나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68076 [1] 경기도 하남시 감북동 312 전 경매

매각기일: 2026-01-05

물건 개요

나이스옥션 법원경매 성남 2024타경68076 [1] 경기도 하남시 감북동 312 전 경매

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성남지원 경매4계 2024타경68076 | 소재지: 경기도 하남시 감북동 312 | 감정가: 237,284,000원 | 최저가: 166,099,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요

1.1. 사건 및 물건 정보

경매사건번호: 성남지원 2024타경68076 (1)

소재지: 경기도 하남시 감북동 312

용도/이용상태: 전 (농경지)

매각대상: 토지 일부 지분 (43300/100000 지분, 약 43.3%)

감정가: 237,284,000원

토지면적 (총면적): 866.00㎡ (약 261.96평)

매각대상 지분면적: 약 375.06㎡ (약 113.46평)

1.2. 주요 권리관계 및 특징

경매구분: 부동산임의경매

채무자/소유자: 고OO / 이OO

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공유자우선매수신고 가능, 유동화 물건

1.3. 주의사항

특별매각조건: 공유자 우선매수청구는 1회에 한하여 행사 가능함.

농지취득자격증명원 제출: 농지취득자격증명원(농취증)이 필수이며, 미제출시 보증금은 몰수되므로 사전에 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

2. 물건 분석 (경매 컨설턴트 의견)

2.1. 입지조건 및 주변 환경

본건 토지는 경기도 하남시 감북동에 소재하며, "감북동 행정복지센터" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 농경지, 임야, 창고시설 등이 혼재하는 지역입니다.

서울 송파구와 인접하여 서울 접근성이 우수하며, 특히 감북동 일대는 과거 보금자리주택 후보지 및 신규 공공택지 후보지로 거론되어 왔던 지역입니다.

교통상황은 인근까지 차량 진출입이 가능하고, 인접지를 통해 도보 접근이 가능하며, 시내버스정류장이 소재합니다.

다만, 본건은 현황 **맹지**이며, 완경사지대에 위치한 부정형의 토지로서 현재 "전"으로 이용 중입니다.

2.2. 토지이용계획 및 제한 상태

본건은 **도시지역, 자연녹지지역**입니다.

가장 중요한 규제는 **개발제한구역(그린벨트)**으로, 개발행위가 엄격히 제한됩니다.

추가적으로, 하남 감북동 일대는 연말 발표 예정인 4기 신도시 개발지구를 앞두고 투기 방지를 위해 2024년 8월부터 **토지거래허가구역**으로 신규 지정되었습니다.

따라서, 낙찰 후 토지 취득 시 관할 지자체의 토지거래허가를 받아야 하며, 허가 기준(실거주, 농업경영 등)에 부합하는지 사전 검토가 필요합니다.

2.3. 권리분석

본건은 **부동산임의경매** 사건으로, 채권자 에OOOOOOOOOOOOOO에 의한 경매입니다.

**지분매각** 물건이므로, 낙찰 후 다른 공유자들과의 협의(매수 또는 분할)가 필요하며, 협의가 원만하지 않을 경우 공유물분할청구소송을 통해야 합니다.

경매 진행 과정에서 **공유자우선매수신고**가 가능하므로, 1회에 한하여 공유자가 최고가 매수신고인의 가격으로 매수할 수 있습니다. 이는 최고가 입찰자는 낙찰을 받지 못하고 차순위가 되는 리스크가 있습니다.

2.4. 상권분석 및 생활정보

주변 환경은 농경지, 임야, 창고시설 등 비도시적인 성격이 강하여 현재 시점에서는 상업시설이나 도심 생활 편의시설 접근성은 낮은 편입니다.

인근 "감북동 행정복지센터"를 중심으로 소규모 생활 편의시설만 기대할 수 있습니다.

그러나, 하남 감북동은 송파구와 인접하여 사실상 서울 생활권에 가까우며, 향후 개발 호재에 따라 입지 가치가 크게 상승할 잠재력을 가지고 있습니다.

2.5. 잠재적 리스크

**맹지**: 현황상 도로가 없는 맹지이므로 건축 등 개발행위가 사실상 불가능합니다.

**농지취득자격증명원 (농취증)**: "전" (농지)이므로 낙찰 후 기한 내 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 보증금 몰수라는 큰 리스크가 있습니다.

**개발제한구역 (그린벨트)**: 개발행위가 제한되어 장기간 보유가 예상됩니다.

**공유자우선매수**: 공유자의 우선매수신고 시 1회에 한하여 낙찰을 받지 못할 수 있는 리스크가 있습니다.

**토지거래허가구역**: 투기성 목적의 거래는 허가받기 어려우며, 실수요 목적(농업경영 등)이 증명되어야 합니다.

**혐오시설 가능성**: 주변이 농경지, 임야, 창고시설 등이 혼재하는 지역으로, 과거 이 일대에 폐타이어 공장 등 중소규모 공장이나 창고가 무질서하게 들어선 바 있어 주변에 기피시설이 혼재할 수 있습니다.

**신규 택지 개발 리스크**: 감북동 일대가 4만가구 규모의 4기 신도시 개발지구로 지정될 경우, 강제 수용될 가능성이 높습니다. 이 경우 보상가액에 대한 리스크가 발생합니다.

2.6. 종합 의견

본건은 지분 경매, 맹지, 개발제한구역, 농취증 필수, 토지거래허가구역 등 다양한 규제와 리스크가 복합적으로 얽혀 있는 난이도 **최상**의 물건입니다.

단기적 차익 실현보다는 **장기적 개발 호재**를 기대하는 투자 관점에서 접근해야 하며, 특히 **토지거래허가** 및 **농취증 발급 가능성**에 대한 사전 확인이 반드시 필요합니다.

2.7. 투자 포인트

**개발 호재**: 하남 감북동 일대는 서울 송파와 인접한 마지막 남은 대규모 개발 후보지(그린벨트) 중 하나이며, 4기 신도시 개발지구로 지정될 가능성이 매우 높습니다.

**저렴한 진입**: 감정가 대비 낮은 가격으로 유찰될 경우, 추후 개발 시 보상가 상승을 노리고 장기적인 관점에서 대규모 택지 개발에 미리 진입하는 효과를 기대할 수 있습니다.

**지분 정리 리스크**: 지분 매각의 특성상 낙찰 후 공유지분을 정리하는 과정(협의 매수/매도 또는 공유물분할소송)에서 시간과 비용이 발생할 수 있지만, 지분 정리 후에는 온전한 토지 소유권을 확보할 수 있습니다.

법원 정보

성남지원 경매4계