나이스옥션 법원경매 순천 2025타경51672 [3] 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1688-1 효성아파트 101동 3층315호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 ""덕례초등학교"" 남측 인근에 위치한 효성아파트 제101동 제1층 제115호 외 3개호로서 주위는 아파트단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

일련번호 1-가) ~ 4-라) 철근콘크리트조 평스라브지붕으로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

일련번호 1-가) ~ 4-라) 아파트로 이용 중임.

설비내역

일반적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리 평지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2025타경51672 (3)

소재지: 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 1688-1 효성아파트 101동 3층315호

용도: 아파트

감정가: 29,000,000원

토지 면적: 22.43㎡ (약 6.78평)

토지 지분: 22.43㎡ (약 6.78평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 31.59㎡ (약 9.56평) - 전용 면적 기준

건물 지분: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 기타 (본건 아파트 호실)

경매 구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO

1.2. 건물 상세 정보

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕

건물 층수: 총 12층 중 3층 (101동)

사용 승인일: 1996년 04월 26일 (표제부 기준)

건물 전용 면적: 31.59㎡ (약 9.56평)

건물 분양 면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 전라남도 광양시 광양읍 덕례리 소재 '덕례초등학교' 남측 인근에 위치한 효성아파트 101동 3층 315호입니다.

주변은 아파트 단지, 단독주택 및 근린상가 등이 소재한 주거지대로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 아파트 단지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

국도 2호선 우회도로가 인근에 위치하며, 향후 도로망 개선 사업도 진행될 예정입니다.

2.3. 주변 개발 계획

덕례·도월지구는 도시개발사업 예정 부지로, 2032년 준공을 목표로 쇼핑, 주거, 교육, 의료, 문화 등 고품격 주택단지가 조성될 예정입니다.

또한, 인근 덕진아파트 일대 교통 불편 해소를 위한 왕복 4차로 도로 개설 사업이 2028년 준공을 목표로 추진 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 기본 권리 관계

본건은 공유물분할을 위한 경매로 진행되며, 법정 소유권 외 별도의 등기된 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 말소기준 권리: 전남신용보증재단 가압류 (2022-04-19, 금45,299,992원)

* 등기부채권 총액: 45,299,992원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김민재 (김 )

* 보증금: 35,000,000원

* 차임: 0원 (특이사항으로, 일반적인 임대차와는 다른 관계일 수 있음)

* 전입일자/확정일자: 2021-10-08

* 배당신고일자: 2025-10-23

* 대항력: 있음

* 비고: -

3.3. 인수 및 소멸 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (자료상 해당 사항 없음)

* 임차인 김민재 씨는 대항력을 갖춘 임차인입니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있으므로, 경매 법원에 문의하거나 전문가와 상담하여 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 상권

본건이 위치한 덕례리 일대는 아파트 단지와 근린상가가 혼재된 주거지대입니다.

현재는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설과 상권이 형성되어 있으며, 향후 덕례·도월지구 도시개발사업이 완료되면 쇼핑, 의료, 문화 등 다양한 상업 및 편의시설이 확충될 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

* 덕례초등학교가 인접해 있어 초등 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 주변에 다수의 어린이집 및 유치원 등이 위치하고 있습니다.

5.2. 편의 시설

* 단지 내 및 인근에 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 개발 사업에 따라 향후 쇼핑, 의료, 문화 시설이 확충될 예정입니다.

* 단지 서측으로 차량 진출입로가 개설되어 있습니다.

5.3. 자연 및 휴식 공간

* 학교 뒷산인 서산이 인근에 있어 가벼운 등산이나 산책을 즐길 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

임차인 김민재 씨는 대항력을 보유하고 있으며, 보증금 3,500만원이 있습니다. '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되었으나, 실제 명도 과정에서 추가적인 금전적 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없어 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 공유물분할 경매

본건은 공유자 간 분할되지 않은 상태로 경매에 나왔으므로, 법률적 절차 및 권리관계가 일반 경매보다 복잡할 수 있습니다.

6.3. 건물 노후도

1996년에 건축된 아파트로, 향후 설비 노후화에 따른 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 지역 개발 관련 시설

광양시 일대에서 '친환경 자원순환단지 설치사업' 등 폐기물 처리 시설 관련 계획이 언급된 바 있습니다. 본건의 직접적인 인접 지역에서 혐오 시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 지역 개발 계획을 포함한 광범위한 환경 관련 시설의 입지 가능성을 인지하고 계시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시 광양읍에 위치한 효성아파트 101동 3층 315호로, 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 감정가가 2,900만원으로 낮게 책정되었으며, 전용면적 약 9.56평의 소형 아파트입니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'와 대항력 유무 간의 해석에 주의가 필요합니다. 또한, 공유물분할 경매라는 점에서 권리분석을 철저히 해야 합니다.

주변 개발 계획으로 인해 향후 지역 가치 상승이 기대되나, 건물 노후도와 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 저가 매수 기회

낮은 감정가를 바탕으로 권리관계를 명확히 파악한다면, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8.2. 지역 개발 잠재력

덕례·도월지구의 대규모 도시개발사업과 도로 확충 계획 등은 향후 지역의 주거 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8.3. 소형 아파트 수요

소형 평수는 실수요자 및 투자자에게 꾸준한 관심을 받는 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 검토가 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 3,500만원이 낙찰 후 인수되는지 여부에 대한 최종 확인.

* 본 물건의 실제 시세 조사 및 유사 물건의 최근 거래 사례 분석.

* 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 명도 가능성 등 실질적인 가치 평가.

* 공유물분할 경매 절차 및 예상 소요 시간 고려.

* 명도, 세금 등 추가적으로 발생할 수 있는 제반 비용 산출.

위 사항들을 종합적으로 고려하여, 감정가 2,900만원을 기준으로 잠재적 리스크와 수익성을 면밀히 분석한 후 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보만으로는 낙찰자가 임차인에게 보증금을 지급할 의무가 없다고 단정하기 어려우므로, 반드시 법률 전문가와 상담하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.