나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100281 [1] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층117호 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-24

물건 개요

나이스옥션 법원경매 수원 2024타경100281 [1] 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층117호 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

수원지방법원 경매16계 2024타경100281 | 소재지: 경기도 화성시 동탄감배산로 124-6, 1층117호 (오산동,이너매스여울숲) | 감정가: 1,277,000,000원 | 최저가: 893,900,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 정보 및 물건 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경100281 (1)

경매구분: 부동산임의경매

소재지: 경기도 화성시 오산동 982-1 이너매스여울숲 1층 117호

용도: 근린생활시설 (제1종 근린생활시설)

감정가: 1,277,000,000원

채권자: 의OOOOOOO

소유자/채무자: 김OO / (채무자 정보 없음)

1.2. 면적 및 구조 현황

토지면적: 10.57㎡ (약 3.20평), 지분율 1057

건물면적 (전용면적): 46.41㎡ (약 14.03평), 지분율 4641

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 13층 건물 중 1층

사용승인일: 2021.09.02.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 "여울초등학교" 북동측 인근에 소재합니다. 동탄2지구 내 중심상업지역에 위치하며, 주변은 아파트, 업무시설(오피스텔), 근린생활시설 등이 혼재하는 상업지대입니다. 본건 서측으로 노폭 약 20미터, 북측으로 노폭 약 12미터의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.2. 주변 환경 및 생활정보

주변은 상업지대로서 주거시설과 업무시설이 혼재된 복합 상권이 형성되어 있습니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 상황은 보통 수준입니다. 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당하며, 생활 인프라는 동탄2신도시 내 상업지역을 기반으로 보통시 됩니다. 현재 검색된 정보 상 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 및 법적 분석

3.1. 경매 구분 및 권리 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 감정가 대비 투자 적정성을 검토해야 합니다. 매각대상은 토지 및 건물 일괄 매각이므로 토지와 건물의 소유권 모두를 취득하게 됩니다. 공부와의 차이는 없으며, 토지 지분율과 건물 지분율은 각각 1057, 4641로 기재되어 있습니다.

3.2. 이용 현황 및 특이사항

가장 중요한 주의사항이자 특이사항은 "제1층 제118호~제120호와 함께 벽체구분 없이 제1종근린생활시설(음식점) 1개호로 이용중"인 점입니다. 본건(117호)은 인접한 118호, 119호, 120호와 물리적으로 통합되어 하나의 음식점으로 사용되고 있습니다. 따라서 낙찰 후 개별 호실로 사용하기 위해서는 내부 원상복구 및 벽체 설치 등 추가 비용이 발생할 수 있으며, 기존 통합 이용자와의 관계 및 명도 시 협의가 필수적입니다. 임대 관계는 현재 미상입니다.

4. 상권 및 투자 분석

4.1. 상권 분석

본건은 중심상업지역(동탄2지구) 내에 위치하여 상업 활동의 중심지에 해당합니다. 주변에 대규모 오피스텔 및 아파트 단지가 혼재되어 있어 주거 배후 수요와 업무 시설 이용 수요를 동시에 확보할 수 있는 입지입니다. 2021년 준공된 비교적 신축 건물이며, 1층 상가로서 가시성이 좋습니다. 현 이용 상태가 음식점인 점을 볼 때, 요식업종에 적합한 조건을 갖추고 있다고 판단됩니다.

4.2. 잠재적 리스크

1) 벽체 미구분 리스크: 본건이 인접 3개 호실과 통합 이용 중이므로, 낙찰 후 명도 및 개별 사용 시 원상복구 관련 분쟁 및 비용 발생 가능성이 높습니다.

2) 임대 미상: 임대 관계가 미상인 점은 현황조사 및 명도 시 변수로 작용할 수 있습니다.

3) 권역 리스크: 상대보호구역에 포함되어 있어 일부 유해시설 및 특정 업종의 입점이 제한될 수 있으므로 사전에 용도 제한을 확인해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1) 중심상업지역 내 1층 상가로 희소성이 높고 가시성이 우수합니다.

2) 준공 3년차(2021년) 신축급 건물로 건물 상태가 양호합니다.

3) 대규모 아파트 및 오피스텔 배후수요를 갖춘 동탄2신도시 핵심 입지입니다.

5. 종합 의견

본건은 동탄2지구 중심상업지역 내 우량한 입지에 위치한 1층 상가로, 투자가치는 충분하다고 판단됩니다. 다만, 제118호-제120호와 통합 사용 중인 특이사항이 있어, 입찰 전 반드시 현장 조사 및 현황 파악을 통해 통합 사용 관계, 원상복구 예상 비용, 명도 난이도 등을 면밀히 분석해야 합니다. 이러한 특수성을 이해하고 리스크를 최소화할 수 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

수원지방법원 경매16계