나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70789 [1] 경기도 성남시 중원구 금광동 3591 다가구주택 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70789 [1] 경기도 성남시 중원구 금광동 3591 다가구주택 경매

물건 대표 이미지

성남지원 경매4계 2024타경70789 | 소재지: 경기도 성남시 중원구 금광동 3591 | 감정가: 677,068,000원 | 최저가: 473,948,000원 | 용도: 다가구주택

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 성남지원 2024타경70789 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 금광동 3591

용도: 다가구주택

감정가: 677,068,000원

경매구분: 부동산임의경매 (토지/건물일괄매각)

소유자/채무자/채권자: 신OO / 배OO / 주OOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.2. 면적 정보 (㎡ 및 평)

토지면적: 104.70㎡ (약 31.67평)

건물면적: 186.12㎡ (약 56.30평)

제시외 건물면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

총 실사용 면적: 223.87㎡ (약 67.72평)

(본 물건은 다가구주택으로, 아파트와 같은 전용면적 및 분양면적 구분은 적용되지 않습니다.)

1.3. 입지 조건 및 환경 분석

본 물건은 지하철 8호선 단대오거리역(신구대학교) 북동측 인근에 위치하며, 도보 및 차량을 통한 접근성이 우수합니다.

주변은 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 단지 등이 혼재된 주거지역으로, 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장 및 지하철역이 소재하여 제반 교통 여건은 양호합니다.

2. 법률 및 개발 계획 분석

2.1. 권리 관계 분석 (권리분석)

본 건은 채권자 주OOOOOOOOO가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보 물건에 의해 경매가 개시된 것으로 보입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건이므로, 낙찰자는 토지와 건물 모두에 대한 소유권을 취득하게 됩니다.

제시외 건물 (37.75㎡, 약 11.42평)이 매각에 포함되므로, 별도의 철거 또는 법정 지상권 문제는 발생하지 않으며, 감정가에 포함된 점을 확인해야 합니다.

가장 중요한 권리 리스크는 '임대관계 미상'입니다. 정확한 임차인 현황(전입일자, 보증금, 확정일자 유무 등)이 파악되지 않았으므로, 낙찰자는 별도의 명도(인도명령 또는 명도소송) 진행 및 그에 따른 시간적, 비용적 리스크를 감수해야 합니다.

2.2. 용도지역 및 개발 이슈 (상권분석 및 생활정보)

본 물건은 '제2종일반주거지역'에 해당하며, 주거용 건부지(등고평탄한 세장형 토지)로 이용 중입니다.

최고의 투자 포인트이자 잠재적 리스크는 해당 소재지가 '도심 공공주택 복합지구(성남금광2)' 및 '지구단위계획구역'으로 지정되어 있다는 점입니다.

성남금광2 지구는 국토교통부의 '3080+ 주택공급방안'의 일환으로 최종 지구지정 고시가 완료되었으며, 2027년 착공, 2030년 준공을 목표로 총 2,926세대 규모의 도시형 주거단지로 탈바꿈할 예정입니다.

따라서 본 물건은 단순한 다가구주택 투자가 아닌, 향후 재개발에 따른 '우선공급권(조합원 자격)' 확보를 위한 투자로 접근해야 합니다.

3. 잠재적 리스크 및 주의사항

3.1. 잠재적 리스크 (개발 및 명도)

명도 리스크: 임대관계가 미상인 만큼, 명도 시 임차인의 대항력 유무 및 정확한 보증금 파악이 필수입니다. 예상치 못한 선순위 임차인이 존재할 경우 낙찰자가 인수해야 할 리스크가 있습니다.

현금청산 리스크: 도심 공공주택 복합지구 사업은 '공공주택 특별법'을 따르므로, 토지 등 소유자가 주택 분양을 포기하거나, 종전자산 대비 분담금 납부가 어려운 경우 등 특정 조건에서는 현금청산 대상이 될 수 있습니다. 이에 대한 사업 진행 절차 및 자격 요건에 대한 정밀 분석이 필요합니다.

분담금 변동성: 감정평가액(택지비)과 향후 공사비(건축비) 변동에 따라 최종 분양 시점에 추정 분담금 규모가 크게 변화할 수 있습니다.

3.2. 주변 시설 및 혐오시설 검토

주변은 노후 주택이 밀집한 지역이었으나, 현재는 도심 공공주택 복합지구 지정으로 주거 환경 개선이 예정되어 있습니다.

별도 검색 결과, 인근 지역에 특기할 만한 대규모 혐오시설은 확인되지 않으나, 입찰 전 반드시 현장 답사를 통해 주변 환경(고물상, 폐기물 처리장, 종교시설 등)을 직접 확인해야 합니다.

4. 투자 포인트 및 종합 의견

4.1. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 8호선 단대오거리역 역세권에 위치하여 서울 및 성남 구도심 접근성이 매우 우수합니다.

개발 호재: '성남금광2 도심 공공주택 복합지구'로 확정 지정된 구역 내에 위치하고 있어, 노후 다가구주택에서 향후 신축 아파트 입주권(우선공급권)을 확보할 수 있는 기회입니다.

용도지역 상향 기대: 현재 제2종일반주거지역이나, 개발 계획상 제3종일반주거지역(용적률 최대 300%)으로 종상향될 예정이어서 토지의 가치 상승 잠재력이 높습니다.

4.2. 종합 의견

본 물건은 단순한 수익형 다가구주택으로서의 가치보다, '도심 공공주택 복합사업'의 수혜를 얻을 수 있는 '투자형 물건'으로서의 가치가 압도적으로 높습니다.

입찰가는 감정가 677,068,000원을 기준으로 하되, 인근 지역의 개발 가능성 및 현재 부동산 시장의 유동성을 고려하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

성공적인 투자를 위해서는, 입찰 전 반드시 성남시 및 LH를 통해 성남금광2지구의 정확한 사업 진행 상황, 토지 등 소유자로서의 권리 승계 가능 여부, 예상 분담금 등을 정밀 분석한 후 입찰에 참여할 것을 강력히 권고합니다.

법원 정보

성남지원 경매4계