및 주의가 필요함. 입지 조건은 근교 주거지대로서 양호한 편이며, 교통 및 생활 인프라 또한 보통 수준임.

8. 투자 포인트

* 인수 보증금 0원: 매수인이 보증금을 인수할 부담이 없어 실질적인 취득 비용을 낮출 수 있음.

* 안정적인 임차인 처리: HUG라는 공신력 있는 기관의 확약서가 제출되어 임차 관련 분쟁 리스크가 상대적으로 적음.

* 주거 선호 지역: 광주시 능평동은 꾸준히 주거 수요가 있는 지역으로, 향후 시세 상승 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

감정가 188,000,000원 대비 인근 유사 물건 시세 및 권리관계, HUG 인수 조건 변경 등을 종합적으로 고려할 때, 실질적인 취득 비용 부담이 적다고 판단되므로 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해볼 수 있음.

최근 매매사례를 감안한 적정 가격 범위는 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 판단됨.

안정적인 취득을 위해, 권리 관계의 명확성 및 향후 시세 상승 가능성을 고려하여, 잠재적 리스크와 시장 상황을 종합적으로 고려한 전략적 입찰이 필요함.

본 건의 예상 입찰가는 175,000,000원 (1억 7천 5백만원)으로 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.