나이스옥션 법원경매 순천 2024타경5698 [4] 전라남도 구례군 산동면 좌사리 430 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남문

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 구례군 산동면 좌사리 소재"원좌마을"남서측 인근[일련번호 1)-3), 5)], 구례군 산동면 좌사리 소재"원좌마을"남측 인근[일련번호 4)], 구례군 산동면 좌사리 소재"원좌마을"북서측 인근[일련번호 5)], 구례군 산동면 좌사리 소재"원좌마을"남동측 인근[일련번호 7), 8)]에 위치하며, 주변은 단독주택 및 농경지, 임야 등이 소재하는 순수농경지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 및 본건 인근까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

일련번호 1) 부정형 완경사로서 전 및 도로(수목 식재됨)로 이용중임.
일련번호 2), 6) 부정형 완경사로서 전(일부 고사리 식재, 수목 식재됨)으로 이용중임.
일련번호 3), 5) 부정형 완경사로서 전(수목 식재됨)으로 이용중임.
일련번호 4) 부정형 완경사로서 전(일부 고사리 식재됨)으로 이용중임.
일련번호 7), 8) 부정형 완경사로서 전(고사리 식재됨)으로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) 남측으로 왕복 2차선의 포장 도로에접함.
일련번호 2), 6), 7), 8) 맹지임.
일련번호 3) 지적도상 맹지이나, 남측으로 소폭으 농로가 개설되어 있음.
일련번호 4) 남측으로 왕복 4차선의 포장 도로에접함.
일련번호 5) 남측으로 노폭 약 4m 도로에접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(저촉), 중로3류(폭 12m-15m)(저촉), 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 온천지구<온천법>임.
일련번호 2) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>, 영농여건불리농지임.
일련번호 3), 5) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m-12m)(저촉), 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>임.
일련번호 4) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>임.
일련번호 6) 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부가축사육제한구역_닭,돼지,오리,개)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>임.
일련번호 4), 7) 계획관리지역, 관광ㆍ휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 온천지구<온천법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세

사건번호: 순천지원 2024타경5698 (4)

소재지: 전라남도 구례군 산동면 좌사리 430

용도: 답 (논)

감정가: 204,228,000원

토지면적: 1674.00㎡ (약 506.2평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 산동농업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

주의사항: 농지취득자격증명 미제출 시 매수신청 보증금 몰수

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 구례군 산동면 좌사리 소재 "원좌마을" 남서측, 남측, 북서측, 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 순수 농경지대로서 주위 환경은 보통 수준입니다. (제공된 정보)

2.2. 교통상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다. (제공된 정보)

2.3. 형태 및 이용상태

일련번호별로 부정형의 완경사지이며, 주로 전(논)으로 이용 중입니다. 일부 필지에는 수목 및 고사리가 식재되어 있습니다. (제공된 정보)

2.4. 인접 도로상태

각 필지별로 도로 접근 상태가 다릅니다. 일부 필지는 남측으로 왕복 2차선 또는 4차선의 포장도로에 접해 있으나, 일부 필지는 맹지이거나 지적도상 맹지이나 소폭의 농로 또는 노폭 약 4m 도로에 접해 있습니다. (제공된 정보)

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 전반적으로 계획관리지역에 속하며, 관광·휴양개발진흥지구(지리산온천관광지구), 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전축종 가축사육제한구역), 온천지구로 지정되어 있으며, 일부 필지는 소로1류, 소로2류, 중로3류 저촉, 준보전산지, 영농여건불리농지 등으로 구분됩니다. (제공된 정보)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전: 최완숙 (1990-08-31, 매매)

말소기준권리: 산동농업협동조합 근저당 (2014-12-19, 600,000,000원)

임의경매 개시 결정: 산동농업협동조합 (2024-12-31, 500,347,621원)

총 등기부 채권액: 600,000,000원

매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. (제공된 정보)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계는 미상입니다. (제공된 정보)

4. 상권분석

구례군 산동면 좌사리 지역은 지리산 노고단과 인접하며, 지리산온천지구와 연계된 관광 휴양 시설이 일부 발달해 있습니다. (cite:1, 3) 본 건 토지가 속한 지역은 계획관리지역 내 관광·휴양개발진흥지구로 지정되어 있어, 온천을 중심으로 한 휴양 및 관광 단지 개발 잠재력을 가지고 있습니다. (cite:3) 이러한 지정은 향후 숙박, 레저, 상업 시설 등 관련 개발 사업의 가능성을 시사합니다. (cite:3) 다만, 주변은 현재 주로 농경지와 산지로 이루어져 있어, 농촌의 상권 특성을 보입니다. (cite:1)

5. 생활정보

본 물건지 인근의 생활 편의 시설은 주로 인근 마을 단위에서 제공될 것으로 예상됩니다. (cite:1) 식료품 구매, 병원 이용, 교육 시설 접근 등 기본적인 생활 편의는 구례읍 또는 인근 중소 도시로 이동해야 원활하게 이용 가능할 것으로 보입니다. (cite:1)

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본 건은 용도가 '답'으로, 매수인은 반드시 '농지취득자격증명'을 발급받아 제출해야 합니다. 이 서류를 제출하지 못할 경우, 매각 불허가 결정이 내려지며 납부한 매수신청 보증금이 몰수될 수 있습니다. (cite:2) 이는 본 건 취득에 있어 가장 중요한 절차적 요구사항입니다. (cite:2)

6.2. 맹지 다수 존재

일부 토지 필지가 맹지이거나 도로 접근성이 매우 제한적이어서, 활용 및 개발에 어려움이 따를 수 있습니다. 이는 해당 필지의 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (제공된 정보)

6.3. 임대 관계 미확인

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 파악되어, 현재 토지 이용 현황에 대한 비공식적 계약이나 점유 관계가 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. (제공된 정보)

6.4. 개발 및 이용 제한

토지이용계획 상 계획관리지역, 관광·휴양개발진흥지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 온천지구 등으로 지정되어 있어, 건축 및 토지 이용에 대한 각종 규제와 제한을 받을 수 있습니다. (제공된 정보)

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 구례군 산동면의 농경지로서, 지리산 관광지와 온천지구 인근에 위치하여 관광·휴양 개발진흥지구로 지정된 잠재력을 지니고 있습니다. (cite:1, 3) 그러나 '답' 용도에 따른 농지취득자격증명 필수 요건, 일부 필지의 맹지 상태, 임대 관계의 불확실성, 그리고 다양한 토지 이용 제한은 매수인이 신중하게 고려해야 할 사항입니다. (제공된 정보, cite:2)

8. 투자 포인트

* 관광·휴양개발진흥지구 지정으로 인한 잠재적 개발 가치. (cite:3)

* 지리산 및 온천지구와의 인접성을 활용한 관광 관련 사업 가능성. (cite:1, 3)

* 안정적인 농경지로서의 활용 가능성 (단, 농지취득자격증명 확보 시).

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 204,228,000원을 기준으로 하되, 실제 입찰가는 향후 시장 상황, 본 건의 토지 이용 가능성, 농지취득자격증명 취득 가능성 및 관련 규제에 대한 매수인의 종합적인 판단에 따라 결정될 것입니다. 특히 맹지 상태의 필지들과 농지취득자격증명 취득 난이도 등은 입찰가를 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.