나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51906 [5] 전라남도 광양시 중동 1324-1 수하임2차근린생활시설 1층105호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은진 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 상가는 전라남도 광양시 중동 소재 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 주위는 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 이루어진 노변 상가지대로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 상가까지 차량 접근 자유롭고 대중교통수단이 운행 중인 시가지 안에 위치하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지하1층 지상 1층 건물 내 1층 101호, 102호, 103호, 104호, 105호로서

외벽 : 돌붙임, 콘크리트 위 페인트칠
내벽 : 콘크리트 및 석고보드 위 페인트칠
창호 : 새시창

이용상태

근린생활시설 용도이나 본건 평가의 기준시점 현재 5개호 모두 공실입니다.

설비내역

전유부분에 스프링클러와 급배수관로 설치되어 있고 공용부분에 일반적인 위생설비와 소화전, 도시가스관로, 스프링클러, 승강기, 옥내 주자창 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트와 오피스텔, 근린생활시설 부지입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 소재 건물부지 북측으로 왕복 6차로의 광대로에 접하고 동측으로 왕복 2차로의 중로에 접하며, 동측 도로를 통해 차량출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 구분건물 토지는 중심상업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 중로2류(폭
15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(2018-02-08)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

미납관리비 427,330원(2025.8.12. 현황조사일 기준)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 순천지원 2025타경51906 (5) 사건으로 진행되는 전라남도 광양시 중동 1324-1에 위치한 수하임2차근린생활시설 1층105호 부동산 임의경매 건입니다.

감정가는 573,000,000원이며, 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각입니다.

토지 면적은 16.89㎡ (약 5.11평)이고, 건물 면적은 88.65㎡ (약 26.82평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 용도는 근린상가입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 광주광역시축산업협동조합입니다.

특이사항으로는 공동담보 물건이며, 미납 관리비 427,330원(2025.8.12. 현황조사일 기준)이 주의사항으로 기재되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 상가는 전라남도 광양시 중동, 동광양중학교 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업용 부동산과 일부 주상복합 부동산으로 구성된 노변 상가지대입니다.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 접근성이 용이하며, 대중교통 수단이 운행되는 시가지 내에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

건물 부지는 북측으로 왕복 6차로의 광대로, 동측으로는 왕복 2차로의 중로와 접하고 있으며, 동측 도로를 통해 차량 출입이 이루어지고 있습니다.

전라남도 광양시 행정2길 27 (중동)에 위치하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존은 유한회사와이지개발 명의로 2022년 11월 7일에 등기되었습니다.

말소기준권리는 2023년 8월 3일에 접수된 광주광역시축산업협동조합의 근저당권(공동담보목록, 채권최고액 2,040,000,000원)입니다.

현재 진행 중인 임의경매는 광주광역시축산업협동조합에 의해 2025년 8월 8일에 신청되었으며, 경매 채권액은 1,773,222,025원입니다.

총 등기부채권액은 2,040,000,000원입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 현재 별도로 파악된 임차인은 없는 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 특별히 기재된 바 없습니다.

현황 조사일(2025.8.12.) 기준으로 미납 관리비 427,330원이 존재하며, 이는 인수 시 추가 부담이 될 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본 상가는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 복합적으로 구성된 지역 내 노변 상가지대에 속해 있습니다.

동광양중학교 인근에 위치하며, 주변 개발 상황에 따라 유동인구 및 상업 활동이 기대되는 지역입니다.

현재는 상가 건물 내 5개 호실 모두 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 임대 수익 창출에 있어 초기 공략이 필요함을 시사합니다.

상가 자체는 제1종 근린생활시설 용도로 사용 가능합니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리한 시가지에 위치해 있습니다.

주변으로는 6차선 광대로와 2차선 중로 등 주요 도로가 인접해 있어 광역적인 이동이 용이합니다.

상업 및 주거 지역이 혼합된 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 현재 본 상가 5개 호실 모두 공실 상태이므로, 즉시 임대 수익 발생이 어렵습니다. 공실 장기화 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 2025년 8월 12일 기준 미납 관리비 427,330원이 발생해 있으며, 이는 낙찰 후 인수 시 추가적으로 부담해야 할 금액입니다.

* 본 물건은 공동담보로 제공되었으며, 채권 최고액이 감정가 대비 상당히 높은 수준입니다. 이는 담보물의 가치 변동에 따른 위험 노출 가능성을 시사합니다.

* 토지이용계획상 중심상업지역으로 개발 여력은 있으나, 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어 특정 업종이나 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 주변에 특정 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 광양시 중동 지역의 개발 계획 및 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 광양시의 상업 및 주거 밀집 지역에 위치한 근린생활시설입니다.

교통 접근성이 우수하고 대로변에 인접해 있어 향후 상권 활성화 시 잠재력이 있습니다.

그러나 현재 모든 상가 호실이 공실 상태이며, 미납 관리비와 높은 채무 규모가 부담으로 작용할 수 있습니다.

따라서 잠재적 투자자는 공실 해소 방안 및 예상 임대료, 추가적인 관리비 부담 등을 신중하게 고려하여 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 광양시 중심 상업지역 내 우수한 입지 조건.

* 양호한 도로 접근성과 대중교통 이용 편리성.

* 향후 지역 개발에 따른 상권 성장 가능성.

* 건물은 철근콘크리트 구조로 견고하게 지어졌습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 573,000,000원을 기준으로, 현 공실 상태, 미납 관리비, 공동담보로 인한 채무 부담 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

정확한 입찰가 산출을 위해서는 주변 유사 물건의 실거래가, 임대 시세, 예상 명도 비용, 향후 예상되는 투자 회수 기간 등을 면밀히 분석하는 추가적인 시장 조사가 필요합니다.

임차인의 인수 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

낙찰자는 미납 관리비 427,330원을 추가로 부담할 수 있습니다.

입찰 시에는 이러한 제반 사항을 충분히 인지하고, 본인의 투자 성향과 자금 계획에 맞춰 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.