나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [5] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층203호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [5] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층203호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경69987
• 주소: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층203호 (정자동,예광프라자)
• 감정가: 688,000,000원
• 최저가: 481,600,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매9계 2024타경69987 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층203호 (정자동,예광프라자) | 감정가: 688,000,000원 | 최저가: 481,600,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2024타경69987 (5)

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층203호

용도: 근린생활시설

감정가: 688,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 58.58㎡ (약 17.72평)

건물면적 (전용): 137.61㎡ (약 41.63평)

사용승인일: 2003.12.23.

1.2. 권리 및 채무 정보

소유자: 정O

채무자: 정O

채권자: 별OOOOOO

특이사항: 임대관계 미상 (보고서에 제공된 정보 기준)

주의사항: 제공된 정보 없음

2. 물건 상세 분석

2.1. 입지조건

본 물건은 경기도 성남시 분당구 정자동 "분당중앙고등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 및 차량 접근성은 보통 이상으로 평가됩니다.

토지는 등고평탄한 사다리형의 평지이며, 복서측으로 노폭 약 30m-35m의 대로, 남동측으로 노폭 약 8m-10m의 도로에 접하고 있어 접근성이 우수합니다.

토지이용계획상 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(분당)에 위치하며, 대로2류(폭 30m-35m), 소로1류(폭 10m-12m), 소로2류(폭 8m-10m) 등 다양한 도로에 접하고 있어 상업시설로서의 활용도가 높습니다.

2.2. 상권분석

본건 건물은 지하 1층~지상 5층 규모의 철근콘크리트 구조 건물로 2003년 12월에 사용 승인된 비교적 견고한 건물입니다.

현재 이용 상태를 보면, 건물 내 호실들은 '설기꽃(푸드/음료)', '크린토피아(세탁/서비스)', '올라운도 P,T(운동/레저)', '코드 프레스티지 셀렉션(판매/서비스)', '삼성영어분당정자학원(교육)' 등으로 이용 중입니다.

이는 주거 지역과 밀접한 생활 밀착형 업종과 교육 시설이 복합적으로 입점하여 상권의 안정성과 배후 수요의 지속성을 확보하고 있음을 시사합니다. 특히 학원과 P.T 시설이 위치하여 젊은 층 및 교육 수요 유입에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

2.3. 권리분석

본 물건은 토지 및 건물을 일괄 매각하는 임의경매 사건입니다. 제공된 정보상 소유자와 채무자가 동일 인물입니다.

가장 중요한 권리분석 요소인 임대차 관계는 '미상'으로 기재되어 있어, 입찰 전 현장 조사 및 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자 및 임차인의 유무, 보증금 및 차임 등의 상세 내용을 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

제시외 건물은 0.00㎡로, 공부와의 차이 및 제시외 건물에 의한 법정지상권 등의 복잡한 권리 문제는 없을 것으로 보입니다.

2.4. 생활정보

본 물건은 기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 지하주차장설비 등을 모두 갖추고 있어 상업시설 운영에 필요한 제반 시설이 양호한 것으로 판단됩니다.

주변 환경에 아파트 단지, 단독주택 등이 혼재된 지역이므로 상업적 수요뿐만 아니라 주거 편의 시설로서의 수요도 높을 것으로 예상됩니다.

2.5. 잠재적 리스크

1. 임대관계 미상: 상업용 부동산 투자의 핵심 변수인 임대차 관계가 미상인 점은 가장 큰 리스크입니다. 낙찰 후 명도(인도) 과정에서 예상치 못한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

2. 주위 환경 보통: 입지 조건이 '보통'으로 평가된 점은 최고의 핵심 상권이 아닐 수 있음을 의미하며, 향후 상권 활성화 정도에 따라 가치 변화가 있을 수 있습니다.

3. 기타 규제: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역 등 각종 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 용도 변경 또는 증축 시 제약이 따를 수 있으나, 현재 근린생활시설 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

3. 종합 의견 및 투자 포인트

3.1. 종합 의견

본건은 성남시 분당구 정자동이라는 우수한 입지에 위치하며, 근린상업지역 내 대로변에 접한 안정적인 근린생활시설입니다. 다양한 생활 밀착형 업종으로 구성된 임차인 구성(미상이나 현재 이용 상태 기준)은 상권의 안정성을 뒷받침합니다.

감정가 6억 8,800만 원은 분당 정자동 상업시설로서의 가치를 반영하고 있으며, 임차인 관계만 명확하게 해소된다면 투자 가치는 높다고 판단됩니다. 현재 제시된 정보만으로는 권리관계의 복잡성은 낮으나, 임차인 관련 리스크 해소와 최종 낙찰가에 따라 수익률이 결정될 것입니다.

3.2. 투자 포인트

1. 핵심 지역 위치: 분당구 정자동의 안정적이고 구매력 있는 배후 주거 수요를 확보하고 있습니다.

2. 우수한 접근성 및 가시성: 대로 및 국지도로에 모두 접하고 있어 차량 및 도보 접근성이 높고, 상업시설로서의 가시성이 우수합니다.

3. 안정적인 용도: 근린상업지역 내 위치하며, 주거 밀착형 서비스업종과 학원 등이 복합적으로 운영되고 있어 공실 위험이 비교적 낮을 것으로 예상됩니다.

4. 건물 상태 양호: 2003년 준공 건물로 비교적 최신 건축물에 해당하며, 기본적인 설비가 완비되어 있습니다.

5. 토지/건물 일괄매각: 토지와 건물을 모두 취득하여 소유권 행사에 제약이 없습니다.

법원 정보

성남지원 경매9계