나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [4] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층202호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경69987 [4] 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층202호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2024타경69987
• 주소: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층202호 (정자동,예광프라자)
• 감정가: 602,000,000원
• 최저가: 421,400,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 근린생활시설

성남지원 경매9계 2024타경69987 | 소재지: 경기도 성남시 분당구 불정로 168, 2층202호 (정자동,예광프라자) | 감정가: 602,000,000원 | 최저가: 421,400,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 성남지원 2024타경69987 (4)이며, 물건의 소재지는 경기도 성남시 분당구 정자동 219-2 예광프라자 2층 202호입니다.

용도는 근린생활시설이며, 매각대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산임의경매입니다.

감정가는 602,000,000원이며, 소유자 및 채무자는 정O, 채권자는 별OOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

본건의 토지 면적은 51.30제곱미터(약 15.52평)이며, 건물 면적은 120.49제곱미터(약 36.45평)입니다.

상업용 건물의 경우 120.49제곱미터는 주로 전용면적(실사용 면적)으로 산정되며, 이는 상당히 넓은 실사용 면적에 해당합니다.

2. 입지 조건 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 분당중앙고등학교 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트 단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 인프라가 잘 갖춰진 분당 신도시 내의 보통 수준 이상의 주위 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

분당선 및 신분당선 정자역과의 거리도 비교적 가까워 제반 교통 상황은 양호한 편으로 판단됩니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건이 위치한 토지는 등고평탄한 사다리형의 평지이며, 현재 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

북서측으로 노폭 약 30~35m 내외의 대로2류(보조간선도로)와 접하고, 남동측으로 노폭 약 8~10m 내외의 소로2류(국지도로)와 접하는 등 접근성이 우수합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

토지는 근린상업지역에 속해 상업 시설로서의 활용도가 높습니다.

도시지역, 지구단위계획구역(분당) 등으로 지정되어 있으며, 주요 제한 사항으로는 상대보호구역(분당중앙고등학교 인근)이 있어 일부 유해업종의 제한을 받습니다.

3. 상권 분석

본건이 위치한 건물(예광프라자)은 현재 설기꽃, 크린토피아, 올라운도 P,T, 삼성영어분당정자학원 등 다양한 업종(식음료, 세탁, 운동, 교육)이 혼재하여 이용 중입니다.

이는 주거 지역 및 학교 인근 상권의 전형적인 모습으로, 안정적인 생활 밀착형 서비스 업종 구성이 특징입니다.

분당구 정자동이라는 입지적 특성상 배후 주거 수요가 풍부하고, 인근 분당중앙고등학교 학생 및 학부모를 대상으로 하는 교육/서비스 업종에도 적합한 상권입니다.

4. 권리 분석

4.1. 매각 구분 및 소유 관계

매각은 토지와 건물을 일괄하여 진행하므로, 토지 또는 건물 중 한쪽만 매각되어 발생하는 법정지상권, 복잡한 지분 관계 등의 권리상 하자는 발생하지 않을 것입니다.

소유자와 채무자가 동일인(정O)으로 기재되어 있어, 일반적인 임의경매 사건입니다.

4.2. 임대차 관계 및 특이사항

제시된 정보만으로는 현재 임차인 현황 및 대항력 유무를 정확히 확인할 수 없습니다(임대관계 미상).

따라서 입찰 전 현장 조사 및 법원 문건을 통해 임차인의 존재 여부, 보증금액, 대항력 여부 등을 반드시 확인해야 합니다.

대항력 있는 선순위 임차인이 존재할 경우 매수인이 보증금을 인수해야 하는 잠재적 리스크가 있습니다.

5. 생활 정보 및 주변 시설

본건은 분당중앙고등학교 남서측에 위치하며, 주변에 대규모 아파트 단지와 각종 근린생활시설이 밀집한 지역의 2층 상가입니다.

상업지역과 주거지역의 경계에 있어 생활 편의 시설(병원, 은행, 마트, 학원 등) 이용이 매우 편리합니다.

다만, 검색을 통해 확인된 바, 본건 주변에 특별히 투자에 부정적인 영향을 미칠 만한 대형 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 리스크

가장 큰 리스크는 '임대관계 미상'이라는 점입니다.

낙찰 후 명도(건물 인도) 과정에서 대항력 있는 임차인이 발견되거나, 임차인이 장기간 점유할 경우 예상치 못한 명도 비용 및 기간이 발생할 수 있습니다.

6.2. 용도 제한 리스크

인근에 분당중앙고등학교가 있어 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 '상대보호구역'에 해당합니다.

따라서 오락실, 숙박업소 등 일부 업종의 입점이 제한되므로, 향후 임차인의 업종 선정 시 이 부분을 고려해야 합니다.

6.3. 감정평가서상의 혼동 가능성

감정평가서 요약표에 기호 (가)부터 (바)까지 여러 호실의 이용 상태가 기재되어 있습니다.

이는 감정평가가 해당 건물 내 여러 건을 일괄 또는 포괄적으로 평가하면서 작성되었을 가능성을 시사합니다.

실제 경매 물건은 '202호' 한 건이므로, 입찰 전 반드시 매각물건명세서 및 감정평가서 원본을 통해 본건(202호)의 개별적인 현황 및 점유 관계를 명확히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견 및 투자 포인트

7.1. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동의 우수한 입지(근린상업지역, 대로변 인접, 주거 배후지)에 위치한 넓은 면적(전용 약 36.45평)의 근린생활시설입니다.

토지/건물 일괄 매각으로 권리 관계가 단순하며, 근린상업지역으로서 용도 활용도가 높습니다.

다만, 임차인 현황을 반드시 확인하여 명도 리스크를 최소화하는 것이 성공적인 투자의 관건입니다.

7.2. 투자 포인트

최고의 입지: 분당 정자동의 주요 대로변에 위치하고 근린상업지역에 속해 미래 가치가 높습니다.

안정적인 상권: 대규모 아파트 단지를 배후에 둔 생활 밀착형 상권으로, 공실 위험이 낮고 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

대형 평수: 전용 면적이 120.49제곱미터(약 36.45평)로 학원, 병원, 대형 사무실, 전문 식당 등 임대료가 높은 업종의 유치에 유리합니다.

합리적인 감정가: 입찰 최저가가 감정가(6억 2백만원) 이하로 떨어질 경우, 인근 시세 대비 저렴한 가격으로 분당 상업용 부동산을 취득할 수 있는 좋은 기회입니다.

법원 정보

성남지원 경매9계