나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51660 [2] 전라남도 광양시 다압면 하천리 산24-7 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화

토지감정요항표

위치 및 주위환경

전라남도 광양시 다압면 하천리 소재 ""하천마을"" 내 에 위치하며 주위는 주택 및 펜션 등으로 형성되어 제반 주위환경은 양호함.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1~6) 공히, 부정형 완경사지로 기호(1,6) 나지, 기호(2~4) 임야기타 등, 기호(5) 전임.

인접 도로상태

기호(1,6)은 인접토지와 일단의 건부지로 왕복2차로, 기호(2~4)는 왕복2차로에 접하며, 기호(5)는 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,6) 보전관리지역 공장설립승인지역<수도법>,
기호(2~4) 보전관리지역 준보전산지<산지관리법>, 공장설립승인지역<수도법>,
기호(5) 보전관리지역 공장설립승인지역<수도법> 영농여건불리농지임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 순천지원 2025타경51660 (2)

소재지: 전라남도 광양시 다압면 하천리 산24-7

용도: 임야

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지매각

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 2,772,000원

토지면적: 77.00㎡ (약 23.29평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 전라남도 광양시 다압면 하천리 소재 "하천마을" 내에 위치하고 있으며, 주위는 주택 및 펜션 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 승강장이 소재하여 교통 상황은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1,6)은 인접 토지와 일단의 건부지로 왕복 2차로에 접하며, 기호(2~4)는 왕복 2차로에 접합니다. 기호(5)는 지적도상 맹지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부 등본 상 소유권은 2012년 6월 14일 매매를 통해 구명암에게 이전되었습니다. 이후 2024년 10월 10일 신용보증기금 앞으로 100,000,000원의 가압류가 설정되었으며, 이는 말소기준권리가 됩니다. 2025년 6월 23일에는 신용보증기금이 채권자로서 10,000,000원에 대한 강제경매를 개시하였습니다. 이로써 등기부채권 총액은 110,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 본건에는 별도의 임차인이 존재하지 않아 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 상세 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

본건 주변은 "하천마을"로서 주택과 펜션 등이 혼재하는 지역입니다. 관광객 또는 전원 생활을 희망하는 수요층이 잠재적인 상권으로 형성될 수 있습니다.

5. 생활정보

주변에 주택과 펜션이 위치해 있어 기본적인 생활 인프라가 일부 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 차량 이동 시 광양시의 주요 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 보전관리지역, 공장설립승인지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 개발 시 관련 법규에 따른 제약이 있을 수 있습니다. 특히, 수도법에 따른 공장설립승인지역은 개발 행위에 추가적인 검토가 필요합니다.

* 맹지(기호 5): 지적도상 맹지인 기호(5)의 경우, 도로 접근성에 문제가 있어 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 다수의 토지 기호: 기호(1~6)으로 구분된 토지들은 형태 및 이용 상태가 상이하여 일괄 매각 시 관리 및 활용 계획 수립에 복합적인 고려가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 자연환경: 섬진강 인근의 아름다운 자연 경관을 배경으로 하고 있어 펜션, 전원주택 또는 주말 주택 부지로의 잠재력을 가집니다.

* 낮은 임대차 위험: 임차인 부담이 없어 명도 관련 이슈가 없습니다.

* 비교적 낮은 감정가: 소액 투자가 가능한 물건입니다.

8. 종합 의견

본건은 토지 강제 경매 물건으로, 임차인 관련 부담은 없으나 일부 토지가 맹지이고 토지이용계획상 개발에 제약이 따를 수 있다는 점을 고려해야 합니다. 자연 경관이 우수한 지역적 특성을 활용한 전원생활 또는 소규모 개발 목적의 투자자에게 적합할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 2,772,000원입니다. 위에서 언급된 잠재적 리스크 요인들을 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가 수준 내외에서 결정될 것으로 보입니다. 실제 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 구도에 따라 달라질 수 있으나, 보수적인 접근을 고려하여 2,400,000원 ~ 2,800,000원 범위 내에서 전략적으로 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.