나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 32-3 전 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2025타경507 [2] 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 32-3 전 경매

• 사건번호: 2025타경507
• 주소: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 32-3
• 용도: 전

순천지원 경매9계 2025타경507 | 소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 32-3 | 감정가: 22,422,000원 | 최저가: 12,556,000원 | 용도: 전

1. 순천지원 2025타경507 (2) 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 외 토지 매각 보고서

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 순천지원 2025타경507 (2)

소재지: 전라남도 광양시 옥룡면 율천리 32-3 외 (4필지 일괄)

용도: 전, 임야 등

토지면적: 387.00㎡ (약 117.07평)

감정가: 22,422,000원

매각대상: 토지매각 (건물면적 0.00㎡)

경매구분: 부동산강제경매

소유자/채무자: 장OO / 장OO

주의사항: 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출시 보증금 몰수)

1.2. 입지조건 및 환경 분석

본건 토지(일련번호 1~4)는 광양시 옥룡면 율천리 및 광양읍 죽림리 일대에 산재된 4필지의 토지를 일괄 매각하는 건입니다.

일련번호 1) 토지는 율곡마을 안에 위치하며 주위는 농가주택과 농경지로 이루어진 농촌 지대입니다.

일련번호 2), 3), 4) 토지는 율곡마을 북동측 및 남서측 인근, 광양영세공원묘원 북서측 인근에 위치하며 주위는 산간 농경지대 및 산림 지대로 구성되어 있습니다.

본건 토지 또는 인근까지 소폭의 도로가 개설되어 있으며, 간선도로(신재로, 직동1길)가 그리 멀지 않은 곳을 통과하고 있어 일반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

1.3. 권리 분석

본건은 소유자 겸 채무자 장OO에 대한 채권자 농협의 부동산 강제경매 사건입니다.

매각 대상이 토지매각이며 건물 면적은 0.00㎡로, 명도 대상이 없어 권리관계는 단순합니다.

가장 중요한 특이사항이자 주의사항은 '농지취득자격증명(농취증)' 제출이 필수라는 점입니다. 일련번호 1)은 '전', 2)는 '농경지'이며, 기타 필지 역시 농림지역 및 보전관리지역 내 농업 관련 토지로 구성되어 있어 농취증 제출을 요구합니다.

최고가 매수 신고인은 매각 결정 기일까지 농취증을 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 몰수됩니다. 농지 취득에 결격 사유가 없는지 사전에 반드시 확인해야 합니다.

제시 목록 외 물건으로는 4) 토지상에 분묘 3기가 소재하며, 이는 추후 법정 지상권이나 분묘 기지권의 성립 여부, 이장 문제 등을 검토해야 하는 리스크입니다.

1.4. 상권분석 및 생활정보

본건 토지는 농가주택과 농경지, 산림지대로 이루어진 농촌 지대이며, 상업 시설이 밀집된 상권이 형성되어 있지 않습니다.

생활 편의 시설은 인접한 율곡마을이나 광양읍 등지에서 이용해야 할 것으로 보입니다.

감정평가서 요약표에 따르면 일련번호 3) 토지는 광양영세공원묘원 북서측 인근에 위치한다고 기재되어 있으므로, 해당 필지 및 인근 지역은 묘원과의 접근성이 존재하는 점을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크 분석

1. 맹지 및 도로 접근성: 일련번호 1), 3) 토지는 맹지(도로에 접하지 않은 땅)입니다. 맹지는 건축 행위나 토지 활용에 제약을 받을 수 있으므로, 추후 인접 토지 소유주와의 협의를 통한 진입로 확보가 필요합니다.

2. 분묘 처리 문제: 일련번호 4) 토지상에 소재하는 분묘 3기는 매수인이 인수할 가능성이 있으며, 분묘 기지권이 성립할 경우 이장이 어려울 수 있습니다. 성립하지 않더라도 이장 시 비용 및 행정 절차가 발생합니다.

3. 농취증 제출 의무: 농지취득자격증명 미제출 시 보증금이 몰수되므로, 낙찰 후 기한 내 발급이 가능한지 사전에 준비해야 합니다.

4. 복합적인 토지이용계획: 4필지가 계획관리지역(자연취락지구), 보전관리지역, 농림지역(임업용산지) 등으로 혼재되어 있어, 개발 가능성 및 행위 제한 여부를 각 필지별로 명확히 파악해야 합니다. 농림지역 및 임업용산지는 개발에 큰 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

1.6. 1. 종합 의견

본건은 광양시 옥룡면 일대의 전, 임야 등 총 4필지를 일괄 매각하는 건으로, 토지 면적 387.00㎡에 감정가 22,422,000원의 소액 투자 물건입니다.

4필지가 각각 다른 위치, 용도, 이용상태(평지/급경사지/자연림/농경지) 및 규제(계획관리/농림지역/맹지/도로접)를 가지고 있어, '묶음 상품'의 장단점이 명확합니다.

맹지와 분묘, 농지취득자격증명 제출 의무라는 명확한 리스크가 있으나, 일련번호 1)과 같이 계획관리지역(자연취락지구) 내에 위치하고 평지인 토지도 포함하고 있어 토지 활용 계획에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

1.6. 2. 투자 포인트

1. 전략적 개발 가능성: 일련번호 1) 토지는 계획관리지역 및 자연취락지구에 위치하며 평지이고 도로 접근성이 나쁘지 않아, 추후 농가주택 건축 또는 전원생활을 위한 활용 가치가 비교적 높습니다.

2. 소액 투자 진입 장벽: 감정가가 2천만원대로 낮게 책정되어 소액으로 여러 필지를 동시에 취득할 수 있는 기회를 제공합니다.

3. 임업용 또는 농업용 장기 투자: 농림지역 및 보전관리지역 토지는 당장의 개발이 어렵지만, 장기적인 임업 경영 또는 농업 생산 활동을 위한 투자 목적으로 적합합니다.

4. 저감률에 따른 수익성: 맹지와 분묘 리스크로 인해 유찰될 경우 감정가 대비 저렴한 가격에 취득할 수 있어, 리스크를 감안한 가격 경쟁력이 확보될 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매9계